Svensk rättspraxis

Nyttjanderätt 2003–2011


Av jur. dr R
ICHARD HAGER

Professor Fritjof Lejman och sedermera professor Anders Victorin har tidigare upprätthållit traditionen av rättsfallsöversikter i ämnet i Svensk Juristtidning. Jag har genom denna översikt sökt att fullfölja traditionen och vill påminna om tidigare översikter i ämnet. Lejmans översikter återfinns i
SvJT 1942 s. 315, 1946 s. 255, 1953 s. 370, 1958 s. 14, 1963 s. 427,

1968 s. 558, 1973 s. 676, 1980 s. 258, 1985 s. 561 och 1990 s. 405 me
dan Victorins finns i SvJT 1998 s. 389 och 2005 s. 412. Victorins sista översikt sträcker sig till och med 2002, vilket gör att denna översikt har kommit att omfatta nio år. Jag har för att inte översikten skall bli allt för omfångsrik sökt att i vissa delar vara kortfattad. I översikten har liksom tidigare medtagits mål från NJA (Nytt Juridiskt Arkiv avd. I) och RH (Rättsfall från hovrätterna); några fall som rör den numera upphävda hyresförvärvslagen har uteslutits.


Innehåll


Innehåll ................................................................................................................. 885
  1. Allmänna spörsmål ........................................................................................... 888   1.1 Skydd mot hyresgästens borgenärer vid överlåtelse av lösöre till fastighetsägaren. ................................................................................................... 888   1.2 Samäganderättslagens 6 § analogt tillämplig vid jordbruksarrende. ..... 888   1.3 Tidigare sambos skyldighet att betala ersättning för nyttjande efter separation vid kvarboende. .................................................................................. 889   1.4 Betalning med befriande verkan av hyra, vederlag, för nyttjande. ........ 889   1.5 Hinder för verkställighet av avhysning. ................................................... 889   1.6 Bulvanförhållande enligt 7:31 JB. ............................................................ 890   1.7 Fullmakt vid hyresnämnden att ingå förlikning. .................................... 891   1.8 Talerätt mot inskrivningsbeslut samt inskrivnings beviljande. .............. 891   1.9 Nödvändig processgemenskap? ............................................................... 892   1.10 Avgjord preliminärfråga — rättegångshinder? ..................................... 892   1.11 Rättegångshinder — lis pendens och immunitet. ................................ 893   1.12 Resning i hyresmål. ................................................................................. 893   1.13 Betydelsen av underlåtenhet att i hyresmål i sak bemöta motparts påstående. ............................................................................................................. 893   1.14 Intresse av att få överklagande prövat. .................................................. 893   2. Arrende ............................................................................................................ 893   2.1 Självinträde vid jordbruksarrende. .......................................................... 893  

886 Richard Hager SvJT 2012 2.2 Besittningsskydd vid bostadsarrende. ...................................................... 894   2.3 Överlåtelse av arrenderätten. ................................................................... 894   2.4 Inlösen vid bostadsarrende. ..................................................................... 895   2.5 Rättegångskostnader i hovrätten vid återförvisning till arrendenämnden. ............................................................................................................................... 895   3. Hyra .................................................................................................................. 896   3.1 Hyresavtals oklarhet om vem som var hyresgäst ansågs böra gå ut över hyresvärden. .......................................................................................................... 896   3.2 Förhandlingsklausul — del av hyresavtal? ............................................... 896   3.3 Dödsbo efter avliden hyresgäst hade inträtt i hyresavtalet — hyresavtalets övergång. ............................................................................................................... 897   3.4 Uthyrning av delägare — första eller andra hand? ................................ 897   3.5 Ytangivelse i hyresavtal. ............................................................................. 898   3.6 Åtgärdsföreläggande — betydelsen av villkor i hyresavtalet att befintliga persienner ej innefattas i upplåtelsen. ................................................................ 898   3.7 Undantag från krav på uppsägning i 12:6 JB. ......................................... 899   3.8 Hyresrätt brandskadad — hyresavtalet förfallet? .................................... 899   3.9 Hyresgästs skadeståndsskyldighet — culpabedömningen. ..................... 900   3.10 Hyresvärdens förbättringsarbeten — tillstånd? ..................................... 901   3.11 Hyresvärdens rätt att återta hyresobjektet enligt 12:27 JB. .................. 901   3.12 Överlåtelse till närstående. ..................................................................... 902   3.13 Konkursbos ställande av hyreslokal till hyresvärds förfogande enligt 12:31 JB. ................................................................................................................. 903   3.14 Konkursbos fortsatta nyttjande av lokal — massaansvar? ..................... 904   3.15 Blockuthyrning — villkorsändring. ....................................................... 905   3:16 Störningar i boendet — förverkande. ................................................... 905   3.17 Besittningsskydd — bostad. .................................................................... 906   3.18 Medhyresgäst rätt enligt 12:47 JB när lägenheten överförts på den andra hyresgästen. ................................................................................................ 910   3.19 Hustru utan bostad i lägenheten medhyresgäst? .................................. 910   3.20 Uppsägning av lokalhyresavtal. .............................................................. 911   3.21 Hänskjutande till hyresnämnden för medling vid ogiltig uppsägning — betydelse av. .......................................................................................................... 911   3.22 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — befogad anledning vid sammansatta avtalspaket. ...................................................................................... 912   3.23 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — förhållandet mellan de olika besittningsbrytande grunderna. ........................................................................... 913   3.24 Total sublokation? .................................................................................. 913   3.25 Preskription av hyresfordran. ................................................................. 914   3.26 Deposition av hyra. ................................................................................. 915   3:27 Bostadsförvaltning — överklagan av hyresnämnds granskning av redovisning. ........................................................................................................... 916   3.28 Ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12:54 JB — yttrande från berörd hyresgästförening. .................................................................................... 916   3.29 Slopande av förhandlingsklausul — synnerliga skäl. ............................ 917   4. Bostadsrätt ....................................................................................................... 917  

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 887 4.1 Bestämmande av insatserna — likhetsprincipen. ................................... 917   4.2 Vägran av medlemskap. ............................................................................ 917   4.3 Kallelse till stämma vid beslut om ändring av stadgar och andelstal. .... 918   4.4 Upplåtelse av bostadsrätt — formkravet. ................................................. 918   4.5 Återbetalning av erlagd insats och upplåtelseavgift — krav på avkastningsränta och dröjsmålsränta. .................................................................. 919   4.6 Lån för förvärv av bostadsrätt i form av löpande skuldebrev som återbetalats i förtid med därpå följande överlåtelse — godtroskrav. ................ 919   4.7 Avtal om köp av bostadsrätt — rätt till handpenning. ............................ 920   4.8 Begreppet vattenledningsskada. .............................................................. 920   4.9 Bostadsrättshavares ansvar för skada på fastigheten orsakad av tidigare bostadsrättshavare. ................................................................................................ 921   4.10 Brandskada — åldersavdrag. .................................................................. 921   4.11 Ett byggföretag som anlitats av föreningen orsakade vattenskada som bl.a. innebar kostnader för en bostadsrättshavare — rätt till ersättning på utomobligatorisk grund? ...................................................................................... 922   4.12 Skadestånd för sveda och värk enligt bostadsrättslagen. ...................... 923   4.13 Bostadsrättsförenings rätt till skadestånd efter tvångsförsäljning — ombudskostnader. ................................................................................................ 923   4:14 Tillträde till lägenheten. ......................................................................... 923   4.15 Ombyggnad av föreningens hus. ........................................................... 923   4.16 Processrätt/exekutionsrätt. .................................................................... 924   4.17 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt — dispens från hembudsskyldigheten. .......................................................................................... 926   4.18 Beräkning av tidsfrist enligt 7:14, 3 st. BRL. .......................................... 926   4.19 Anteckning av intresseanmälan. ............................................................ 927   5. Tomträtt ........................................................................................................... 927   5.1 Skälig acceptfrist. ...................................................................................... 927   5.2 Uppsägning av tomträtt. ........................................................................... 928   5.3 Inskrivning av ändring av tomträttsavtal — skydd för panthavarna. ..... 928   6. Andra nyttjanderätter ...................................................................................... 929   6.1 Benefik nyttjanderätt upplåtelsetid, uppsägningsrätt och uppsägningstid. ..................................................................................................... 929   6.2 Överlåtelse av partiell nyttjanderätt. ........................................................ 930   6.3 Avverkning av skog medförde intrång i annans avverkningsrätt — skadeståndsskyldighet? ......................................................................................... 930   I översikten behandlade rättsfall ......................................................................... 931  

888 Richard Hager SvJT 2012 1. Allmänna spörsmål
1.1 Skydd mot hyresgästens borgenärer vid överlåtelse av lösöre till fastighets
ägaren.
I NJA 2007 s. 652 överlät en hyresgäst lösören (bl.a. maskiner) till fas
tighetsägaren men behöll för egen del besittningen till egendomen. Hyresgästen gick sedermera i konkurs och tvist uppkom rörande hyresgästens borgenärers rätt till egendomen. HD konstaterade att föremål som tillförts fastigheten av annan än fastighetsägaren hör till fastigheten under förutsättning av att föremålet och fastigheten kommit i samma ägares hand, vilket innebar att de aktuella lösörena blev tillbehör till fastigheten genom fastighetsägarens förvärv. HD konstaterade vidare att, beträffande fast egendom, en överlåtelse blir gällande mot överlåtarens borgenärer i och med överlåtelseavtalet, men ifrågasatte om det till följd av att de aktuella föremålen inför överlåtelsen var lösören kunde vara motiverat att sakrättsliga regler om lösöre ändå skall tillämpas i fallet. HD fann det inte motiverat att göra avsteg från regeln om att sakrättsligt skydd mot borgenärerna uppkommer redan genom avtalet, bl.a. skulle ett alternativt krav på tradition omöjliggöra genomförandet av kommersiellt skyddsvärda transaktioner. Följaktligen hade fastighetsägaren erhållit sakrättsligt skydd mot borgenärerna redan genom avtalet. Den kan tilläggas att i den mån HD medgett undantag på så sätt som ifrågasattes ett sådant undantag skulle ha inneburit ett radikalt avsteg från de annars gällande fastighetsrättsliga principerna (2:4 och 2:7 JB) om när en del av en fastighet tillåts särskiljas i ett sakrättsligt perspektiv.

1.2 Samäganderättslagens 6 § analogt tillämplig vid jordbruksarrende.
I NJA 2006 s. 678 begärde en av två ägare till en arrenderätt försälj
ning av densamma på offentlig auktion enligt samäganderättslagens (1904:48 s. 1) regler. Det rörde sig om ett jordbruksarrende (sidoarrende) och frågan var alltså om samäganderättslagens regler skulle tillämpas analogt. HD konstaterade att samäganderättslagen tillämpats analogt i NJA 1995 s. 478 beträffande en bostadsrätt och i NJA 1998 s. 552 beträffande ett bostadsarrende. I det första fallet motiverades tillämpningen av att bostadsrätt som förmögenhetstillgång är nära besläktad med äganderätten till en fastighet och i det senare fallet var det fråga om att det på arrendestället fanns byggnader tillhöriga arrendatorerna gemensamt och att det ansågs från praktisk och ekonomisk synpunkt naturligt att se arrendet och byggnaderna som en sammanhållen enhet. Det nu aktuella fallet med ett sidoarrende aktualiserade enligt HD frågor av mer grundläggande art. HD konstaterade att samäganderättslagen framför allt fyller ett konfliktlösningsbehov och att detta behov inte är begränsat till sådan egendom som uttryckligen regleras i samäganderättslagen. HD fann att, det med hänsyn till att lagstiftningen inte tillhandahåller någon annan metod för att lösa konflikter mellan samägarna vid nu aktuell

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 889 egendom, bestämmelserna i 6 § bör kunna tillämpas analogt. HD förordnade därmed att arrenderätten skulle utbjudas till försäljning på offentlig auktion. Nämnas kan att en invändning om att en analog tilllämpning var utesluten på den grunden att en överlåtelse av arrenderätten erfordrade jordägarens samtycke och att ett sådant samtycke inte var att räkna med, inte ansågs utgöra något hinder. Det fanns nämligen inte något i målet som visade att jordägaren generellt vägrade samtycke till överlåtelse och det fick ankomma på den gode mannen att vid en försäljning bevaka att det krav på samtycke som lagen uppställer blir iakttaget.

1.3 Tidigare sambos skyldighet att betala ersättning för nyttjande efter separation vid kvarboende.
I NJA 2006 s. 206 hade efter separation förordnats att den ena sam
bon skulle bo kvar i den gemensamma bostaden; en med den andra sambon samägd bostadsrättslägenhet. Bodelningen kom att dröja flera år. HD fann att ersättning för nyttjandet skulle utgå.

1.4 Betalning med befriande verkan av hyra, vederlag, för nyttjande.
I NJA 2005 s. 557 hade ett bolag till ett annat upplåtit en butikslokal
på en fastighet samt en annan fastighet för lager och parkering. Det var uppenbart att en förutsättning var att både lokalen och den andra fastigheten skulle brukas tillsammans. Efter en tid såldes de båda fastigheterna och de kom därmed i skilda ägares händer. Nyttjanderättshavaren betalade hela det avtalade vederlaget till en av parterna och frågan var om betalningarna kunde göras gällande mot den andra parten. HD fann att tre alternativ var tänkbara i nu aktuell situation; dels att betalningen kunde göras till vem som helst av de båda fastighetsägarna, dels att betalningen skulle ske till varje fastighetsägare efter dennes andel i avtalsförhållandet, dels att betalningen skulle ske samfällt till de båda fastighetsägarna. HD uttalade att det första alternativet, som förutsatte avtal samt var ovanligt, inte var aktuellt, medan de två andra var tänkbara. HD diskuterade sedan om prestationerna på respektive sida var delbara men fann att oavsett vilket av de båda aktuella alternativen som gällde så hade betalning till den andra parten ändock inte gjorts med befriande verkan. Betalningen hade trots allt inte gjorts till den andra parten eller till en representant för denne och inte heller hade betalningen skett till fastighetsägarna gemensamt. Nyttjanderättshavaren förpliktigades därför att betala det belopp som belöpte på den andra partens fastighet (10 procent av det totala beloppet).

1.5 Hinder för verkställighet av avhysning.
I NJA 2008 s. 910 hade hyresgästen efter det att ett beslut om att flytta
från lägenheten vunnit laga kraft fortsatt att nyttja lägenheten och betalat hyra för densamma. Hyresvärden hade väntat mer än sex måna-

890 Richard Hager SvJT 2012 der med att begära avhysning och under tiden skickat hyresavier till hyresgästen samt tagit emot hyra av hyresgästen. Hyresgästen väckte även sedermera talan mot hyresvärden om att ett nytt hyresförhållande uppkommit. Enligt 3:21, 2 st. UB gäller att verkställighet inte får äga rum, om svaranden gör gällande att något förhållande som rör parternas mellanhavande utgör hinder mot verkställighet och invändningen inte kan lämnas utan avseende. HD fann att hyresgästens invändning om att hinder mot verkställighet förelåg inte kunde lämnas utan avseende och verkställighet fick därmed inte ske.

1.6 Bulvanförhållande enligt 7:31 JB.
I NJA 2003 s. 540 var det fråga om andrahandsupplåtelse av hyresrätt
och om rättsförhållandet hade utnyttjats för att kringgå rättsskyddet för hyresgäster (7:31 JB). I fallet hyrde A.B. en lägenhet i en fastighet i Solna som ägdes av bolaget DR Fastigheter AB, i vilket bolag A.B. var delägare och styrelseledamot. A.B., som inte avsåg att bosätta sig i lägenheten, hyrde den för att i framtiden kunna hålla den till handa för något av sina barn; A.B. hyrde därför omedelbart ut lägenheten i andra hand till A.J. Några år senare såldes fastigheten till T:s Förvaltning AB (T:s). Efter köpet uppmanades A.B. av T:s att återlämna lägenheten och A.B. sade därför upp andrahandskontraktet med A.J. A.J. gjorde gällande att rättsförhållandet var sådant att A.J. för egen del skulle erhålla ett förstahandskontrakt med T:s avseende den aktuella lägenheten. HD uttalade att det av 7:31 JB framgår att en andrahandshyresgäst har samma rätt i förhållande till fastighetsägaren som han skulle ha haft om det hade varit denne som upplåtit nyttjanderätten, när det råder intressegemenskap mellan fastighetsägaren och förstahandshyresgästen och det med hänsyn härtill och till omständigheterna i övrigt kan antas att rättsförhållandet utnyttjas för att kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för en nyttjanderättshavare. Vidare konstaterades att bestämmelsen tillkom i anslutning till 1985 års lagstiftning om vissa bulvanförhållanden och i första hand tar sikte på den situation som föreligger när förstahandshyresgästen är en bulvan för fastighetsägaren eller intar en bulvanliknande ställning i förhållande till denne och att lagstiftaren har velat motverka främst att fastighetsägaren och förstahandshyresgästen i ett sådant läge kommer överens om att deras avtal skall upphöra för att bli av med andrahandshyresgästen eller också utnyttjar dennes utsatta läge för att ta ut en oskälig hyra. Det är inte nödvändigt att avsikten med andrahandsupplåtelsen redan från början kan antas ha varit att i fastighetsägarens intresse kringgå någon bestämmelse i lag som är till förmån för nyttjanderättshavaren. HD uttalade vidare att det både enligt stadgandets ordalydelse och motiven framgår att det för att ett kringgående skall föreligga krävs ett illojalt förfarande, där andrahandshyresgästens svaga ställning utnyttjas för att sätta någon lagbestämmelse ur spel. Av att det föreligger en intressegemenskap följer

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 891 inte att det är fråga om ett illojalt förfarande. I det aktuella fallet skedde uppsägningen av A.B. mot dennes vilja och det ansågs inte vara fråga om ett kringgående av lag och inte heller hade det visats att bolaget eller A.B. på ett illojalt sätt utnyttjat A.J:s ställning som andrahandshyresgäst under hyrestiden. A.J. hade därmed inte någon rätt gentemot fastighetsägaren.

1.7 Fullmakt vid hyresnämnden att ingå förlikning.
I RH 2005:50 hade en hyresgäst (en dotter) i ett ärende om återbe
talning av för mycket erlagd hyra inställt sig genom sin mor. Modern uppgav inför hyresnämnden att hon hade fullmakt att företräda dottern. Hyresnämnden lämnade ett förlikningsförslag som innebar att hyresgästen (dottern) skulle återkalla sin ansökan till hyresnämnden och att hyresvärden skulle återkalla en ansökan till tingsrätten. Förlikningsförslaget accepterades och ärendet avskrev. Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut och yrkade att hovrätten skulle undanröja hyresnämndens beslut och visa målet åter tid för fortsatt behandling. Hyresgästen hävdade att uppdraget var begränsat och inte innefattade den ingångna förlikningen. Hovrätten konstaterade att hyresgästen uppgett att hon gett modern i uppdrag att inställa sig i hyresnämnden i hennes ställe. Vidare konstaterade hovrätten att hyresnämnden själv avgör om fullmakt skall visas upp eller inte och om omständigheterna inte föranleder någon annan bedömning kan hyresnämnden godta en muntlig fullmakt även när den endast åberopas av ombudet självt. När det gäller frågan om behörighet konstaterades att det saknas direkt tillämpliga lagregler härom och att det i den äldre förvaltningslagen för vägledning i frågan hänvisas till bl.a. rättegångsbalken. Av rättegångsbalken följer att en inskränkning i behörigheten endast gäller om den kommit till rättens eller motpartens kännedom. Hovrätten fann att, då det inte framkommit något som bort ge hyresnämnden anledning att ifrågasätta att modern haft fullmakt att företräda dottern, och någon inskränkning av denna inte kommit till hyresnämndens eller motpartens kännedom, modern var behörig att ingå träffad förlikning. Det kan konstateras att hovrätten i princip följde rättegångsbalkens regler och att detta kunde stödjas på vissa uttalanden i äldre förarbeten, men det kan noteras att det i dessa förarbeten också hänvisas till att vägledning kan hämtas ur avtalslagen. Avtalslagens bestämmelser hade dock, såvitt kan bedömas av referatet i fallet, så att säga lett till motsatt bedömning och det kan därför åtminstone diskuteras om en annan tillämpning hade varit att förorda.

1.8 Talerätt mot inskrivningsbeslut samt inskrivnings beviljande.
RH 2007:74. Länsstyrelsen överklagade inskrivningsmyndighetens be
slut om att bevilja inskrivning av nyttjanderätt. Länsstyrelsen hade enligt miljöbalken förelagt en fastighetsägare att utföra undersökningar

892 Richard Hager SvJT 2012 och utredningar vid ett förorenat område på och i anslutning till två innehavda fastigheter. Länsstyrelsen hade vidare förbjudit fastighetsägaren att överlåta fastigheterna innan det förelagda arbetet var slutfört. Fastighetsägaren upplät, utan att först ha efterkommit föreläggandet, nyttjanderätt och nyttjanderättshavaren beviljades sedermera inskrivning. Enligt nyttjanderättsavtalet gavs nyttjanderättshavaren tilllåtelse att bebygga fastigheten, rätt att såsom ställföreträdare för fastighetsägaren agera i dennes namn samt i övrigt rätt att nyttja markområdet för dennes verksamhetsutövning. Det framgick vidare av avtalet att nyttjanderättshavaren var medveten om att området var starkt förorenat, men att denne inte var ansvarig för de undersökningar och eventuella saneringar som ålagts fastighetsägaren. Länsstyrelsen överklagade inskrivningen och hävdade att den stod i strid med överlåtelseförbudet och att länsstyrelsen har ett av rättsordningen skyddat intresse att bevaka att saneringskraven inte kringgås. Hovrätten konstaterade att ett beslut av inskrivningsmyndigheten enligt 19:32 JB får överklagas av den som beslutet rör om det har gått honom eller henne emot. Hovrätten fann att länsstyrelsen hade besvärsrätt. När det härnäst gällde prövningen i sak fann hovrätten att det var uppenbart att det aktuella upplåtelseavtalet var ett försök att kringgå länsstyrelsens föreläggande och upplåtelsen stod därmed i strid mot de gällande inskränkningarna i fastighetsägarens rätt att förfoga över fastigheten. Ansökan om inskrivning avslogs.

1.9 Nödvändig processgemenskap?
I RH 2004:2 hade en av två medhyresgäster tillåtits ingå ett eget hy
resavtal avseende den aktuella lägenheten och senare medgetts byta densamma mot två andra hyresrätter. Nödvändig processgemenskap ansågs inte föreligga, se vidare angående fallet nedan under 3.18.

1.10 Avgjord preliminärfråga — rättegångshinder?
I RH 2004:91 hade i ett ärende hos hyresnämnden om uppskov med
avflyttning från en lokal hyresgästen påstått att hyresvärden återtagit sin uppsägning med den följden att hyresavtalet alltjämt var gällande. Hyresnämnden hade funnit att så inte var fallet och beviljat hyresgästen uppskov med avflyttningen. Hyresgästen väckte sedermera talan i allmän domstol om fastställelse av att hyresavtalet var gällande på den grunden att hyresvärden återtagit sin uppsägning. Hovrätten fann att frågan om uppsägningen var återtagen eller inte hade haft omedelbar betydelse för prövningen av om uppskov skulle beviljas. Hovrätten konstaterade därför att den i målet aktuella frågan redan var rättskraftigt avgjord av hyresnämnden som en s.k. preliminärfråga och avvisade därför hyresgästens talan. Se även angående rättskraft HD:s dom i NJA 2011 s. 316 nedan under 3.2.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 893 1.11 Rättegångshinder — lis pendens och immunitet.
I RH 2004:52 hade en bostadsrättsförening hos kronofogden ansökt
om avhysning av en bostadsrättshavare då denne vägrat föreningen tillträde till lägenheten och lägenheten därför förverkats. Kronofogden förpliktigade genom ett utslag bostadsrättshavaren att flytta från lägenheten. Innan detta beslut vunnit laga kraft väckte föreningen talan om att bostadsrättshavaren skulle förpliktas att flytta från lägenheten p.g.a. vanvård. Hovrätten instämde i tingsrättens bedömning att det förelåg rättegångshinder med stöd av 13:6 och 42:4 RB och talan avvisades. I NJA 2009 s. 905 ansågs inte en främmande stat (Belgien) ha rätt att åberopa immunitet som rättegångshinder mot en talan grundad på avtal om hyra av lokal för statens ambassad i Sverige.

1.12 Resning i hyresmål.
I NJA 2006 s. 635 beviljades resning då en hyresgäst ansågs haft giltig
ursäkt enligt 58:1, 2 st. RB att inte förete ett studieintyg bl.a. till följd av ombudets sjukdom.

1.13 Betydelsen av underlåtenhet att i hyresmål i sak bemöta motparts påstående.
I RH 2010:42 underlät en hyresgäst att inställa sig till sammanträde
vid hyresnämnden och denne bemötte inte heller i hovrätten hyresvärdens uppgifter i sak om misskötsamhet. Hovrätten fann att det av allmänna processrättsliga principer följer att en parts underlåtenhet att bemöta motpartens påståenden om ett rättsfaktum inte innebär att det erkänts, istället kan underlåtenheten endast ges viss bevisverkan. Hyresvärden ansågs i fallet ha fullgjort sin bevisbörda.

1.14 Intresse av att få överklagande prövat.
I RH 2006:35 hade hyresnämnden bifallit hyresvärdens yrkande om
hyresavtalets upphörande (bostadshyra). Hyresgästen överklagade hyresnämndens beslut, men flyttade sedermera ut ur lägenheten och meddelade även hyresvärden härom samt återlämnade nycklarna. Hyresgästen ansågs med hänsyn till detta sakna rättsligt intresse av att få sitt överklagande prövat och detsamma avvisades.

2. Arrende
2.1 Självinträde vid jordbruksarrende.

I RH 2006:36 sade jordägaren upp en arrendator och angav som skäl
att denne för egen del skulle nyttja jorden (9:8, 1 st., 3 p. JB). Jordägaren avsåg att använda marken för hästbete och spannmålsodling; denne hade emellertid sin huvudsakliga försörjning genom en entreprenadverksamhet. Jordägaren var delägare i fyra travhästar. När det gällde arrendatorn hade denne arrenderat marken sedan 1982 då arrendet hade övertagits av fadern, som i sin tur arrenderat marken sedan 1973. Arrendatorn hade vidare två egna fastigheter och bedrev

894 Richard Hager SvJT 2012 mjölkproduktion. Arrendejorden utgjorde ca 15 procent av den totala arealen i dennes jordbruksdrift. Den aktuella arrendejorden användes för foderproduktion och som spridningsareal för gödsel; det fanns ingen annan motsvarande mark att arrendera i närheten av arrendatorns egen fastighet. Arrendatorn uppgav att för det fall att arrendet upphörde skulle denne troligen inte behöva minska sin djurbesättning, men att ett upphörande skulle föra med sig en ekonomisk försämring. Hovrätten fann att den obillighetsprövning som skall göras, enligt nämnt stadgande, utföll till jordägarens förmån och förlängning av arrendet medgavs därför inte. Hovrätten motiverade detta med att arrendatorns verksamhet inte skulle äventyras av att arrendet skulle upphöra och att de ekonomiska konsekvenserna inte skulle bli betydande. Vidare hade inte några olägenheter av betydelse i övrigt påtalats och det hade framgått att det var angeläget för jordägaren att få tillgång till marken.

2.2 Besittningsskydd vid bostadsarrende.
I NJA 2011 s. 664 sade jordägaren, i september 2006, upp ett bostads
arrende till upphörande den 30 juni 2009 och angav bl.a. som skäl att denne avsåg att riva de befintliga byggnaderna (en mindre bostadsbyggnad och ett torrdass) och istället uppföra en permanentbostad för eget bruk. Arrendet hade innehafts av arrendatorn sedan 1981, byggnaderna som uppförts på mitten av 1900-talet hade tidigare ägts av arrendatorns farfar. Enligt 10:5, 1 st., 5 p. JB gäller att arrendatorns besittningsskydd bryts när jordägaren gör sannolikt, att arrendestället skall användas för bebyggelse av annat slag än det som avses med upplåtelsen eller för jordbruk, industri eller annan ekonomisk verksamhet, samt jordägarens intresse att kunna förfoga över arrendestället för sådant ändamål påtagligt överväger arrendatorns intresse av fortsatt arrende. Jordägaren ansågs ha gjort sannolikt att arrendestället skall användas som permanentbostad för eget bruk; det var fråga om ett bebyggande som ett led i ett generationsskifte. HD fann att utredningen gav stöd för att annan placering av den nya byggnaden än på arrendestället var olämplig. Vidare hade arrendatorn knappast alls nyttjat arrendestället sedan 1997 och det hade inte visats att detta berodde på att jordägaren hindrat arrendatorn från att nyttja arrendet. Det hade förekommit viss vanvård men den var av ringa betydelse. HD fann att jordägaren hade ett så starkt intresse av att kunna förfoga över arrendestället att det påtagligt övervägde arrendatorns intresse av att arrendet består; besittningsskyddet bröts därmed.

2.3 Överlåtelse av arrenderätten.
I RH 2008:37 begärde två makar som innehade ett jordbruksarrende
att få överlåta detsamma till sin dotter. Det var frågan om ett utvecklingsbart lantbruksföretag. Dottern arrenderade dock redan sedan 14 år en annan jordbruksfastighet och bedrev där jordbruksverksam-

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 895 het tillsammans med sin man. Hon avsåg att driva de båda jordbruksverksamheterna tillsammans i avsikt att vinna ekonomiska fördelar. Den avgörande frågan i fallet var om jordägaren hade befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse av arrenderätten till dottern (9:31 JB). Hovrätten konstaterade att möjligheten att överlåta arrenderätten till bl.a. en avkomling främst beror på en bedömning av de sociala skäl som talar för eller emot en överlåtelse, men att även jordbrukspolitiska hänsyn bör dock kunna tas. Hovrätten fann att dottern visserligen kunde anses ha de personliga kvalifikationer som krävs för att kunna överta arrendet, men att en överlåtelse skulle strida mot den strukturplan fastighetsägaren hade om att behålla båda de nu aktuella gårdarna som självständiga gårdsarrenden och på olika sätt försöka utveckla dessa fristående från varandra. När det närmare gällde de sociala skälen konstaterade hovrätten att dottern sedan en rad år flyttat från gården och redan drev ett annat lantbruk tillsammans med sin man där hon och maken även hade sitt boende. Hovrätten fann därför att dottern inte hade några sociala skäl av betydenhet som talade för ett övertagande och att jordägaren sammanfattningsvis ansågs ha befogad anledning att motsätta sig en överlåtelse.

2.4 Inlösen vid bostadsarrende.
I NJA 2005 s. 943 var det fråga om att fastighetsägaren efter hembud
från arrendatorn enligt 10:7 JB ville lösa arrendestället samt därpå uppförda byggnader och anläggningar. Parterna kunde dock inte komma överens om lösenbeloppet. HD uttalade att när arrendatorn erbjuder fastighetsägaren att lösa arrendestället samt också därpå uppförda byggnader eller annat, jordägaren har att anta eller förkasta erbjudandet i dess helhet. HD fann att lösenbeloppet skall motsvara marknadsvärdet av det erbjudna och att det aktuella arrendestället på ett godtagbart sätt bjudits ut på marknaden. Det bör påpekas att det saknades ett ortsprismaterial i fallet som en följd av att överlåtelser av jämförliga bostadsarrenden på orten inte hade ägt rum samt att också ett relevant underlag för en avkastningsvärdering saknades. Det pris (650 000 kr) som hade erhållits vid det nämnda och godtagbara utbjudandet bedömdes vara arrendeställets, innefattande uppförda byggnad och anläggningar, marknadsvärde och därmed också aktuellt lösenbelopp. HD:s resonemang och tillämpning följer väl allmänna värderingsrättsliga principer som i synnerhet utvecklats inom fastighetsrätten.

2.5 Rättegångskostnader i hovrätten vid återförvisning till arrendenämnden.
I RH 2011:26 återförvisade hovrätten en tvist om villkorsändring till
arrendenämnden för prövning i sak. Hovrätten fann att, eftersom arrendenämnden är förhindrad att ålägga en part att ersätta motpartens rättegångskostnad i aktuellt ärende, det ankommer på hovrätten

896 Richard Hager SvJT 2012 att besluta om fördelning av rättegångskostnaderna i hovrättsprocessen.

3. Hyra
3.1 Hyresavtals oklarhet om vem som var hyresgäst ansågs böra gå ut över hy
resvärden.
I RH 2004:4 krävde en hyresgäst, en fysisk person (K.H.P.), återbetal
ning av för mycket erlagd hyra enligt nuvarande 12:55 e JB. Hyresvärden invände att ärendet skulle avvisas då fel person ansökt om återbetalning. Hyresvärden hävdade att avtalet träffats med ett bolag och inte den fysiska personen som nu ansökt. I hyresavtalet angavs som hyresgäst ”Simcorp A/S (K.H.P.)” och avtalet undertecknades av K.H.P. i egenskap av privatperson. Hovrätten fann att avtalet var oklart formulerat när det gäller frågan om vem som var hyresgäst och med hänsyn till att det som framkommit i målet i övrigt inte gav någon vägledning i frågan ansågs denna oklarhet böra gå ut över hyresvärden. Den innebörd av avtalet som hyresgästen förespråkade ägde därmed företräde och återbetalning av hyra beviljades.

3.2 Förhandlingsklausul — del av hyresavtal?
I NJA 2011 s. 316 uppkom frågan om en förhandlingsklausul i ett hy
resavtal utgjorde avtalsinnehåll. En hyresgäst hade med en hyresvärd tecknat ett avtal i vilket hyran angavs vara 36 000 kr per år eller 3000 kr per månad. I avtalet fanns också en förhandlingsklausul enligt vilken parterna förband sig att bl.a. godta den hyra som på grundval av då gällande förhandlingsordning kunde komma att träffas mellan fastighetsägarorganisation och hyresgästorganisation. Den i avtalet bestämda hyran understeg den hyra som följde av den vid aktuell tidpunkt gällande förhandlingsöverenskommelsen med 1 135 kr per månad. Den hyra som utgick kom sedermera att höjas vid tre tillfällen. Hyran höjdes vid dessa tillfällen med 100, 50 respektive 100 kr per månad. Under denna period då hyran hade höjts tre gånger hade samtidigt sex förhandlingsöverenskommelser träffats som inneburit hyreshöjningar som varierade mellan 20 och 104 kr per månad, men vilka alltså inte hade direkt påverkat det nu aktuella hyresavtalet. Efter det att fastigheten sedermera sålts begärde den nya fastighetsägaren på grundval av en förhandlingsöverenskommelse den 1 januari 2007 att hyran för den aktuella lägenheten skulle utgå med 4 165 kr per månad. Hyresvärden hävdade att hyresgästen var bunden av den nya hyran genom den förhandlingsklausul som fanns i kontraktet. Hyresgästen accepterade inte höjningen utan betalade ett lägre belopp. Hyresvärden sade, med anledning av att hyresgästen inte betalat full hyra, upp densamma. Hyresnämnden beslutade sedermera att avtalet skulle upphöra och beviljade anstånd med avflyttning till den 30 juni 2008. Hyresvärden krävde nu hyresgästen på den del av hyran som inte hade betalats fram till den sista juni 2008. Den avgörande frågan

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 897 var nu om den förhandlingsklausul som fanns i avtalet utgjorde avtalsinnehåll. HD konstaterade att avtalet förutom förhandlingsklausulen innehöll ett bestämt hyresbelopp som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt vid tiden gällande förhandlingsöverenskommelse. Till detta kom att hyran under en rad år bestämts på ett sätt som avvek från den hyra som skulle ha utgått enligt under tiden träffade förhandlingsöverenskommelser. HD uttalade vidare att av vad som framkommit om parternas avsikter vid avtalsslutet och deras tillämpning av avtalet framgår att förhandlingsklausulen inte skulle vara bestämmande för hyran i förhållande till nu aktuell hyresgäst. HD fann att hyresvärden därmed inte kunde som grund för sitt krav på hyra åberopa förhandlingsklausulen gentemot hyresgästen. Hyresvärdens talan ogillades följaktligen. Tilläggas kan att den hyra som hyresnämnden i förlängningsärendet uttalade skulle gälla för uppskovstiden (februari–juni 2008) inte var rättskraftigt prövad av hyresnämnden för nu aktuellt mål, varför inte heller hyresnämndens uttalande kunde läggas till grund för hyresvärdens krav. HD hänvisade i denna del till 22 § lagen (1973:188) om arrendenämnder och hyresnämnder. HD:s dom kan ses som en påminnelse om att också det hyresrättsliga området omfattas av allmänna avtalsrättsliga regler och principer och att det särskilda kollektiva systemet inte alltid kan tas för givet som normerande, vilket ibland förefaller ske. Jfr t.ex. med det faktum att hovrätten, med hänvisning till hyresnämndens uttalanden i förlängningsärendet, tolkade omständigheterna i fallet mot bakgrund av den fast etablerade praxis på hyresmarknaden som innebär att det förekommer ensidiga åtaganden som inte blir en del av avtalet och som hyresvärden ensidigt kan återkalla.

3.3 Dödsbo efter avliden hyresgäst hade inträtt i hyresavtalet — hyresavtalets övergång.
I RH 2009:43 hade en hyresgäst avlidit och dödsboet inträtt i avtalet.
Hyresvärden sade efter många år upp hyresavtalet, men dödsboet hävdade att det inte kunde vara part i målet och att detsamma skulle avvisas. Hovrätten fann att dödsboet även efter det att det skiftats kan uppträda som part om det behövs med hänsyn till att boet har en tillgång och att dödsboets egenskap av part inte påverkas av att det enligt familjerättsliga eller skatterättsliga regler anses upplöst. Hovrätten fann vidare att hyresavtalet inte upphör eller övergår på annan enbart p.g.a. parternas passivitet och att dödsboet därför kan vara part i tvisten.

3.4 Uthyrning av delägare — första eller andra hand?
I RH 2006:46 hyrde en av flera delägare ut en lägenhet som denne
disponerade i fastigheten. Hyresgästen ansökte om återbetalning av för mycket erlagd hyra jämlikt nuvarande 12:55 e JB. Hovrätten fann att hyresvärden disponerar den aktuella lägenheten i egenskap av

898 Richard Hager SvJT 2012 ägare och överenskommelsen med de andra delägarna om hur lägenheterna skall disponeras är att klassificera som ett förvaltningsavtal. Det är därmed inte fråga om en uthyrning i andra hand och återbetalning av hyra enligt 12:55 e kan därmed inte beslutas.

3.5 Ytangivelse i hyresavtal.
RH 2009:70 gällde om det förelåg en utfästelse om en lägenhets yta
med den innebörden att en avvikelse från den angivna uppgiften var skadeståndsgrundande. I fallet hade lägenhetens yta angetts till ca 57 kvadratmeter men det visade sig sedermera att den korrekta ytan var 52 kvadratmeter. Hovrätten fann att det var fråga om en utfästelse om att lägenhetens yta vara ca 57 kvadratmeter. Hovrätten konstaterade med hänvisning till NJA 2002 s. 477 att hyresvärden svarar strikt för denna utfästelse och att en avvikelse om 5 kvadratmeter är för stor för att rymmas inom begreppet cirka. Ersättning utgick för skada p.g.a. avtalsbrott; avkastningsränta utgick också på det utdömda beloppet.

3.6 Åtgärdsföreläggande — betydelsen av villkor i hyresavtalet att befintliga persienner ej innefattas i upplåtelsen.
RH 2008:2. Enligt ett villkor i hyresavtalet ingick inte de persienner
som fanns i lägenheten i hyresavtalet. Persiennerna ingick därmed inte i upplåtelsen och följaktligen ansågs också underhållsskyldigheten för dessa ha avtalats bort. Frågan var om ett sådant avtal var möjligt. Persiennerna hade installerats av tidigare hyresgäst men det påstods inte att persiennerna övertagits av nuvarande hyresgästen. Persiennerna tillhörde därmed hyresvärden som tillbehör till fastigheten. Hyresgästen begärde att hyresvärden skulle åläggas att byta ut persiennerna mot nya, då dessa inte längre vara funktionsdugliga. Hovrätten fann att lägenheten även utan persienner var i sådant skick att den enligt den allmänna uppfattningen i orten var fullt brukbar för det avsedda ändamålet (12:9, 1 st. JB), och eftersom dessa inte ingick i upplåtelsen kunde följaktligen inte ett åtgärdsföreläggande meddelas. Med hänsyn till att hovrätten utgick ifrån att persiennerna tillhörde fastighetsägaren och därmed var tillbehör till aktuell fastighet kan det förefalla inkonsekvent att dessa trots allt inte ansågs ingå i upplåtelsen. Visserligen stipulerade avtalet att persiennerna inte ingick, men likafullt var dessa en del av den fysiska fastighet till vilken nyttjanderätt trots allt hade upplåtits. I den mån man utgår ifrån att persiennerna inte ingick i upplåtelsen förefaller det därför mer följdriktigt att hävda att persiennerna trots allt hade övertagits av den nye hyresgästen och därmed inte ansågs vara tillbehör till fastigheten; hovrätten konstaterade dock att det inte påståtts av hyresgästen övertagit persiennerna i fallet.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 899 3.7 Undantag från krav på uppsägning i 12:6 JB.
RH 2009:74. I 12:6, 3 st. JB återfinns en bestämmelse som innebär att
när ett avtal om hyra av bostadslägenhet upphör att gälla upphör även ett till detta hyresavtal kopplat annat avtal utan att detta avtal direkt sagts upp. Förutsättningarna för detta är att det skall vara fråga om en nyttighet som har ett omedelbart samband med användningen av den aktuella lägenheten och nyttigheten skall även vara av mindre betydelse i jämförelse med användningen av lägenheten. I det nu aktuella hovrättsfallet var det genom ett hyreskontrakt fråga om uthyrning av 42 stycken studentrum samt därtill genom ett annat hyreskontrakt uthyrning av en gemensamhetslokal för studenter. Det förstnämnda kontraktet sades upp och hyresgästen hävdade att även det andra kontraktet därmed också upphört att gälla enligt 12:6, 3 st. JB. Hovrätten fann att undantaget från uppsägning i 12:6, 3 st. JB inte var tilllämpligt på nu aktuellt förhållande och att därmed det andra avtalet inte upphört att gälla. Hovrätten gjorde också vissa uttalanden i förbigående om kravet på ”omedelbart samband” nämligen att det typiskt sett skall vara fråga om att nyttigheten saknar värde för hyresgästen om bostadslägenheten inte längre förhyrs. Det framgick inte av utredningen i målet att det förhöll sig på så vis.

3.8 Hyresrätt brandskadad — hyresavtalet förfallet?
I RH 2009:28 hade en hyresrätt, i form av ett radhus, brandskadats
och därefter rivits så att endast bottenplattan återstod. Lägenheten bestod av två plan och i princip hade endast övervåningen brandskadats, men även bottenvåningen hade alltså rivits. Hyresvärden uppgav redan tidigt att lägenheten skulle återuppbyggas men hävdade att hyreskontraktet hade förfallit. När lägenheten var återuppförd hyrdes den ut till annan hyresgäst och de tidigare hyresgästerna väckte talan och yrkade att det skulle fastställas att deras hyresrätt bestod. Hovrätten fann att hyresavtalet hade förfallit och att det saknades stöd för att i bedömningen om lägenheten enligt 12:10 1, st. JB blivit så förstörd att den inte kan användas för det avsedda ändamålet, väga in det faktum att hyresvärden avser att återuppbygga densamma. Den nu aktuella regeln kan i ett fall som det nu ifrågavarande, dvs. när hyreslägenheten skall återuppföras och på nytt hyras ut, synas hård mot hyresgästen och det kan hävdas att den inte är anpassad till en tid där en hyreslägenhet i regel kommer att återuppföras. Men som hovrätten också konstaterar har lagstiftaren inte velat införa en återflyttningsrätt. Lagstiftaren har hänvisat till att det praktiska behovet av en sådan rätt är litet eftersom hyresgäster i regel medges rätt att återflytta när lägenheten är återuppbyggd. En reglering i ämnet ansågs också behöva bli omfattande och komplicerad.

900 Richard Hager SvJT 2012 3.9 Hyresgästs skadeståndsskyldighet — culpabedömningen.
I RH 2007:26 hade en lokalhyresgäst lämnat butikslokalen med en
spisplatta påslagen, varefter brand uppstått. Branden medförde omfattande skador dels på fastigheten, dels för andra rörelsedrivande hyresgäster i fastigheten. Ersättning för skadorna betalades av ett försäkringsbolag, vilket i sin tur krävde hyresgästen på ersättning härför enligt 12:24 1 st. JB och skadeståndslagen. Den avgörande frågan för om skadeståndsskyldighet förelåg var således om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de stängningsrutiner som hyresgästen hade ingick att kontrollera att stickproppar till elektriska apparater, främst vattenkokaren i pentryt, var utdragna. Hyresgästen uppgav även att denne vid stängningen av lokalen hade kontrollerat att vattenkokaren var utdragen. Enligt brandutredarens uppgifter i målet framgick bl.a. att det inte var ovanligt att spisplattor av aktuellt slag slås på av misstag genom att någon kommer nära och emot ett vred utan att märka det. Hovrätten fann att det föreföll antagligt att spisplattan oavsiktligt kommit att slås på genom att hyresgästen kommit åt vredet. I fallet ansågs klarlagt att spisen aldrig hade använts under de cirka fem år som hyresgästen använt lokalen, att någon platta aldrig tidigare hade blivit påslagen av misstag och att det inte hade uppmärksammats att vreden lätt kunde rubbas ur sitt läge genom oavsiktlig beröring. Hovrätten fann att hyresgästen mot den bakgrunden inte hade att räkna med risken för att någon av plattorna skulle vara påslagen, utan tvärtom att risken härför måste ha framstått som mycket liten. Med hänsyn till att det inte bör ställas orealistiska krav på förtänksamhet vid tillsynen av att anordningar eller lokaler är i ofarligt skick och att det får anses normalt aktsamt att uppmärksamhet inriktades på de värmekällor som var i bruk fann hovrätten att hyresgästen inte hade varit vårdslös och ogillande därför ersättningskravet. I NJA 2011 s. 454 hade omfattande vattenskador uppstått till följd av att en bostadshyresgäst inte hade stängt av en vattenanslutning till en diskmaskin efter användande av maskinen. Anslutningen hade brustit med följd att vatten strömmat ut i lägenheten. Det fanns en avstängningsanordning för vattnet till bänkdiskmaskinen på köksblandaren samt även en inne under diskbänken. Skadorna hade inte uppstått om vattenanslutningen stängts. Hyresvärden krävde ersättning av hyresgästen för skadorna enligt 12:24 JB och avgörande var om hyresgästen varit vårdslös. Enligt de till hyreskontraktet fogade ordningsreglerna följde också att hyresgästen förband sig att ”vid varje tillfälle efter användande [av diskmaskin] stänga av vattnet till maskinen”.
    HD uttalade med anledning av de nämnda ordningsföreskrifterna
att varje överträdelse av dessa inte utan vidare kan anses utgöra ett skadeståndsgrundande brott mot plikten att väl vårda lägenheten. I stället måste, fortsatte HD, en friare bedömning av omständigheterna göras. Vid en sådan bedömning skall enligt HD risken för skada vägas mot hyresgästens möjligheter att inse denna risk och dennes möjlig-

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 901 heter att förebygga skada samt kostnaderna för och olägenheterna med sådana åtgärder. HD fann att sannolikheten för att slangen skulle brista måste betraktas som ganska liten, men att samtidigt en slanganslutning där vattnet ”står på tryck” utgör ett stort riskmoment, och att det är uppenbart att den skada som kunde uppkomma om slangen brast eller lossnade från kopplingen kunde bli mycket stor vilket hyresgästen måste ha insett. HD konstaterade vidare att det inte skulle ha uppstått några kostnader för avstängning av vattnet och att de olägenheter för hyresgästen som en avstängning av vattnet innebär måste betraktas som obefintliga. HD fann sammanfattningsvis att hyresgästen hade varit vårdslös och denne ålades att betala ersättning till hyresvärden.

3.10 Hyresvärdens förbättringsarbeten — tillstånd?
I RH 2004:3 ansökte hyresvärden om tillstånd för att utföra standard
höjande åtgärder som hade en inte obetydlig inverkan på lägenheternas bruksvärde (12:18 d, 1 st., 1 p. JB). Det var sammantaget fråga om vissa åtgärder som krävde tillstånd och vissa åtgärder som inte krävde tillstånd. Hovrätten konstaterade att det för ett inte obetydligt antal förbättringsåtgärder skulle krävas en ganska omfattande prövning för att avgöra vilka av åtgärderna som var respektive inte var tillståndspliktiga. Åtgärderna ansågs nära knutna till varandra och de skulle vidtas i ett sammanhang. En uppdelning skulle inte tjäna något praktiskt syfte, utan endast göras för att tillgodose formella hänsynstaganden som inte är tvingande. Hovrätten fann därför att åtgärderna vid en prövning inte behövde skiljas åt. Hyresgästerna hade inte i sak åberopat några skäl mot att ge tillstånd och tillstånd meddelades. I RH 2011:32 planerade hyresvärden att installera säkerhetsdörrar och att, med hänsyn till att de nya dörrarna saknade brevinkast, installera postfack och tidningshållare i fastighetens entré. Hyresvärden uppgav att dörrbytet skulle komma att medföra en hyreshöjning på 85 kr per månad; en uppgift som det enligt hovrätten inte fanns anledning att ifrågasätta. Hovrätten fann att ifrågavarande hyreshöjning måste anses ha en obetydlig inverkan på lägenhetens bruksvärde och att därmed tillstånd enligt 12:18 d, 1 st., 1 p. JB inte behövs. Inte heller det faktum att de nya dörrarna saknade brevinkast och att postfack och tidningshållare i stället kommer att installeras i entrén kunde bedömas vara en sådan väsentlig förändring som kräver tillstånd (12:18 d, 1 st., 2 p. JB).

3.11 Hyresvärdens rätt att återta hyresobjektet enligt 12:27 JB.
I NJA 2006 s. 427 hade en fastighet sålts på exekutiv auktion utan för
behåll för en hyresrätt. Köparna sade med åberopande av reglerna för arrende upp hyresgästen. Hyresgästen hade innan tillträdet, den 6 juni 2002, flyttat ut sina tillhörigheter, ändrat folkbokföringsadress, samt anmält flytt till aktuellt elbolag och telefonbolag; köparen hade

902 Richard Hager SvJT 2012 vidare erhållit en fullständig uppsättning nycklar. Köparen bosatte sig på fastigheten kring månadsskiftet juni–juli 2002. Tvisten gällde om hyresgästen kunde anses ha övergett lägenheten i enlighet med 12:27 JB. Hyresgästen invände att denne inte lämnat lägenheten frivilligt utan p.g.a. att den förutvarande hyresvärden tillika hyresgästens mor upplyst denne om att en sådan skyldighet förelåg. HD konstaterade att hyresgästen faktiskt flyttat ut vid tiden för tillträdet samt att det inte förelåg någon yttre omständighet som gav köparna anledning att anta att hyresgästen avsåg att återvända till lägenheten. Vidare hade hyresgästen först i slutet av juli 2002 upplyst köparna om att denne ansåg att hyresrätten inte sagts upp inom föreskriven tid och därför alltjämt bestod; hyra betalades först den 31 juli 2002 genom nedsättning hos länsstyrelsen. HD fann att hyresgästen fick anses ha övergett lägenheten och att köparna därmed haft rätt att återta den. Att hyresgästen genom de uppgifter hon fått av sin mor som hyresvärd, kan ha trott sig vara skyldig att flytta ut från bostaden saknade betydelse för aktuell fråga. Inte heller det förhållande att köparna genom den information de fått av kronofogdemyndigheten varit av uppfattningen att de måste säga upp nyttjanderättsavtalet var av betydelse för frågan om lägenheten övergetts.

3.12 Överlåtelse till närstående.
I RH 2003:9 I och II prövades om samboende enligt 12:34 JB hade ägt
rum. I fall I ifrågasattes mot bakgrund av den stora åldersskillnaden mellan hyresgästen och den till vilken hyresrätten skulle överlåtas (hyresgästens systers barnbarnsbarn) om det verkligen varit frågan om ett verkligt sammanboende i lagens mening. De inblandade var födda 1908 respektive 1979. Hovrätten fann att det mot bakgrund av åldersskillnaden måste ställas höga krav för att sammanboendet skall kunna anses vara av sådant kvalificerat slag som krävs enligt bestämmelsen. Bl.a. med hänsyn till att aktuell person inte kunnat redogöra för omfattningen av hyresgästens hemtjänst och hur kontakterna med hemtjänsten gått till och att hyresgästen flera gånger i veckan hade fått vända sig till fastighetsskötarna för diverse småsysslor och att aktuell person saknade egen nyckel till lägenheten fann hovrätten att det inte förelegat ett erforderligt sammanboende. I fall II var det fråga om en överlåtelse till hyresgästens brorson och relationen beskrevs som en mor-son-relation. Hovrätten fann att kravet på närstående därmed ansågs uppfyllt. Hovrätten uttalade vidare, med hänvisning till RBD 1978:40, att om samboende påstås mellan personer som vanligen bor tillsammans och delar hushåll, såsom föräldrar och barn, bör sökandens uppgifter kunna godtas om inte omständigheterna gör att uppgifterna verkar mindre troliga. I det aktuella fallet hade det bl.a. varit fråga om ett sammanboende enligt uppgift med viss gemenskap i form av gemensamma stunder för måltider. Hovrätten fann att det saknades anledning att inte sätta tilltro till lämnade uppgifter och

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 903 erforderligt sammanboende ansågs ha förelegat. När det slutligen gäller frågan om samboendet varit varaktigt i lagens mening fann hovrätten att så hade varit fallet. Sammanboendet hade förevarit från årsskiftet 1996/1997 fram till hyresgästens död i oktober 2000. Det var dock ostridigt att brorsonen på grund av sitt utlandsarbete vistats i lägenheten endast 3–4 månader per år med viss ytterligare tid, då han som utlandsplacerad bott i lägenheten i samband med eget projektarbete i Stockholm vid åtskilliga tillfällen och i samband med semester 4–5 veckor per år. Det hade å andra sidan inte påståtts att brorsonen bott någon annanstans än i prövningslägenheten under den tid han varit hemma i Sverige. Vidare fick det av det medicinska underlag som presenterats anses framgå att den sjukdom som med hastigt förlopp hade lett till hyresgästens död, när hon endast var 54 år, upptäcktes först under våren 2000. Brorsonen uppgav att han och hyresgästen skulle ha fortsatt att bo tillsammans i allt fall under någon tid om hyresgästen inte hade avlidit. Uppgiften fick godtas och hovrätten fann att samboendet fick anses ha varit i lagens mening varaktigt. Tillstånd till överlåtelse meddelades. I RH 2003:60 ansökte dödsboet efter en hyresgäst om överlåtelse till närstående men det ifrågasattes om den avlidne hyresgästen i tillräcklig utsträckning hade bott i lägenheten och att det därmed inte heller hade varit fråga om något erforderligt sammanboende. Den avlidne hyresgästen hade visserligen i mycket stor utsträckning övernattat i prövningslägenheten, men denne hade varit skriven i en annan kommun. Hovrätten fann att utgångspunkten bör vara att folkbokföringen korrekt återspeglar en persons bosättning om inte särskilda omständigheter talar däremot. Det får i ett sådant fall normalt anses åligga denne att visa att sådana omständigheter föreligger. Hovrätten fann att det inte visats att prövningslägenheten utgjort den avlidnes egentliga hem och permanenta bostad eller ett s.k. nödvändigt bostadskomplement. Det saknades därför förutsättningar för dödsboet att överlåta hyresrätten. I RH 2004:8 hade en dotter bott ihop med sin mor i tre år men under tiden behållit sin egen lägenhet och flyttat till modern endast för att vårda henne. Dottern ansågs ha kvar sitt hem i den egna lägenheten som hon regelbundet besökte för att hämta sin post och vattna en krukväxt. Hon hade endast tagit med sig kläder till moderns lägenhet. En verklig boendegemenskap ansågs inte föreligga och tillstånd till överlåtelse lämnades inte.

3.13 Konkursbos ställande av hyreslokal till hyresvärds förfogande enligt
12:31 JB.

I 12:31, 5 st. JB föreskrivs att om en hyresvärd uppmanar ett kon
kursbo att ställa en lokal till hyresvärdens förfogande och konkursboet inte inom en månad gör detta, ansvarar konkursboet för hyran från konkursbeslutet till dess lokalen ställs till hyresvärdens förfogande. Vad som närmare skall krävas för att lokalen skall anses vara

904 Richard Hager SvJT 2012 ställd till hyresvärdens förfogande överlämnades till rättstillämpningen, se prop. 2002/03:49 s. 104. Frågan har behandlats i ett par fall under nu aktuell period: I RH 2009:64 uppmanade en hyresvärd ett konkursbo i enlighet med nu aktuellt stadgande och konkursboet förklarade sedermera att detta ämnade ställa lokalen till hyresvärdens förfogande inom fristen. I lokalen fanns emellertid vid fristens utgång egendom kvar som konkursboet gjorde anspråk på; det uttalas i fallet att lokalen var belamrad med egendomen. Hovrätten fann att lokalen därmed inte hade ställts till hyresvärdens förfogande. I det något senare NJA 2009 s. 41 behandlades också frågan. I det fallet hade konkursboet förklarat sig vara berett att per viss dag ställa lokalen till hyresvärdens förfogande om denne insisterade på det. Meddelandet ansågs innehålla ett tillräckligt klart besked om att konkursboet inte gjorde anspråk på lokalen. Vid aktuell frists utgång fanns dock egendom tillhörande konkursboet kvar i lokalen som konkursboet emellertid inte gjorde anspråk på. Lokalen var vidare vid samma tidpunkt delvis uthyrd i andra hand och andrahandshyresgästen nyttjade fortfarande lokalen samt att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet skall anses ha varit skyldig att ta bort och som konkursboet sedermera låtit bortföra efter fristens utgång. HD konstaterade att det föreföll föreligga en motsättning i förarbetena mellan den allmänna motiveringen att bestämmelserna avser att förhindra att konkursboet utnyttjar lokalen utan ett massaansvar och därmed tillgodogör sig prestationer på andra villkor än andra näringsidkare och specialmotiveringen som anger att syftet med nu aktuell regel är att hyresvärden skall kunna förfoga över och utnyttja lokalen. HD uttalade att bestämmelse inte bör tolkas så att konkursboet indirekt åläggs förpliktelser som det inte har enligt allmänna sakrättsliga principer. HD fann att det faktum att det i lokalen fanns egendom som konkursboet inte gjorde några anspråk på inte utgjorde något hinder mot att lokalen ansågs vara ställd till hyresvärdens förfogande. Inte heller hindrade det faktum att det fanns en andrahandshyresgäst i lokalen att den kunde anses ställd till hyresvärdens förfogande och slutligen fann HD att det ansvar som konkursboet kan ha enligt miljöbalken inte bör få återverkningar på nu aktuell fråga. Att det i lokalen fanns miljöfarligt avfall som konkursboet avlägsnade först efter fristens utgång utgjorde därmed inte heller ett hinder mot att lokalen ansågs ställd till hyresvärdens förfogande. HD fann därmed att lokalen inom fristen hade ställts till hyresvärdens förfogande.

3.14 Konkursbos fortsatta nyttjande av lokal — massaansvar?
I NJA 2007 s. 519 hade ett konkursbo fortsatt nyttja en lokal efter det
att hyresavtalet upphört att gälla. Lokalen hade sagts upp till omedelbart upphörande p.g.a. förverkande, men konkursboet fortsatte alltså att faktiskt använda lokalen och avflyttade först två månader senare. HD jämförde med NJA 1993 s. 13 där ett användande av en lokal utan

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 905 avtalsstöd medförde en skyldighet att utge ersättning motsvarande skälig hyra och HD uttalade att utgången i det målet får antas ha grundats på allmänna förmögenhetsrättsliga principer om obehörig vinst. HD konstaterade för det nu aktuella fallet att konkursboets fortsatta nyttjande efter avtalets upphörande inneburit ett undandragande för hyresvärden att själv kunna använda lokalen. HD fann att ersättningsskyldighet i ett sådant fall uppkommer oberoende av avtalsförpliktelse och inte heller förutsätter att skadan har vållats genom brott. Som en följd av att grunden för hyresvärdens fordran för aktuellt nyttjande mot konkursboet uppkommit efter konkursutbrottet utgjorde fordringen en massafordran. Tvist förelåg inte beträffande beloppets storlek.

3.15 Blockuthyrning — villkorsändring.
I RH 2004:67 sade en kommun, som hyresgäst, upp ett hyresavtal av
seende blockuthyrning av fyra bostadslägenheter för villkorsändring enligt reglerna för lokalhyra (12:58 a JB). Kommunen ansökte om medling i hyresnämnden, men begärde samtidigt att hyran skulle prövas enligt reglerna om bostadshyra. Hovrätten fann, med hänvisning till lagtext och motiv, att de tvingande reglerna om hyresvillkor vid blockuthyrning enbart gäller ”när villkorsfrågan aktualiseras som en del av rätten till förlängning eller således när det sker på fastighetsägarens initiativ”.
    Däremot kan, fann hovrätten vidare, fastighetsägaren och första
handshyresgästen — även för en prolongerad giltighetstid — avtala bort den möjlighet som annars finns för en hyresgäst vid bostadsupplåtelser att begära villkorsändringar och en prövning enligt bruksvärdesreglerna. Bevisbördan för att ett sådant avtal ingåtts ligger på fastighetsägaren. I fallet ansågs det inte visat att parterna har avtalat bort kommunens möjlighet att begära en ändring av hyresvillkoren. Kommunen ansågs dock inte ha rätt att ändra sin framställning från en ansökan om medling enligt 12:58 a JB till en ansökan om ändring av hyresvillkoren enligt 12:54 JB och därmed kunde inte hyresvillkoren prövas inom ramen för det aktuella ärendet.

3:16 Störningar i boendet — förverkande.
I RH 2004:38 fann hovrätten att, med bortseende från Bostadsdom
stolens tidigare praxis, bestämmelsen i 12: 42, 3 st. JB om att uppsägning av ett bostadshyresavtal enligt 6 p. i samma paragrafs 1 st. på grund av störningar i boendet inte får ske förrän socialnämnden underrättats enligt 12:25, 2 st. JB skall tillämpas lika oavsett om uppsägningen gjorts till omedelbart upphörande (förverkandetvist) eller med iakttagande av uppsägningstid till hyrestidens utgång (förlängningstvist). Hovrätten diskuterade frågan när i tiden socialnämnden skall meddelas och konstaterade att hyresvärden har viss frihet att göra egna bedömningar, men att det normalt bör vara så att hyresvär-

906 Richard Hager SvJT 2012 den underrättar socialnämnden i samband med att hyresgästen ges en tillsägelse om rättelse. Enligt hovrätten kan det dock undantagsvis finnas anledning för hyresvärden att dröja något med underrättelsen exempelvis med hänsyn till störningarnas art. I ett sådant fall bör det vara möjligt för hyresvärden att avvakta en kortare tid med underrättelsen till socialnämnden, dock måste enligt lagtextens ordalydelse socialnämnden alltid ha blivit underrättad när uppsägningen görs. I det aktuella fallet hade socialnämnden underrättats samma dag som uppsägningen vilket inte ansågs förenligt med 12:42, 3 st. JB och hyresrätten var därmed inte förverkad. Hyresavtalet upphörde dock på annan grund till följd av störningarna (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:72 hade en hyresgäst oprovocerat misshandlat en granne i trapphuset och samtidigt uttalat ett allvarligt hot mot denne. Hyresgästen dömdes för misshandel och olaga hot. Hovrätten fann att det inträffade var att bedöma som en särskilt allvarlig störning i boendet jämlikt 12:25, 3 st. JB och att hyresrätten var förverkad enligt 12:42, 1 st., 6 p. och 4 st., samt 12:46, 1 st., 1 p. JB. I NJA 2008 s. 243 hade en hyresgäst misshandlat en granne och sedermera dömts för gärningen. Hyresvärden hade avvaktat med uppsägningen till dess domen vunnit laga kraft, vilket skedde nästan två och ett halvt år efter den aktuella misshandeln. Hyresgästen hade nekat till misshandeln. Tingsrätten fann att det var fråga om en särskilt allvarlig störning (12:25, 3 st. JB) samt att hyresvärden hade haft rätt att avvakta utgången i brottmålet med hänsyn till omständigheterna i fallet innan denne ansökt om handräckning hos kronofogdemyndigheten med verkan att uppsägning skett. Det påpekades att hyresvärden kort tid efter hovrättens dom i brottmålet ansökt om handräckningen. Hyresrätten var förverkad (12:42, 1 st., 6 p. och 4 st.). Hovrätten fastställde sedermera tingsrättens dom och HD fastställde hovrättens dom.

3.17 Besittningsskydd — bostad.
I RH 2003:35 hade hyresgästen och dennes bekanta olovligen befattat
sig med narkotika i lägenheten. En fråga rörde om hyresavtalet skulle upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB, dvs. om hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. Hovrätten fann att den brottsliga verksamhet det varit fråga om inte innebar att kontraktet kunde anses förverkat och vidare att enbart den omständigheten att brottslig verksamhet pågått i lägenheten och fastigheten inte bör kunna läggas till grund för ett beslut med stöd av 12:46, 1 st., p. 2 JB om verksamheten inte skulle omfattas även av förverkandereglerna. Hovrätten fann vidare att den brottsliga verksamheten inte lett till några störningar för andra hyresgäster och att inte heller hyresgästen kan anses misskött sig så att denne åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte skulle förlängas. I RH 2004:5 hade en hyresgäst uppställt villkor om ersättning vid byte av lägenheten. Hyresgästen hade begärt 350 000 kr för byte

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 907 till en annan hyresrätt. Hovrätten konstaterade att hyresgästens förfarande är straffbart enligt 12:65 JB och det fick anses strida mot de grundläggande skyldigheter som en hyresgäst har gentemot sin hyresvärd. Hovrätten fann att hyresgästen genom sitt handlingssätt i hög grad åsidosatt sina förpliktelser som hyresgäst att det därför inte kan anses oskäligt mot hyresgästen att hyresavtalet får upphöra enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2004:7 där det bl.a. var fråga om uppsägning till följd av förverkande (12:46, 1 st., 1 p. JB) hade hyresvärden anmodat hyresgästen att vidta rättelse samt sagt upp hyresvärden i samma handling. Uppsägningen ansågs inte ha föregåtts av en korrekt rättelseanmaning och avtalet kunde inte upphöra på den grunden att hyresrätten förverkats. I fallet upphörde dock avtalet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB då hyresgästen utsatt sina grannar för störningar. I RH 2004:9 var det fråga om en kommun som hyrde en bostadslägenhet för att i sin tur hyra ut den till familjer med behov av övergångsbostad; vid den aktuella prövningen var dock lägenheten inte uthyrd i andra hand. Hyresvärden hade sagt upp lägenheten och åberopade behov av lägenheten som evakueringsbostad vid ombyggnad och renovering samt att lägenheten därefter skulle upplåtas med bostadsrätt. En intresseavvägning enligt 12:46, 1 st., 10 p. JB gjordes. Hovrätten anförde att enligt Bostadsdomstolens tidigare praxis i princip två krav kan ställas upp för att en juridisk person skall ha ett sådant behov av lägenheten som tillmäts betydelse vid intresseavvägningen och som i sådana fall gäller till förmån för den som enligt avtalet har sin bostad i lägenheten. Dels skall lägenheten vara hyrd för att upplåtas åt en fysisk person som bostad, dels krävs att lägenheten vid tidpunkten för prövningen av förlängningstvisten är upplåten på detta sätt. I det aktuella fallet fann dock hovrätten att det faktum att lägenheten vid prövningen inte var uthyrd inte utgjorde skäl nog att bryta besittningsskyddet. Detta följde av att kommunen hade ett kontinuerligt behov av lägenheten och att det var förståeligt att lägenheten under tvisten fick stå tom med hänsyn till att det får anses känsligt att placera andrahandshyresgäster i den under tiden. Vad som förevarit beträffande lägenhetens användning med vidareupplåtelser med mycket korta, tidsmässiga intervaller ansågs ligga inom den gräns som fick tålas vad gäller olägenheter för både hyresvärd och grannar. Hovrätten jämförde med situationen beträffande studentlägenheter. Intresseavvägningen utföll till hyresgästens förmån och kontraktet förlängdes. RH 2004:10 rörde frågan om en lägenhet belägen i Göteborg ansågs utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. Hyresvärden hade sagt upp hyresavtalet och åberopat behov av lägenheten som evakueringsbostad. Hyresgästen som hade sin permanentbostad i Norsesund, ca 37 km utanför Göteborg, åberopade behov av lägenheten som nödvändigt bostadskomplement med hänsyn till dennes sambo. Sambon arbetade i Göteborg, men trots dennes oregelbundna arbetstider ansågs avståndet mellan permanentbostaden och arbetsplatsen i Göteborg ligga

908 Richard Hager SvJT 2012 inom pendlingsavstånd med hänsyn till tillgängliga kommunikationer. Lägenheten ansågs därmed inte utgöra ett nödvändigt bostadskomplement. I ett sådant fall där hyresvärden har ett sakligt skäl, men där hyresgästen saknar ett skyddsvärt intresse utfaller i regel intresseavvägningen till hyresvärdens förmån och det synes då inte bli fråga om någon intresseavvägning i egentlig mening, jfr även RBD 18:83. Hyresvärdens intresse av att använda lägenheten som evakueringsbostad gav följaktligen utslag och hyresavtalet upphörde. I det ovan nämnda, se föregående avsnitt, RH 2004:38 bröts besittningsskyddet enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB p.g.a. störningar. I RH 2004:47 hade hyresgästen deponerat hela hyran för lägenheten under perioden oktober 1999–maj 2002 under åberopande av 1927 års lag om nedsättning av pengar hos myndighet. Det deponerade beloppet gjordes i maj 2002 tillgängligt för hyresvärden (ett aktiebolag). Skälet till att hyresgästen deponerade hyra var att denne hävdade att det förelåg ovisshet beträffande vem som ägt rätt att företräda hyresvärden (aktiebolaget). Hyresvärden sade sedermera upp hyresrätten och anförde att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte borde förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Hovrätten konstaterade att betalning i hyresförhållanden enligt 12:20, 2 st., 2 men. JB alltid kan ske med befriande verkan till hyresvärden genom postanvisning, postgiro eller bankgiro. Med hänsyn till att hyresgästen med stöd av denna regel vid ovisshet kan betala hyran i strid med en anvisning från någon som uppger sig företräda hyresvärden är det vid betalning av hyror oväsentligt vem som är rätt ställföreträdare för hyresvärden och utrymmet för att tillåta deponering i hyresförhållanden på nu aktuell grund är därför begränsat. Den osäkerhet i fallet som förelegat om vem som hade rätt att företräda hyresvärden härrörde från en tvist om rätten till aktierna i det uthyrande aktiebolagets moderbolag och hyresgästen hade även erhållit motstridiga besked beträffande hyresbetalningarna. Hovrätten fann att hyresgästen inte haft laglig grund för att deponera hyresbetalningarna och hyresvärdens yrkande om att hyresavtalet skulle upphöra bifölls. I RH 2004:57 hade hyresgästen med hyresvärdens godkännande under en rad år hyrt ut lägenheten i andra hand, men för hyresvärden vid upprepade tillfällen visat upp ett annat andrahandskontrakt än det verkliga. I det uppvisade kontraktet hade hyran satts lägre än den som i verkligheten utgick. Hovrätten fann att det varit fråga om ett systematiskt vilseledande av hyresvärden. Hovrättens uttalade att det generellt sett är fråga om ett åsidosättande av hyresgästens förpliktelser om denne lämnar hyresvärden oriktiga uppgifter beträffande förhållanden som är av betydelse för hyresförhållandet. Hovrätten fann att hyresgästen åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2005:22 fann hovrätten att beviskravet för att villkor om särskild ersättning ställts upp inte var uppfyllt och därmed bröts inte besittningsskyddet i enlighet med 12:46, 1 st.,

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 909 2 p. JB. I fallet var det fråga om byte där bytesobjektet, en fastighet, hävdades ha prissatts så lågt att det därmed utgått särskild ersättning för aktuell hyresrätt. Utgångspunkten för bedömningen var att ett köpekontrakt hade tecknats för fastigheten med en köpeskilling på 4 miljoner kr. Vissa besvärande omständigheter förelåg vidare som att hyresgästerna uttalat att det börjar ”dra ihop sig lite för oss att på något sätt kunna förädla det värde som trots allt finns i vårt boende” och att fastigheten hade utannonserats för ”4 575 000 kr + hyresrätt”. Det förelåg vidare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten var värd mellan 5 och 5,8 miljoner kr, men det förelåg å andra sidan ytterligare ett värderingsintyg som pekade på att fastigheten hade ett värde någonstans i intervallet 3,8 till 4,6 miljoner kr. Sammanfattningsvis fann som redan nämnts hovrätten att det inte var styrkt att villkor om särskild ersättning hade ställts upp. I RH 2005:32 hade hyresgästen lämnat oriktiga uppgifter till hyresvärden och till hyresnämnden i syfte att få till stånd ett byte. Oriktigheten bestod i att byteskontrahenten inte hade haft någon lägenhet att byta med. Hovrätten fann med hänvisning till det ovan nyss nämnda RH 2004:57 att hyresgästen genom att ha lämnat de oriktiga uppgifterna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet inte skäligen bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). I RH 2006:19 hade hyresgästen förklarat att denne ville ha ekonomisk ersättning för att överlåta lägenheten men inte nämnt något särskilt belopp. Hovrätten fann att hyresgästen därigenom uppställt krav på ersättning och att det inte kunde anses oskäligt att hyresavtalet upphör enligt 12:46, 1 st., 2 p. JB. I RH 2006:34 hade hyresgäster i strid med de allmänna ordningsreglerna satt upp parabolantenner så att dessa kom att befinna sig utanför husets fasadliv. Hyresvärden sade upp hyresgästerna och hävdade att dessa åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att avtalet skäligen inte bör förlängas. Hyresvärden anförde i första hand säkerhetsaspekter för att motsätta sig nu aktuella parabolantenner och att en hyresvärd hade rätt att göra en generell riskbedömning utan att behöva ta ställning till om den enskilda antennen i sig utgjorde en risk. Hovrätten fann att parabolantennerna satts upp i strid med ordningsföreskrifterna och att hyresvärden hade rätt att göra generella riskbedömningar. Vidare uttalades att den informationsfrihet enligt Europakonventionen och RF samt YGL som hyresgästerna hänvisade till inte hade sådan bäring på tvisten att den kunde tillmätas någon egentlig betydelse. Hovrätten fann sammanfattningsvis att hyresgästerna åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB). Sedermera anmälde hyresgästerna till en av de nu uppsagda hyresrätterna Sverige till Europadomstolen för brott mot artikel 10 i Europakonventionen som bl.a. innefattar rätt till informationsfrihet. I sammanhanget måste nämnas att hyresgästerna efter hovrättsdomen hade givits möjlighet att bo kvar i lägenheten under förutsättning av att parabolantennen monterades ned, men de

910 Richard Hager SvJT 2012 hade valt att flytta. Europadomstolen (ECHR 23883/06, 16 december 2008) fällde Sverige och utdömde skadestånd för brott mot artikel 10 i Europakonventionen. Domstolen fann att, även om de svenska rättsinstanserna har visst utrymme till skön i sina bedömningar, ingreppet i hyresgästernas informationsfrihet inte var nödvändigt i ett demokratiskt samhälle och Sverige hade därför inte uppfyllt sin skyldighet att värna informationsfriheten. Tilläggas kan att en av de andra hyresgästerna i hovrättsavgörandet sedermera även begärt och av JK den 11 juli 2011 beviljats skadestånd för den kränkning av Europakonventionen som ägt rum. I RH 2010:84 hade hyresgästen vid ett telefonsamtal hotat en hos hyresvärden anställd person att döda henne. Hovrätten fann att, trots att det var fråga om hot vid ett enstaka tillfälle, hyresgästen grovt har brustit i skyldigheten att iaktta gott skick och därmed åsidosatt sina förpliktelser i så hög grad att hyresavtalet skäligen inte bör förlängas (12:46, 1 st., 2 p. JB).

3.18 Medhyresgäst rätt enligt 12:47 JB när lägenheten överförts på den andra hyresgästen.
I RH 2004:2 innehade två gifta makar en hyresrätt. Efter en dom på
äktenskapsskillnad förordnades att den ena maken interimistiskt skulle bo kvar till dess att bodelning skulle ske. Sedermera överfördes hyresrätten på den kvarboende maken som följaktligen medgavs att teckna ett eget hyreskontrakt till lägenheten dock utan att bodelning hade skett och utan att den andra maken medgett detta. Ytterligare en tid senare tilläts den kvarboende att byta lägenheten mot två andra hyresrätter. Den make som flyttat från lägenheten yrkade nu att denne skulle förklaras vara hyresgäst då det tidigare hyresavtalet som denne haft del i inte sagts upp och att denne inte heller samtyckt till att hyresrätten överförts på annan vid det genomförda bytet. Hovrätten fann att 12:47 JB inte reglerade den nu aktuella situationen, dvs. en medhyresgästs rätt till förlängning av hyresavtalet för egen del när hyresavtalet överförts till den andra hyresgästen, och att det inte heller kan vara syftet med bestämmelsen att lösa en inbördes konflikt mellan två hyresgäster som önskar få hyresavtalet förlängt för egen del. Talan ogillades därför och hovrätten konstaterade även att om den aktuella parten önskat få den kvarboende hyresgästens rättshandling ogiltigförklarad denne hade haft att väcka talan i annan ordning.

3.19 Hustru utan bostad i lägenheten medhyresgäst?
I RH 2004:37 gjordes bl.a. gällande att en hustru till den numera av
lidne hyresgästen var medhyresgäst och att det var en tillfällighet att enbart den nu avlidne hyresgästen hade undertecknat hyreskontraktet. Hovrätten fann att det, med hänsyn till de olika rättsverkningar som enligt lagstiftaren skall bero på om det är ett hyresförhållande med medhyresgäster eller om så inte är fallet, erfordras att alldeles speciella omständigheter visas föreligga för att kunna betrakta den

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 911 make eller sambo som inte undertecknat hyresavtalet som medhyresgäst i 12:47, 1 st. JB:s mening. Då några sådana omständigheter inte hade visats föreligga i fallet lämnade hovrätten vad som anförts i denna del utan avseende. En ansökan om att få överlåta hyresrätten enligt 12:34 JB bifölls inte heller då erforderligt sammanboende inte visats.

3.20 Uppsägning av lokalhyresavtal.
I RH 2008:44 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal för vill
korsändring i enlighet med ett hyreskontrakt som fanns fogat till uppsägningen. Utöver hyresvillkor innehöll hyreskontraktet en klausul om att avtalet gällde under förutsättning av att hyresvärdsbolagets styrelse godkände avtalet. Kontraktet var inte undertecknat. Hovrätten konstaterade bl.a. med hänvisning till doktrinen att en uppsägning i nu aktuellt fall skall vara utformad som ett anbud och att hyresgästen därmed skall kunna ingå ett avtal genom att acceptera anbudet. I fallet hade det inte visats att hyresgästen hade vetskap om kontraktsförslaget godkänts av styrelsen eller inte och hovrätten fann att den aktuella uppsägningen inte var att anse som ett bindande anbud och därmed hade en uppsägning med de rättsverkningar som följer av 12:58 JB inte kommit till stånd.

3.21 Hänskjutande till hyresnämnden för medling vid ogiltig uppsägning — betydelse av.
I NJA 2008 s. 85 hade hyresvärden sagt upp ett lokalhyresavtal men
inte följt det formkrav som ställs upp i 12:58 JB. Hyresgästen hade inte underrättats om att denne för att bevara sin rätt till skadestånd har att inom två månader hänskjuta tvisten till hyresnämnden för medling och uppsägningen var därför enligt bestämmelsens andra stycke ogiltig. Hyresgästen hänsköt trots detta tvisten till medling; HD fann att hänskjutandet ändå inte innebar att uppsägningen i efterhand hade blivit giltig. Hyresavtalet var därmed inte uppsagt. Två justitieråd var skiljaktiga och ville med hänsyn till att syftet bakom 12:58 JB, att göra medling obligatorisk, ansågs uppfyllt, giltigförklara uppsägningen. Majoritetens ståndpunkt kan dock sägas ligga i linje med den relativt sett strikta och bokstavstrogna praxis som kan hävdas gälla beträffande reglerna rörande uppsägningar vid lokalhyra; här kan exempelvis hänvisas till NJA 1989 s. 505 och NJA 1998 s. 430. För att undvika missförstånd kan tilläggas att lagstiftaren redan vid medlingsinstitutets införande insett att det inte är meningsfullt att tvinga en motvillig part att medla och att tanken om obligatorisk medling därmed endast var en utgångspunkt samt att det istället var själva hänskjutande som fullt ut blev obligatoriskt (jfr prop. 1972:70 s. 36).

912 Richard Hager SvJT 2012 3.22 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — befogad anledning vid sammansatta avtalspaket.
NJA 2007 s. 1018. Ett bensinbolag (Shell) sade upp ett avtalspaket
med en återförsäljare inom Shellkedjan (Dalbo Bensin). Avtalspaketet omfattade bl.a. ett hyresavtal och ett samarbetsavtal; det senare reglerade formerna för parternas samverkan vad gällde driften och verksamheten vid bensinstationen. Avtalen var kopplade till varandra på så vis att ett avtal inte kunde sägas upp för sig. Avsikten med uppsägningen från Shell var att fortsätta driften i egen regi. Shell ansågs ha ett sakligt skäl för uppsägning. Vidare måste nämnas att Shell från Dalbo Bensin hade övertagit varulager och inventarier mot viss ersättning samt betalat 400 000 kr ”ex gratia” och förbundit sig att utge ytterligare 411 800 kr. HD uttalade att

”[v]id den intresseavvägning som skall göras för att bedöma om Shell också haft befogad anledning att säga upp hyresavtalet bör beaktas att Shell rimligen måste ha kunnat frigöra sig från samarbetsförpliktelserna. Dalbo Bensins befogade intresse av ett fortsatt hyresförhållande måste bedömas från den utgångspunkten.”

HD fann att Dalbo Bensin inte kunde göra anspråk på att hela samarbetsförhållandet med Shell fortsatte och inte heller att Shell ersatte Dalbo Bensin för hela det positiva kontraktsintresset av samarbetet. HD fann därför och med hänsyn till att Shell redan innan talan väcktes betalat respektive utfäst sig att betala sammanlagt 811 800 kr i avgångsersättning, att Shells uppsägning var befogad i enlighet med generalklausulen (12:57, p. 4 JB). Rättsfallet tydliggör att hyresgästens besittningsskydd vid sammansatta avtalspaket, dvs. fall där hyresvärden förutom själva lokalen också i vid mening upplåter en rörelse, eller motsvarande, som hyresgästens skall bedriva, inte sträcker sig så långt att hela detta paket skall ingå i besittningsskyddet. Tidigare och med stöd av äldre praxis (NJA 1971 s. 129 och NJA 1978 s. 389) antogs inte sällan att i den mån avtalspaketet innefattande rörelsen, eller motsvarande, träffades av hyreslagen, dvs. i ett fall när själva hyresmomentet inte var underordnat, hyreslagen bestämmelser innefattande prövningen av om det förelåg en besittningsbrytande grund och den eventuellt senare ersättningsfrågan skulle ske med utgångspunkt i hela avtalspaketet och dess ekonomiska konsekvenser. Genom det nu aktuella fallet synes en mer nyanserade syn fastslagen. Det är dock trots detta svårt för att inte säga omöjligt att lägga fast hur prövningen i detalj skall ske. Hur stor hänsyn som indirekt kommer att tas till den upplåtna rörelsen, eller motsvarande, och dess värde är fortfarande en öppen fråga.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 913 3.23 Besittningsskydd för lokalhyresgäst — förhållandet mellan de olika besittningsbrytande grunderna.
I NJA 2011 s. 27 hade en lokalhyresgäst sagts upp med angivande av
att huset i vilket lokalen var belägen skulle undergå en större om- och tillbyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kunde sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för om- och tillbyggnaden. Vidare angavs att hyresvärden hade befogad anledning att upplösa hyresförhållandet med hänsyn till att lokalerna skulle moderniseras och omstruktureras, varigenom fastigheten i dess helhet skulle komma att utnyttjas på ett mer effektivt, mer ändamålsenligt och företagsekonomiskt bättre sätt. Hyresvärden angav vidare att bakgrunden till uppsägningen var att centrumanläggningen fått minskad attraktionskraft med förlorade marknadsandelar som följd, vilket motiverat hyresvärdens satsning. Hyresgästen avflyttade och krävde kompensation för den skada som den obefogade uppsägningen inneburit. Hyresvärden hävdade att den haft en besittningsbrytande grund och hänvisade i första hand till 12:57, 1 st., 3 p. JB, dvs. att huset skulle genomgå en större ombyggnad och att hyresgästen uppenbarligen inte kan sitta kvar i lokalen utan nämnvärd olägenhet för genomförandet av ombyggnaden samt att en godtagbar ersättningslokal anvisats. I andra hand åberopades generalklausulen (12:57, 1 st., 4 p. JB), dvs. att hyresvärden i annat fall haft befogad anledning. Den fråga som HD skulle pröva var om generalklausulen kunde tillämpas trots att det var fråga om en ombyggnad, dvs. ett fall som i princip regleras för sig som egen besittningsbrytande grund. Både tingsrätten och hovrätten hade funnit att generalklausulen inte kunde tillämpas i nu aktuellt fall. HD konstaterade att det inte i förarbetena närmare framgår hur generalklausulen förhåller sig till rivnings- och ombyggnadsfallen, men att det inte kan antas ha varit lagstiftarens avsikt att generalklausulen skulle vara utesluten så fort det är fråga om rivning eller ombyggnad. Att det i generalklausulen uttrycks att ”hyresvärden i annat fall har befogad anledning” begränsar inte dess tillämpningsområde. HD fann därmed att det inte föreligger något hinder mot att tillämpa generalklausulen i fallet och målet återförvisades till hovrätten för fortsatt handläggning. (Tvisten är numera avgjord av Svea hovrätt till hyresgästens förmån genom dom 2012-02-06 i mål nr T 2344-11,)

3.24 Total sublokation?
I RH 2007:18 anslöt sig hovrätten till Högsta domstolens bedömning i
NJA 2001 s. 241 I och II och fann att det avgörande vid bedömningen av om en hyresgäst har hyrt ut lägenheten i dess helhet i andra hand är om andrahandshyresgästen haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och inte om något av lägenhetens rum undantagits från upplåtelsen. I det aktuella fallet hyrde andrahandshyresgästerna var sitt rum i lägenheten och de hade tillgång till hela lägenheten, bortsett från det rum som förstahandshyresgästen höll låst. Förstahandshyres-

914 Richard Hager SvJT 2012 gästen bodde utomlands och besökte lägenheten under tiden för andrahandsupplåtelserna vid något enstaka tillfälle; det var inte fråga om någon kontinuerlig tillsyn. Hovrätten fann att andrahandshyresgästerna haft rätt att självständigt nyttja lägenheten och att det därför enligt 12:39 JB varit fråga om en otillåten uthyrning av lägenheten i dess helhet i andra hand (s.k. total sublokation). (Det bör understrykas att 12:39 JB sedermera ändrats i förtydligande syfte och det framgår numera av lagtexten att ”självständigt brukande” är avgörande för aktuell bedömning.)

3.25 Preskription av hyresfordran.
NJA 2004 s. 499 gällde preskription avseende hyresvärdens krav på hy
resfordringar. Hyresgästerna hade under en tid deponerat en del av hyran hos länsstyrelsen med hänvisning till egna motfordringar. Preskriptionslagens (1981:130) bestämmelse i 3 § 2 st. om fordran mot konsument var tillämplig och preskriptionstiden var därmed 3 år. Parterna var överens om att preskriptionsavbrytande åtgärder vidtagits den 31 januari 1995 varför den avgörande frågan gällde om hyror för tiden före februari 1992 var preskriberade. Hyresvärden gjorde gällande att det förelåg ett preskriptionsavbrytande erkännande från hyresgästernas sida i och med att dessa i brev till hyresvärden kvittningsvis åberopat motfordringar utan att ifrågasätta riktigheten av hyresfordringarna och att deponeringen av hyrorna hos länsstyrelsen skedde för täckande av motkraven. HD fann att hyresgästernas förfarande att deponera aktuellt hyresbelopp hos länsstyrelsen med angivande av att detta skedde på grund av att de hade motkrav mot hyresvärden inte kan tillmätas verkan som preskriptionsavbrytande erkännande. Hyresvärden hävdade vidare att den hyra som förföll till betalning den 31 december 1991 i varje fall inte var preskriberad eftersom den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under den period som den då aviserade hyran avsåg, januari månad 1992, innebar preskriptionsavbrott till och med periodens slut den 31 januari 1992. Den treåriga preskriptionstiden räknad från sistnämnda tidpunkt hade inte löpt ut den 31 januari 1995. HD höll med hänvisning till Rodhes Obligationsrätt inte med och uttalade att den omständigheten att hyresgästerna nyttjade lägenheten under januari månad 1992 inte bör medföra att preskriptionsavbrott beträffande hyran som förföll till betalning den 31 december 1991 skett till och med den 31 januari 1992. Preskription hade därför inträtt för hyresfordringar som belöpte på tiden före februari 1992. När det härefter gällde frågan om de preskriberade hyresfordringarna i enlighet med vad hyresvärden hävdat hade återuppväckts, åberopade hyresvärden bl.a. hyresgästernas upprepade brev till hyresvärden och gjorde gällande att breven måste ses mot bakgrund av hyresgästernas agerande under hela den tid deponeringarna och tvisten pågått. Dessa brev måste enligt hyresvärden entydigt ge uttryck för att hyresgästerna i och för sig ansett sig

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 915 betalningsskyldiga för hyresfordringarna och att det måste ha framstått som uppenbart att hyresvärden inte avstått från sina fordringar. HD uttalade med hänvisning till NJA 2002 s. 358 att bedömningen av om en fordran är återuppväckt bör, i enlighet med allmänna avtalsrättsliga principer, utgå från gäldenärens vilja i det enskilda fallet. Det bör enligt nämnda rättsfall krävas, när det är fråga om en konsument, att denne på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala fordringen trots att han haft vetskap om att den är preskriberad eller att det framgår att han, oavsett hur det förhåller sig med frågan om preskription, är villig att åta sig betalningsskyldighet. Det kan inte enligt HD anses framgå av de åberopade handlingarna att hyresgästerna på ett otvetydigt sätt har åtagit sig att betala hyresfordringarna med vetskap om att de var preskriberade. Det framgår inte heller i övrigt att hyresgästerna velat återuppväcka preskriberade fordringar genom att erkänna dem. Fordringarna var därmed inte återuppväckta. I RH 2006:17 ansågs bl.a. med hänvisning till NJA 2000 s. 569 och 2004 s. 499 den treåriga konsumentpreskriptionen i preskriptionslagen (1981:130) vara tilllämplig. Hyresvärden gjorde dock bl.a. gällande att den treåriga konsumentpreskriptionen inte var tillämplig då uthyrningen var rörelsefrämmande och inte skedde i den yrkesmässiga verksamheten. Hovrätten höll inte med och uttalade att

”[e]nbart det förhållandet att tillhandahållandet normalt inte ingår i näringsidkarens rörelse medför däremot inte att regeln om konsumentpreskription saknar tillämpning”.

Att parterna ingått en förlikning avseende den ursprungliga hyresfordringen medförde inte heller att den treåriga konsumentpreskriptionen inte skulle vara tillämplig. I detta avseende hänvisade hovrätten bl.a. till 12 § preskriptionslagen (1981:130) och att aktuell regel därmed är tvingande. I NJA 2007 s. 303 hade en hyresgäst tecknat ett nytt avtal (1999) avseende en del av den ursprungliga lokalen (som förhyrdes genom ett hyresavtal från 1996), men alltså lämnat en del av densamma i samband med tecknandet av det nya avtalet. Tvist förelåg rörande det äldre hyresavtalet från 1996 och hyresgästen gjorde gällande att preskription inträtt. Enligt 12:61 JB skall den som vill framställa fordringsanspråk på grund av hyresförhållande väcka talan därom inom två år från det att hyresgästen lämnade lägenheten. HD fann att hyresgästen fick anses ha lämnat lägenheten som hyrts enligt avtalet från 1996 när det nya avtalet avseende en del av denna lägenhet började gälla; preskription enligt 12:61 JB hade därmed inträtt.

3.26 Deposition av hyra.
I NJA 2004 s. 641 begärde hyresgästen att hos länsstyrelsen få depo
nera hyresbelopp enligt 12:21 JB och anförde som skäl:

916 Richard Hager SvJT 2012 ”Ej betalt för trädgårdsarbete som blev utfört efter förra hyresgästen. Material till vägg, soprum. Släp”.

HD uttalade att en hyresgäst som anser sig enligt vissa bestämmelser i 12 kap. JB ha rätt till nedsättning av hyran eller rätt till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller anser sig ha någon annan motfordran hos hyresvärden och som vill dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, enligt 12:21 JB får deponera beloppet hos länsstyrelsen. Länsstyrelsen skall inte närmare pröva om sökanden har fog för sitt påstående att denne är berättigad till avdrag utan endast om depositionsreglerna är tillämpliga med utgångspunkt i att avdraget skulle vara berättigat. HD fann att, även om vad hyresgästen anfört som skäl varit otydligt angivna, uppgifterna måste uppfattas som att hyresgästen ansåg sig ha en motfordran på hyresvärden som motsvarade det belopp som denne ville deponera. Hyresgästen hade därmed rätt att deponera hyresbeloppet. I NJA 2008 s. 467 var det fråga om en upplåtelse av en lokal där upplåtelsen även innefattade inventarier mot en i avtalet särskilt angiven hyra per månad. Vid en uppkommen tvist ansökte hyresgästen till länsstyrelsen om att få deponera hyra för inventarierna enligt 12:21 JB. HD fann att hyresgästen hade rätt att deponera hyran avseende inventarierna, med hänsyn till det samband som rådde mellan upplåtelsen av själva lokalen och inventarierna. Det var frågan om att inventariehyran ingick som en del av ett större avtalskomplex som reglerade en andrahandsupplåtelse av den aktuella lokalen.

3:27 Bostadsförvaltning — överklagan av hyresnämnds granskning av redovisning.
I RH 2004:73 fann hovrätten att hyresnämnds beslut om godkän
nande av redovisning enligt 22 § 4 st. bostadsförvaltningslagen (1977:792) inte får överprövas av hovrätt (jfr 23 § nämnd lag) och överklagan avvisades.

3.28 Ändring av hyresvillkor avseende hyra enligt 12:54 JB — yttrande från berörd hyresgästförening.
I RH 2004:36 begärde en hyresgäst sänkning av den hyra som fast
ställts i en förhandlingsöverenskommelse. Hyresnämnden fann att den vid sin bedömning av skälig hyra i stort kunde bortse från åberopat bakgrundsmaterial och därmed fastställa hyran efter en friare bedömning. Den hyresgästförening som ingått förhandlingsöverenskommelsen bereddes inte tillfälle att yttra sig. Hovrätten fann att aktuell hyresgästförening hade

”ett berättigat intresse av att få redovisa sin uppfattning i fråga om hyressättningen innan hyresnämnden kommer till en bedömning som innebär att förhandlingsöverenskommelsen frångås”.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 917 Därmed borde den ha beretts tillfälle att yttra sig i prövningsfrågan. Hyresnämndens beslut undanröjdes och målet återförvisades till nämnden för fortsatt handläggning.

3.29 Slopande av förhandlingsklausul — synnerliga skäl.
I RH 2008:1 begärde hyresgästen till en studentlägenhet att en för
handlingsklausul skulle tas bort. Av 2 § 2 st. hyresförhandlingslagen (1978:304) följer att en tvist om slopande av förhandlingsklausul ska avgöras i enlighet med hyresgästens uppfattning i frågan, såvida inte synnerliga skäl talar emot det. Hyresvärden, SSSB, motsatte sig ett slopande av klausulen och hävdade att synnerliga skäl förelåg, eftersom det var fråga om ett kategoriboende där hyresgästen får hyra lägenheten i högst sex år. SSSB anförde att den hade 8 000 studentbostäder i sitt bestånd och en hög omsättning av hyresgäster och att det för SSSB är mycket viktigt att hålla nere kostnaderna genom kollektiv förhandling med hyresgästorganisationen. Hovrätten fann att SSSB visserligen anfört skäl som talar för att det föreligger synnerliga skäl, men att hyresvärden har att tåla det merarbete som slopandet av förhandlingsklausulen kan medföra, åtminstone så länge som det rör sig om enstaka eller ett inte alltför stort antal hyresgäster. Hovrätten biföll således slopandet av förhandlingsklausulen.

4. Bostadsrätt
4.1 Bestämmande av insatserna — likhetsprincipen.

I RH 2010:71 hade styrelsen i en nybildad bostadsrättsförening bes
lutat att insatserna skulle bestämmas med utgångspunkt i de hyror som gällde för lägenheterna vid tidpunkten för föreningens förvärv av huset. Denna fördelning kom att innebära att ett par av de mindre lägenheterna som uppläts med bostadsrätt erhöll en väsentligt högre insats per kvadratmeter räknat än större lägenheter. Hovrätten konstaterade att det råder ett relativt stort spelrum för styrelsen i aktuellt avseende och att det först är när den valda fördelningsmodellen uppenbart missgynnar vissa medlemmar eller medför att avgifterna framstår som godtyckliga som det kan bli aktuellt att korrigera styrelsens ställningstagande. Hovrätten fann att likhetsprincipen inte hade åsidosatts.

4.2 Vägran av medlemskap.
I RH 2003:8 vägrade en bostadsrättsförening förvärvare av en bostads
rätt inträde i föreningen med motiveringen att förvärvaren inte uppfyllde villkor i föreningens stadgar (permanentbostadskrav). Förvärvaren hävdade att aktuellt stadgevillkor inte tillkommit i behörig ordning. Hovrätten prövade giltighetsfrågan som en preliminärfråga och uttalade med hänvisning till RBD 1994:24 att nu aktuell bedömning bör utgå ifrån att överlåtelsen är giltig, om inte ogiltigheten är up-

918 Richard Hager SvJT 2012 penbar. Hovrätten fann det inte uppenbart att stadgeändringen inte gällde och utgick därför ifrån att den var gällande.

4.3 Kallelse till stämma vid beslut om ändring av stadgar och andelstal.
I RH 2010:32 hade kallelse av en medlem till stämman inte skett på
föreskrivet sätt och beslut fattades om ändring av stadgar och andelstal till dennes nackdel. Kallelsen till den aktuella medlemmen hade inte avsänts till dennes postadress och det gjordes inte gällande att medlemmen på annat sätt fått del av kallelsen eller att denne trots felet samtyckt till att det fattades beslut. Hovrätten fann att det var fråga om ett fel som innebär att gällande bestämmelser om kallelse har eftersatts i väsentligt avseende och att talan mot beslutet därför inte behöver väckas inom viss tid enligt 7:17 lagen (1987:667) om ekonomiska föreningar. Hovrätten konstaterade att ett formellt fel i kallelseförfarandet inte blir ogiltigt eller klanderbart om det är tydligt att felet inte har påverkat utgången av stämmobeslutet. Enligt hovrätten måste vid bedömningen av felets betydelse hänsyn tas även till karaktären på både det aktuella stämmobeslutet och det aktuella felet. Bl.a. hänvisades till att det föreskrivna kallelseförfarandet avser att tillgodose enskilda medlemmars rätt att i demokratisk ordning verka för och på så sätt försöka bevaka sina intressen i frågor av särskild vikt och att lagstiftaren genom kallelseförfarandet har tillhandahållit ett minoritetsskydd och därmed sörjt för att varje medlem ska ha möjlighet att komma till tals. Vidare uttalade hovrätten att det ligger i sakens natur att en medlem som deltar i diskussionen på en stämma också skulle kunna påverka utgången av stämmobeslutet; utrymmet för att anse ett stämmobeslut i nu aktuell fråga giltigt trots att en medlem inte kallats till stämman i vederbörlig ordning och inte heller på annat sätt fått kännedom om den måste därmed vara ytterst begränsat. Hovrätten fann att stämmobesluten inte tillkommit i behörig ordning och att det skulle upphävas.

4.4 Upplåtelse av bostadsrätt — formkravet.
I RH 2005:11 I och II uppkom frågan om även underskrift av parterna
kunde anses innefattas i formkravet i 4:5 BRL. I det nämnda stadgandets andra stycke framgår endast att följande skall anges i upplåtelsehandlingen: parternas namn, den lägenhet upplåtelsen avser samt de belopp som skall betalas som insats och årsavgift samt i förekommande fall upplåtelseavgift. I båda målen hade upplåtelseavtal översänds till bostadsrättshavaren men underskrift saknades av bostadsrättsföreningen. Hovrätten som utgick ifrån att formkravet måste tolkas restriktivt (mål I) fann att formkravet inte innefattar något krav på parternas underskrifter varför detsamma var uppfyllt. I mål II invände också föreningen bl.a. att översändandet av upplåtelseavtalet endast var att ses som en uppfordran till hyresgästen att avge ett anbud eller alternativt att erbjudandet skulle ses som villkorat av att föreningen

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 919 också undertecknade avtalet. Hovrätten, som fann att det i det översända avtalet och följebrevet saknades stöd för föreningens ståndpunkt, kom fram till att det var fråga om ett för föreningen bindande anbud. Det bör nämnas att föreningens undertecknande framställdes som en ren formalitet i det bifogade följebrevet. Med hänsyn till lagtextens ordalydelse kan man möjligen förvånas över att det ens hävdades ingå i formkravet att också underskrifter skulle finnas med, men jämför man med formkravet för fast egendom (4:1 JB) framgår exempelvis inte enligt det stadgandets ordalydelse att också köpare och säljare skall anges i klartext utan endast att dessa parter skall skriva under handlingen. Trots detta anses det bl.a. med stöd av förarbetena att parterna skall anges i klartext för uppfyllelse av jordabalkens formkrav. Detta ansågs så självklart i förarbetena till jordabalken att det bedömdes vara obehövligt att skriva ut kravet i lagtexten. Det bör även uppmärksammas att det för en överlåtelse av bostadsrätt uttryckligen anges som en del av formkravet att parterna skall skriva under handlingen, se 6:4 BRL. Detta synes även kunna tas som viss intäkt för lagstiftarens inställning i nu aktuell fråga, dvs. att en underskrift inte kan krävas för en uppfyllelse av formkravet enligt 4:5 BRL eftersom lagstiftaren i jämförelse med 6:4 BRL utelämnat ett sådant krav i lagtexten.

4.5 Återbetalning av erlagd insats och upplåtelseavgift — krav på avkastningsränta och dröjsmålsränta.
I NJA 2008 s. 392 hade en upplåtelse av bostadsrätt i en dom förkla
rats icke bindande för bostadsrättsföreningen och erlagd insats och upplåtelseavgift skulle återbetalas. HD fann att föreningen var skyldig att erlägga avkastningsränta enligt 2 §, 1 st. räntelagen (1975:635) oberoende av om föreningen varit i ond tro om grunden för återgången och om det varit de tilltänkta bostadsrättshavarna som föranlett återgången. Dröjsmålsränta enligt 3 §, 2 st. i samma lag utgick dock inte.

4.6 Lån för förvärv av bostadsrätt i form av löpande skuldebrev som återbetalats i förtid med därpå följande överlåtelse — godtroskrav.
I NJA 2010 s. 467 hade ett köp av bostadsrätt finansierats genom att
låntagaren skrivit under ett sedvanligt lånedokument ställt till aktuellt finansbolag eller order. Sedermera hade lånet återbetalats i förtid till en bank som förvärvat skuldebrevet. Skuldebrevet överläts sedermera i flera led med garanti om att kapitalbeloppet var obetalt. Förvärvaren och nuvarande innehavare av skuldebrevet krävde betalning och hävdade god tro. HD fann att god tro inte förelåg enligt 15 § skuldebrevslagen (1936:81) eftersom låntagaren inte inför överlåtelsen tillfrågats och bekräftat att beloppet var obetalt. Förvärvaren hade med andra ord att bära risken för att gäldenären hade en mot överlåtaren eller tidigare led giltig invändning av nu aktuellt slag.

920 Richard Hager SvJT 2012 4.7 Avtal om köp av bostadsrätt — rätt till handpenning.
I RH 2005:47 hade ett köpeavtal till en bostadsrätt ingåtts vari det fö
reskrevs att ett villkor för avtalets genomförande var att köparen inom viss tid beviljades lån för köpet. För det fall att lån inte beviljades skulle en erlagd handpenning återbetalas. Den tilltänkta köparen fick sedermera ett muntligt besked från banken att lån beviljats för genomförande av köpet. Beskedet byggde på vissa inkomstuppgifter som köparen lämnat till banken. Dagen efter detta muntliga besked meddelade dock köparen mäklaren och säljaren att denne oförutsett drabbats av ändrade ekonomiska förhållanden och att denne sannolikt inte skulle kunna genomföra köpet. Ytterligare en dag senare meddelade köparen banken om de försämrade ekonomiska förhållandena och banken meddelade dagen därpå mäklaren att köparen inte skulle beviljas lån; denna dag var också sista dag på tidsfristen för beviljande av lån enligt kontraktet. Banken deponerade också denna sistnämnda dag den erlagda handpenningen på mäklarens konto. Köparen yrkade bättre rätt till handpenningen vilket säljaren bestred. Hovrätten konstaterade att det är möjligt att se det muntliga beskedet om att lån beviljats som att villkoret i avtalet uppfyllts. Hovrätten fann dock att villkoret, mot bakgrund av att dess ändamål uppenbarligen var att köparen inte skulle bli bunden av att köpa såvida denne inte kunde finansiera köpet, skulle tolkas så att lånet skulle finnas tillgängligt när tidsfristen löpte ut. Hovrätten uttalade att en förutsättning för en sådan tolkning är att det rör sig om en relativt kort tidsfrist och att köparen handlar lojalt i förhållande till säljaren när det gäller att söka anskaffa lån. I fallet var det fråga om en frist på sammanlagt nio dagar, vilket ansågs som en kort tid. Det hade vidare inte framkommit att köparen haft annat än godtagbara skäl för att lämna de nya uppgifterna om sin ekonomi och då denne inte när fristen löpte ut disponerade över något lån ägde köparen rätt att frånträda köpet och få tillbaka handpenningen.

4.8 Begreppet vattenledningsskada.
I NJA 2006 s. 732 uppkom frågeställningen om begreppet vattenled
ningsskada i 7:12, 3 st. BRL omfattar skada till följd av läckage från ledning och anordning för värme. I det aktuella fallet hade en vattenläcka uppstått från en läckande luftningsnippel på en radiator. Föreningen hade reparerat vattenskadan i bostadsrättshavarnas lägenhet som uppstått på grund av läckaget och krävde nu ersättning av bostadsrättshavaren. Enligt 7:12, 3 st. BRL svarar bostadsrättshavaren för reparationer på grund av brand- eller vattenledningsskada endast om skadan uppkommit genom försummelse från bostadsrättshavaren eller någon för vilken denne har att svara. HD fann, bl.a. efter en genomgång av förarbetena och en granskning av lagtexten, att den nämnda bestämmelsen i nu aktuellt avseende endast tar sikte på tapp-

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 921 vattenledningar och därmed omfattar inte begreppet vattenledningsskada skada till följd av läckage av vatten från ledningar och anordningar för värme.

4.9 Bostadsrättshavares ansvar för skada på fastigheten orsakad av tidigare bostadsrättshavare.
I NJA 2007 s. 709 hade en vattenskada på föreningens hus uppkom
mit till följd av den förre bostadsrättshavarens bristfälliga inre underhåll av lägenheten. I samband med en renovering av ett badrum hade nämligen en fuktspärr tagits bort, vilket kom att medföra att det vid duschning rann ut vatten i byggnaden som orsakade skador utanför den egna lägenhetens gränser. Bostadsrättsföreningen krävde nu ersättning av en ny innehavare av bostadsrätten, som förvärvat densamma. Föreningen hävdade att bostadsrättshavaren på grund av sitt ansvar för det inre underhållet var ersättningsskyldig för skadan även om denna ytterst orsakats av den föregående innehavarens felaktiga åtgärder. Föreningen hänvisade även till att bostadsrättshavaren enligt § 28 i föreningens stadgar ansvarar gentemot föreningen för sådana åtgärder i lägenheten som har vidtagits av tidigare innehavare av bostadsrätten, såsom reparationer, underhåll och installationer. HD konstaterade att bostadsrättslagen saknar en reglering av bostadsrättshavarens ansvar för skador på annan del av föreningens fastighet än den som omfattas av det inre underhållet. HD fann att den allmänna kontraktsrättsliga utgångspunkten är att ersättningsskyldighet för sakskador på en kontraktsparts egendom till följd av ett kontraktsbrott kräver vårdslöshet eller garanti och att 6:8 BRL föreskriver att den som förvärvat en bostadsrätt inte svarar för de betalningsförpliktelser som den från vilken bostadsrätten har övergått hade mot bostadsrättsföreningen. HD konstaterade att det saknades grund för att ålägga bostadsrättshavaren strikt ansvar för skadan utanför dennes lägenhet och den aktuella bostadsrättshavaren hade därmed inte att svara för skadan.

4.10 Brandskada — åldersavdrag.
I NJA 2011 s. 548 hade en bostadsrättsförening reparerat en brand
skada bl.a. i en lägenhet. Lägenheten hade skadats av rök och sot på grund av brand i en grannfastighet. Bostadsrättsföreningen erhöll ersättning för reparationerna ur sin fastighetsförsäkring; dock minskades ersättningen med ett åldersavdrag. Föreningen krävde den aktuella bostadsrättshavaren på ersättning motsvarande åldersavdraget, dvs. för den standardhöjning som reparationen i princip hade inneburit. Enligt 7:12 BRL svarar bostadsrättshavaren som huvudregel för lägenhetens skick. Bostadsrättsföreningen svarar dock bl.a. för reparationer på grund av brandskada, med undantag för fall där bostadsrättshavaren, eller någon för vilken denne svarar, varit vårdslös. HD fann att bostadsrättshavaren inte var skyldig att utge ersättning för

922 Richard Hager SvJT 2012 den standardhöjning som hade blivit en följd av de praktiskt sett nödvändiga reparationsåtgärderna. HD uttalade att bostadsrättsföreningens skyldigheter vid en brandskada inte sträcker sig så långt att en bostadsrättshavare har ett befogat anspråk på att få de skadade delarna utbytta eller reparerade till nyskick eller till dagens standard, men att läget ofta är sådant att en reparation inte låter sig utföras till annan nivå än nyskick. Vidare uttalade HD att det faktum att lägenheten i vissa fall kan få en högre standard än vad bostadsrättshavaren har rätt att kräva är en följd av att den i lagen stadgade skyldigheten för föreningen att reparera lägenheten fullgörs på det sätt som måste ske. Att i en sådan situation kräva att bostadsrättshavaren ersätter uppkommen standardhöjning bör enligt HD i brist på författningsstöd vara motiverad av tungt vägande rättspolitiska skäl. Den associationsrättsliga likhetsprincipen som visserligen talar för att föreningen bör ha viss rätt till vinstersättning i den diskuterade situationen fann HD inte utgöra skäl nog och bostadsrättshavaren kunde alltså inte avkrävas ersättning för reparationen.

4.11 Ett byggföretag som anlitats av föreningen orsakade vattenskada som bl.a. innebar kostnader för en bostadsrättshavare — rätt till ersättning på utomobligatorisk grund?
I NJA 2009 s. 16 hade en bostadsrättsförening anlitat ett byggföretag
för utbyte av vatten- och avloppsinstallationer i föreningens hus. I samband med reparationerna uppkom en vattenskada i en bostadsrättshavares lägenhet. Bostadsrättshavaren hade åsamkats bl.a. kostnader för ersättningsboende under den tid då lägenheten reparerades och återställdes i ursprungligt skick. Frågan var om denna kostnad kunde krävas direkt av byggföretaget, dvs. om en tredje man kunde ges ersättning för en allmän förmögenhetsskada i det aktuella fallet. HD konstaterade att den principiella ståndpunkten i svensk rätt är att den som vållat en person- eller sakskada inte är skyldig att ersätta förmögenhetsförlust som tredje man kan lida till följd av skadan, utan bara de förluster som drabbar den person som har lidit den primära person- eller egendomsskadan. Vissa undantag har dock, konstaterade HD, gjorts från denna utgångspunkt när det förelegat särskilda omständigheter. Redan i motiven till skadeståndslagen uttalades att en nyttjanderätt kan ha ett sådant innehåll att det motiverar en rätt till ersättning för tredjemansskador, vilket också bekräftats i rättstillämpningen. HD fann bl.a. att, med hänsyn till att en bostadsrättshavare i många avseenden intar en ägarliknande ställning, rätt till ersättning fick göras gällande direkt mot byggföretaget. En sådan regel i det aktuella fallet ansågs inte tillskapa en ordning som i avsevärd mån komplicerar ersättningssystemet eller försämrar möjligheterna till försäkringsskydd.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 923 4.12 Skadestånd för sveda och värk enligt bostadsrättslagen.
I NJA 2004 s. 830 fann HD att rätten till ersättning enligt 7:4 BRL jäm
förd med 7:2 BRL omfattar skadestånd för sveda och värk.

4.13 Bostadsrättsförenings rätt till skadestånd efter tvångsförsäljning — ombudskostnader.
I NJA 2007 s. 513 hade en bostadsrättsförening begärt tvångsförsälj
ning av en bostadsrätt. Bostadsrätten såldes sedermera av Kronofogdemyndigheten. Föreningen begärde betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader som föreningen haft i samband med förfarandet hos kronofogdemyndigheten. HD fann att, eftersom utsökningsbalken inte innehåller några bestämmelser som medger sökanden att erhålla ersättning för sina kostnader hos kronofogdemyndigheten, bostadsrättsföreningen inte kan få ersättning för dessa enligt de principer som gäller för rättegångskostnader och utan stöd i avtal kan sådana kostnader inte heller anses ersättningsgilla vare sig enligt 7:25 BRL eller på annan civilrättslig grund. Föreningen var således inte berättigad till betalning ur försäljningssumman för ombudskostnader.

4:14 Tillträde till lägenheten.
I RH 2010:76 fann hovrätten att bestämmelserna i 7:13 1 st. BRL om
rätt för föreningen att få tillträde till lägenheten när det behövs för tillsyn eller för att utföra arbete som föreningen svarar för kan tillämpas även när det gäller tillsyn eller arbete som inte sker inne i lägenheten. I det aktuella fallet var det frågan om att ta väg genom aktuell lägenhet för att kunna utföra arbeten som snöskottning m.m. på taket. För att komma ut på taket efter en ombyggnad av huset krävdes att man passerade genom aktuell lägenhet, vilket alltså hovrätten fann föreningen ha rätt till.

4.15 Ombyggnad av föreningens hus.
I RH 2003:10 hade föreningsstämman fattat beslut om byggande av
balkonger. Tre bostadsrättshavare motsatte sig att få en balkong uppförd ovanför den egna lägenheten eftersom balkongen skulle medföra skuggning av lägenheten. Hovrätten fann att förändringen var av ringa betydelse för bostadsrättshavarna och godkände stämmobeslutet enligt 9:17, 1 st. BRL. Hovrätten hänvisade i sin bedömning vad gäller en av bostadsrättshavarna bl.a. till ett erbjudande från föreningen om att få anlägga en uteplats för att kompensera för skuggningen. I RH 2003:54 fann hovrätten att det vid en prövning enligt 9:17, 1 st. BRL om en förändring av en bostadsrättslägenhet kan anses vara av liten betydelse för bostadsrättshavaren skall ske en objektiv bedömning om så är fallet eller inte. Därmed kunde inte bostadsrättshavarens speciella förhållanden och egna bedömningar vägas in vid prövning. I RH 2004:68 avslog hovrätten en bostadsrättsförenings be-

924 Richard Hager SvJT 2012 gäran om godkännande enligt 9:17 BRL avseende en ombyggnad p.g.a. att föreningen inte lagt fram tillräcklig utredning. Det var fråga om att balkonger skulle byggas ut och glasas in och hovrätten konstaterade att det är föreningen som skall visa att det föreligger förutsättningar för ett godkännande av sådana åtgärder som bostadsrättshavaren inte samtyckt till. Hovrätten fann att föreningens utredning framstod som osedvanligt knapphändig och att det därmed var svårt att ta ställning till vilka rättsliga förutsättningar som gäller för ett godkännande. Föreningen hade inte gett in några ritningar eller andra beskrivningar som närmare visade vilka åtgärder som planerades eller hur de skulle komma att påverka lägenheterna. Det framgick exempelvis inte hur stora balkongplattorna skulle bli eller om ljusförhållandena skulle försämras eller om åtgärderna skulle leda till ökad insyn. Vidare var den ekonomiska redovisningen vad gäller åtgärdernas konsekvens för bostadsrättshavarna bristfällig. I NJA 2009 s. 550 tilllämpades likhetsprincipen på ett beslut av föreningsstämman som vägrat en medlem att bygga en balkong, vilket andra medlemmar fått tillstånd till; likhetsprincipen hade inte trätts för när. I RH 2011:13 var det fråga om att en gemensam gård till viss del skulle ianspråktagas för uppförande av uteplatser för enskilda bostadsrättshavare, vilka också skulle uppföra uteplatserna. Sedan bostadsrättsföreningen ansökt om godkännande hos hyresnämnden för åtgärden motsatte sig några bostadsrättshavare ansökan. Hovrätten fann att 9:16, 1st., 2 p. BRL var tillämplig trots att endast utrymmen utanför de egna lägenheterna omfattades av åtgärden då dessa utrymmen står till bostadsrättshavarnas förfogande. Hovrätten uttalade att även ianspråktagande av områden utanför den aktuella huskroppen kan omfattas av bestämmelsen i vissa fall. När det gäller prövningen enligt 9:17 BRL fann hovrätten att det är ofrånkomligt att det gemensamma utrymmet kommer att bli mindre än tidigare. Med hänsyn till att fastigheten omfattar ca 8 700 kvadratmeter och de aktuella uteplatserna 250–300 kvadratmeter samt att det fortsättningsvis kommer att finnas 3 st. gemensamma uteplatser måste förändringen, ansåg hovrätten, objektivt sett vara av liten betydelse för bostadsrättshavarna. Hovrätten fann att den aktuella åtgärden inte skäligen kunde tillgodoses på något annat sätt varför den godkändes.

4.16 Processrätt/exekutionsrätt.
I RH 2010:70 hade kronofogdemyndigheten i ett ärende om tvångs
försäljning av en bostadsrätt förelagt den aktuella bostadsrättshavaren att yttra sig genom ett vanligt lösbrev till folkbokföringsadressen. Folkbokföringsadressen var en annan än bostadsrättsadressen. Bostadsrättshavaren hördes inte av och brevet kom inte i retur. Kronofogden beslutade sedermera om tvångsförsäljning. Den aktuella bostadsrättshavaren överklagade beslutet. Hovrätten uttalade att det är en grundläggande princip att den enskilde ska delges en ansökan som

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 925 rör hans civila rättigheter och att den enskilde på ett betryggande sätt skall ha lämnats möjlighet att ta till vara sina rättigheter. I det aktuella fallet förutsatte tvångsförsäljningen att nyttjanderätten till lägenheten var förverkad m.m. och prövningen av dessa frågor skall göras i ärendet om tvångsförsäljningen. Hovrätten fann mot denna bakgrund att det uppenbarligen var fråga om ett sådant ärende i vilket en ansökan och Kronofogdemyndighetens föreläggande om yttrande skall delges. Med hänsyn till att delgivning inte hade skett och att inte heller bostadsrättshavaren hade fört talan i ärendet hos Kronofogdemyndigheten fann hovrätten att domvilla hade förekommit. Beslutet om tvångsförsäljning undanröjdes med en analog tillämpning av 50:26, 1 st. RB jämförd med 59:1, 1 st., 2 p RB; ärendet återförvisas till Kronofogdemyndigheten för ny handläggning. I NJA 2004 s. 373 I och II bedömdes om bostadsrätt skulle undantas från utmätning enligt UB. Enligt 5:1, 1 st., 6 p. UB undantas bostadsrätt från utmätning om den tjänar gäldenären till stadigvarande bostad, såvida ej gäldenären vid förvärv av bostadsrätten har åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer eller det med hänsyn till gäldenärens behov och bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. I fall I var bostadsrätten på två rum och kök. Den hade under målets handläggning sålts på exekutiv auktion för 265 000 kr, viket fick anses vara dess värde. Bostadsrätten användes som gäldenärens stadigvarande bostad och det hade inte påståtts att gäldenären vid förvärvet av bostadsrätten åsidosatt tillbörlig hänsyn mot sina borgenärer. Vidare fann HD att lägenhetens storlek och standard inte kan anses överstiga vad som behövs som bostad i det aktuella fallet. Den avgörande frågan var därför om det med hänsyn till bostadsrättens värde är oskäligt att bostadsrätten undantas från utmätning. HD utgick i frågan från NJA 1989 s. 409 I – V och det gränsvärde på 200 000 kr för familjebostäder som angavs där. Detta gränsvärde ansågs vid tiden för det nu aktuella målet motsvara ett penningvärde på närmare 300 000 kr. Dock hade priserna på bostadsrätter ökat väsentligt mer än den allmänna prisnivån varför de 200 000 kr i 1989 års fall ansågs motsvara i varje fall 500 000 kr. Frågan var om bostadsrättsprisernas relativa stora prisstegring skulle föranleda uppställandet av nya principer för beneficiebedömningen. HD fann dock att tillräckliga skäl saknades för att frångå de allmänna riktpunkter som slagits fast i 1989 års fall på annat sätt än att ta hänsyn till den allmänna penningvärdeförändringen. Det konstaterades därför att

”utmätningsfrihet i vart fall skall gälla för sådana bostadsrättslägenheter som är avsedda som familjebostäder och vilkas värde inte i väsentlig mån överstiger 300 000 kr medan lägre gränsvärden skall tillämpas för mindre bostadsrättslägenheter”.

926 Richard Hager SvJT 2012 Den prövade bostadsrätten värd 265 000 kr undantogs inte från utmätning. I fall II bedömdes en bostadsrätt om fyra rum och kök som var värd 400 000 kr inte böra undantas från utmätning.

4.17 Fastighetsförvärv för ombildning till bostadsrätt — dispens från hembudsskyldigheten.
I RH 2008:88 I och II prövades om det förelåg hinder mot att med
dela dispens från den hembudsskyldighet som annars gäller på den grunden att det var förvärvaren som ansökt om dispensen samt för det fall dispens var möjlig om det förelåg skäl att meddela dispens enligt 6 § ombildningslagen (1982:352). I fall I var det fråga om att ett aktiebolag hade delats, enligt 24:1 aktiebolagslagen (2005:551), och att en hyresfastighet vid denna delning hade överförts på ett vid delningen bildat aktiebolag. Detta senare bolag ansökte sedermera om dispens från hembudsskyldigheten enligt ombildningslagen (1982:352). En första fråga som måste avgöras är om det föreligger ett hinder mot dispens då det är det förvärvande bolaget som ansökt efter förvärvet och inte den lagfarne fastighetsägaren som ansökt före detsamma. En strikt tolkning av lagtexten leder till slutsatsen att dispensansökan skall avvisas. Hovrätten fann i denna del att i den mån dispens inte kunde ansökas av det förvärvande bolaget fastigheten skulle gå tillbaka till det numera upplösta bolaget som i sådana fall måste återuppstå. I en sådan situation föreligger det intet hinder mot att på nytt överföra fastigheten till nu aktuell förvärvare och begära hyresnämndens tillstånd. Hovrätten fann det inte vara skyddsvärt att upprätthålla en sådan strikt ordning och ansökan skulle därmed inte avvisas. Även i fall II förelåg motsvarande omständigheter och även den ansökan fann hovrätten inte skäl att avvisa. Vidare konstaterade hovrätten, i fall I, att det nu upplösta bolagets aktieägare hade förvärvat sina aktier genom arv och att delningen av bolaget hade syftat till att åstadkomma en mer ändamålsenlig förvaltning. Hovrätten fann att ett förvärv av bostadsrättsföreningen skulle vara oskäligt enligt 6 § ombildningslagen (1982:352) varför dispens från hembud beviljades. Hovrätten hänvisade till förarbetena som anger som ett exempel på när det kan anses vara oskäligt att kräva hembud med hänsyn till förhållandet mellan överlåtaren och förvärvaren att det är fråga om ett koncernförhållande (prop. 1981/82:169 s. 79). I fall II var det fråga om ett förvärv genom fusion enligt 23:8 aktiebolagslagen (2005:551) som utgjorde en koncernintern omstrukturering. Hovrätten fann i enlighet med fall I att dispens från hembudsskyldigheten skulle meddelas.

4.18 Beräkning av tidsfrist enligt 7:14, 3 st. BRL.
I RH 2008:50 hade en förening innan den förvärvat en hyresfastighet
för ombildning erbjudit en hyresgäst att få aktuell lägenhet upplåten med bostadsrätt. Tvisten gällde om föreningen hade rätt att ta ut upp-

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 927 låtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen för lägenheten, eftersom den aktuella hyresgästen tackat ja till erbjudandet först drygt sex och en halv månad efter erbjudandet. Hyresgästen hävdade att fristen enligt 7:14, 3 st. BRL tidigast kunde räknas från dagen för föreningens förvärv av fastigheten. Hovrätten fann att den aktuella bestämmelsen skulle tolkas med utgångspunkt i dess ordalydelse och att därmed fristen började löpa vid erbjudandet. Upplåtelseavgift motsvarande skillnaden mellan marknadspriset och insatsen fick följaktligen tas ut.

4.19 Anteckning av intresseanmälan.
I RH 2008:77 antecknade inskrivningsmyndigheten en bostadsrätts
förenings intresseanmälan. Lantmäterimyndigheten hade emellertid vid denna tidpunkt redan fattat ett beslut om avstyckning. Avstyckningsbeslutet var dock ännu inte vid aktuell tidpunkt registrerat i fastighetsregistret, utan detta kom att ske först tre dagar efter det att intresseanmälan registrerades. Hovrätten fann att inskrivningsmyndigheten förfarit riktigt. Hovrätten hänvisade till 1:2, 2 st. FBL som anger att fastighetsbildning och fastighetsbestämning är fullbordade, när uppgift om åtgärden har införts i fastighetsregistrets allmänna del, dvs. först genom registreringen inträder de sakrättsliga verkningarna.

5. Tomträtt
5.1 Skälig acceptfrist.

NJA 2004 s. 862 rörde skälig acceptfrist i samband med köp av
tomträtt. Köparen som hävdade att köpet var behäftat med ett dolt fel krävde prisavdrag. Frågan var nu om det mellan parterna träffats en överenskommelse om reglering av parternas mellanhavanden genom att köparna inom acceptfristen antagit ett av säljarna avgivet förlikningsbud om 30 000 kr. Säljarna hade skickat det aktuella anbudet per telefax lördagen den 25 mars 2000 till köparnas ombuds kontor. Acceptfristen ansågs börja löpa på måndagen den 27 mars 2000 trots att köparens ombud var på semester, eftersom säljarna inte vid aktuell tidpunkt hade kännedom om att så var fallet. Acceptfristens längd enligt 3 § avtalslagen (1915:218), dvs. vad som är skälig tid skulle enligt HD bedömas mot bakgrund av avtalets beskaffenhet, att det i allmänhet fordras större skyndsamhet av en affärsman än av en privatperson och att ett anbud avseende något som är föremål för prisväxlingar innebär att stor skyndsamhet är av nöden. HD fann att skälig betänketid, med hänsyn till att det nu aktuella förlikningsavtalet skulle ingås mellan privatpersoner och gällde en tvist om förhållandevis höga värden, inte kan vara alltför kort. Dock måste beaktas att det, när anbudet avgavs, till huvudförhandling i målet återstod ungefär en månad, inklusive påskhelgen och att vardera sidans rättegångskostnader ganska snart skulle öka beaktansvärt i och med ombudens förberedelser inför förhandlingen. Förhållandet ansågs kunna jämföras med det

928 Richard Hager SvJT 2012 som föreligger när det råder risk för prisväxlingar. Det ansågs då inte skäligt att anbudet skulle kvarstå så pass länge att förutsättningarna för dess avgivande kan antas vara rubbade. Det hade även betydelse att säljarna hade avgett exakt samma anbud drygt en månad tidigare. HD fann att en acceptfrist som huvudsakligen bestod i betänketid och som sträcker sig från den 27 mars till den 18 april är längre än vad som är skäligt och något avtal hade därmed inte ingåtts. Det kan tillläggas att det inte, som köparna hävdade, gick att dra några slutsatser om något partsbruk angående beräkningen av acceptfristen.

5.2 Uppsägning av tomträtt.
I NJA 2011 s. 425 hade tomträtter sagts upp men uppsägningarna
hade inte anmälts till inskrivningsmyndigheten inom föreskriven tid enligt 13:15 JB. När sedermera uppsägningarna anmäldes till inskrivningsmyndigheten antecknades emellertid i fastighetsregistret att uppsägning skett. Enligt 13:15 JB erfordras för att uppsägning av tomträtt skall vara giltig att den anmäls till inskrivningsmyndigheten för anteckning inom föreskriven tid. HD fann att uppsägningarna var ogiltiga, eftersom anmälan till inskrivningsmyndigheten inte gjorts inom den tidsfrist som ställs upp i 13:15 JB. HD konstaterade vidare att någon anteckning om uppsägningarna inte skulle ha gjorts av inskrivningsmyndigheten, men fann att de felaktiga anteckningarna inte innebar att uppsägningarna blev giltiga eller att de frister för talans väckande som är knutna till anteckningen (13:16 och 13:18 JB) började löpa. Tomträtten hade därför inte upphört.

5.3 Inskrivning av ändring av tomträttsavtal — skydd för panthavarna.
I RH 2004:34 hade tomträttsavtal ändrats och fastighetsägaren (en
kommun) ansökte om inskrivning av ändringen i fastighetsregistret. De aktuella tomträttshavarna lämnade ett skriftligt medgivande till inskrivningen och uppgav även härvid att de innehade tre obelånade pantbrev i tomträtten som dock inte gavs in till inskrivningsmyndigheten. Ansökan vilandeförklarades av inskrivningsmyndigheten med stöd av 21:5 JB då sökanden inte visat att innehavaren eller innehavarna av inteckningarna hade medgivit inskrivning av ändringsavtalet och då det inte heller visats att avtalet väsentligen är utan betydelse för innehavarens eller innehavarnas säkerhet. Hovrätten fann att ändringsavtalet inte var väsentligen utan betydelse för ifrågavarande rättighetsinnehavare och vidare att inskrivningsmyndigheten hade förfarit riktigt då den begärt att de tre pantbrev som uppgavs tillhöra tomträttsinnehavarna skulle inges. Ett annat förfarande skulle, enligt hovrätten, ”allmänt sett äventyra den säkerhet som innehav av pantbrev i tomträtt avses skydda”.

SvJT 2012 Svensk rättspraxis: Nyttjanderätt 2003–2011 929 6. Andra nyttjanderätter
6.1 Benefik nyttjanderätt — upplåtelsetid, uppsägningsrätt och uppsägnings
tid.
NJA 2004 s. 167 gällde frågan om benefik upplåtelse av jakträtt skett
för all framtid med den begränsning som följer av 7:5 JB eller om den skett tills vidare. I upplåtelseavtalen angavs inte någon tid för upplåtelsernas bestånd och inte heller innehöll de någon uppsägningsklausul. HD uttalade att när tidsbegränsning saknas i ett avtal kan vissa typer av avtal, exempelvis servitutsavtal, antas normalt gälla för all framtid, medan andra typer av avtal kan antas normalt gälla tills vidare. Det har ansetts svårt att ställa upp en allmän tolkningsregel och utslagsgivande i det aktuella fallet blir därmed vad upplåtaren avsåg. Detta gäller oberoende av vad senare förvärvare av fastigheten vid sitt förvärv kan ha haft för möjligheter att få kännedom om upplåtarens avsikter. I det första upplåtelseavtalet benämndes upplåtelsen servitut och i det följande andra upplåtelseavtalet hänvisades till servitutsupplåtelsen; vidare lämnades ett medgivande till inskrivning av upplåtelseavtalen. De nu nämnda omständigheterna talade enligt HD för att avsikten var att upplåtelserna skulle gälla för all framtid och några omständigheter som talade i annan riktning hade inte åberopats. Upplåtelserna antogs således gälla för all framtid. I NJA 2004 s. 288, som också rörde en benefik upplåtelse av nyttjanderätt, var det likaså dels fråga om en bedömning om upplåtelsen skett för all framtid eller tills vidare och HD hänvisade till vad som sagts i NJA 2004 s. 167 (se strax ovan); utslagsgivande blir med andra ord vad som kan utrönas om upplåtarens avsikter. I det nu aktuella fallet hade upplåtelsen generationsskiftesinslag och det fanns flera omständigheter som talade för att upplåtaren hade avsett att upplåtelserna skulle gälla för all framtid. Emellertid var det fråga om en benefik upplåtelse mellan obesläktade grannar till gagn för nyttjanderättshavarens näringsverksamhet snarare än för hans fastighet som sådan. I ett sådant fall måste utgångspunkten anses vara att upplåtelsen är avsedd att gälla för obestämd tid, om annat inte kan utrönas. Det saknades i målet stöd för att upplåtelsen skett för all framtid och den ansågs därmed gälla för obestämd tid. HD konstaterade att ett avtal på obestämd tid kan sägas upp med skälig uppsägningstid, men att vad som är skälig uppsägningstid kan växla från fall till fall beroende av omständigheterna. Uppsägningstiden kan exempelvis bero på om nyttjanderättshavaren lagt ned kostnader för att utnyttja den upplåtna egendomen och hur lång tid upplåtelsen bestått när uppsägning kommer i fråga. Med hänvisning till tingsrätten fann HD att en skälig uppsägningstid inte bör understiga sex månader och i det aktuella fallet med hänsyn till odlingssäsongerna snarare anses vara tolv månader. Under alla omständigheter kunde en uppsägning i slutet av oktober 1999 inte äga verkan förrän efter sommaren 2000. Upplåtaren hade i fallet haft rätt att säga upp avtalet men inte iakttagit skälig uppsägningstid och

930 Richard Hager SvJT 2012 denne blev därmed skadeståndsskyldig. (Se även angående dessa båda fall Victorin, A, Två fall om benefik nyttjanderätt, JT 2004–05 s. 164 ff.)

6.2 Överlåtelse av partiell nyttjanderätt.
NJA 2009 s. 570 rörde bl.a. frågan om en partiell nyttjanderätt (grus
täkt), som behandlas i 7:3 JB, får överlåtas utan fastighetsägarens samtycke. HD konstaterade att, enligt JB:s regler vad gäller arrende och hyra, som huvudregel gäller att sådana rättigheter inte kan överlåtas utan fastighetsägarens samtycke och att det med hänsyn till avsaknaden av motsvarande bestämmelse beträffande partiella nyttjanderätter är naturligt att utgå ifrån att sådana rättigheter inte kräver samtycke från fastighetsägaren vid överlåtelse. HD konstaterade att besked i rättspraxis i frågan saknades men fann att de fall som ändå finns talar emot att fastighetsägaren skulle ha en oinskränkt vetorätt. Det konstaterades vidare att de flesta författarna i doktrinen som uttalat sig i frågan förespråkar att fastighetsägarens samtycke till överlåtelse av en partiell nyttjanderätt bör krävas bara i särskilda fall där nyttjanderättshavarens person har stor betydelse för fastighetsägaren. Slutsatsen som kunde dras av det sagda var enligt HD att det inte kan antas att svensk rätt innehåller en regel av innebörd att en partiell nyttjanderätt till fast egendom får överlåtas bara med fastighetsägarens samtycke. Med hänsyn till omsättningsintresset bör tvärtom huvudregeln vara att en nu aktuell nyttjanderätt fritt får överlåtas och att den fastighetsägare som vill behålla inflytande över valet av nyttjanderättshavare får förbehålla sig en samtyckesrätt vid upplåtelsen. HD uttalade även att undantag från denna rätt till överlåtelse kan tänkas i fall där nyttjanderättshavarens person har särskild betydelse för fastighetsägaren. Den aktuella nyttjanderätten fick fritt överlåtas.

6.3 Avverkning av skog medförde intrång i annans avverkningsrätt — skadeståndsskyldighet?
I RH 2008:46 hade ett skogsföretag avverkat skog på en fastighet, med
följd att avverkningen innebar intrång i ett annat skogsföretags avverkningsrätt. Det avverkande företaget saknade vetskap om det andra företagets rätt, men ansågs ha haft klara indikationer på att det kunde föreligga en konflikt i aktuellt hänseende. Den företrädesrätt som föreskrivs i 7:22 JB innebär att den i tiden andra upplåtelsen inte kan vinna en bättre rätt till aktuell skog utan att inskrivning i god tro skett, vilket inte var fallet. Hovrätten fann att det avverkande företaget mot bakgrund av de indikationer som förelegat och den nämnda företrädesordningen i 7:22 JB ansågs ha handlat så kvalificerat otillbörligt genom att förhålla sig okunnig om de rätta förhållandena att det ådragit sig skadeståndsskyldighet. I denna skadeståndsfråga hänvisade hovrätten till de principer som slagits fast i NJA 2005 s. 608.

I översikten behandlade rättsfall

NJA (Nytt Juridiskt Arkiv I)
1971 s. 129
3.22 1978 s. 389 3.22 1989 s. 409 I–V 4.16 1989 s. 505 3.21 1993 s. 13 3.14 1995 s. 478 1.2 1998 s. 430 3.21 1998 s. 552 1.2 2000 s. 569 3.25 2001 s. 241 I och II 3.24 2002 s. 358 3.25 2002 s. 477 3.5 2003 s. 540 1.6 2004 s. 167 6.1 2004 s. 288 6.1 2004 s. 373 I och II 4.16 2004 s. 499 3.25 2004 s. 641 3.26 2004 s. 830 4.12 2004 s. 862 5.1 2005 s. 557 1.4 2005 s. 608 6.3 2005 s. 943 2.4 2006 s. 206 1.3 2006 s. 427 3.11 2006 s. 635 1.12 2006 s. 678 1.2 2006 s. 732 4.8 2007 s. 303 3.25 2007 s. 513 4.13 2007 s. 519 3.14 2007 s. 652 1.1 2007 s. 709 4.9 2007 s. 1018 3.22 2008 s. 85 3.21 2008 s. 243 3.16 2008 s. 392 4.5 2008 s. 467 3.26 2008 s. 910 1.5 2009 s. 16 4.11 2009 s. 41 3.13

2009 s. 550 4.15 2009 s. 570 6.2 2009 s. 905 1.11 2010 s. 467 4.6 2011 s. 27 3.23 2011 s. 425 5.2 2011 s. 316 1.10, 3.2 2011 s. 454 3.9 2011 s. 548 4.10 2011 s. 664 2.2

RH (Rättsfall från hovrätterna)
2003:8
4.2 2003:9 I och II 3.12 2003:10 4.15 2003:35 3.17 2003:54 4.15 2003:60 3.12 2004:2 1.9, 3.18 2004:3 3.10 2004:4 3.1 2004:5 3.17 2004:7 3.17 2004:8 3.12 2004:9 3.17 2004:10 3.17 2004:34 5.3 2004:36 3.28 2004:37 3.19 2004:38 3.16, 3.17 2004:47 3.17 2004:57 3.17 2004:52 1.11 2004:67 3.15 2004:68 4.15 2004:73 3.27 2004:91 1.10 2005:11 I och II 4.4 2005:22 3.17 2005:32 3.17 2005:47 4.7

932 Richard Hager SvJT 2012 2005:50 1.7 2006:17 3.25 2006:19 3.17 2006:34 3.17 2006:35 1.14 2006:36 2.1 2006:46 3.4 2006:72 3.16 2007:18 3.24 2007:26 3.9 2007:74 1.8 2008:1 3.29 2008:2 3.6 2008:37 2.3 2008:44 3.20 2008:46 6.3 2008:50 4.18 2008:77 4.19

2008:88 I och II 4.17 2009:28 3.8 2009:43 3.3 2009:64 3.13 2009:70 3.5 2009:74 3.7 2010:32 4.3 2010:42 1.13 2010:70 4.16 2010:71 4.1 2010:76 4.14 2010:84 3.17 2011:13 4.15 2011:26 2.5 2011:32 3.10