Notiser

Arrendenämnderna 50 år
Med anledning av att arrendenämnderna fyller 50 år skildras här hur dagens arrenderätt har utvecklats, arrendenämndernas föregångare och tillkomsten av arrendenämnderna. I texten besvaras också frågan vem som har haft störst betydelse för dagens arrenderätt: Mauritz Bäärnhielm eller Falstaff, fakir.

Arrendenämnderna idag
Inledning
Den 1 januari 1972 inledde arrendenämnderna sin verksamhet. Arrendenämnderna firar alltså 50-årsjubileum i år. Och nu talar vi om de statliga arrendenämnderna av det slag som vi känner dem idag. Som vi senare ska se har det funnits liknande instanser tidigare, men då i andra former och med delvis andra arbetsuppgifter.
    Sedan den 1 januari 2006 finns det åtta arrendenämnder, nämligen i Umeå, Sundsvall, Stockholm (numera med kansli i Nacka), Västerås, Linköping, Göteborg, Jönköping och Malmö. Verksamheten bedrivs administrativt tillsammans med hyresnämnderna under benämningen hyres- och arrendenämnd. Hyres- och arrendenämnderna har sammanlagt ca 85 anställda, varav ca 30 hyresråd.
    Det är emellertid fråga om två olika rättsinstanser. Handläggningen av ärenden sker antingen av en hyresnämnd eller av en arrendenämnd, till skillnad exempelvis från en mark- och miljödomstol som är en enda instans. Det innebär att en ansökan till arrendenämnden som gäller en tvist om ett hyresavtal kan komma att avvisas. Detta kan få stor betydelse i sådana fall där ansökan måste göras inom en viss tidsfrist.
    Som arrende räknas jordbruksarrende, bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende (8–12 kap. jordabalken). Som arrende räknas även avtal enligt lagen (1957:390) om fiskearrende, vilka i sällsynta fall kan förekomma i arrendenämnden. Däremot är inte jakträttsupplåtelser arrende, även om de ofta kallas jaktarrende. Dessa upplåtelser regleras i 15 och 16 §§ jaktlagen. För jakträttsupplåtelser som ingicks under åren 1988–2000 fanns i lagen bestämmelser om besittningsskydd, med möjlighet till prövning i arrendenämnden. När dessa bestämmelser togs bort började besittningsskyddet för äldre avtal att fasas ut enligt särskilda övergångsregler. Det torde idag vara ytterst ovanligt med jakträttsavtal där besittningsskyddet fortfarande gäller, om det överhuvudtaget finns något alls. Avtal som kallas rörelsearrende är något helt annat än arrende enligt jordabalken. Ofta handlar det om att en lokal upplåts tillsammans med inventarier för bedrivande av näringsverksamhet. Ett rörelsearrende kan därför innefatta ett avtal om lokalhyra.
    En viktig del av arbetet i arrendenämnd, liksom i hyresnämnd, handlar om att fastställa rätt avtalstyp för den aktuella upplåtelsen, något som inte sällan leder till överraskningar för parterna. Frågan kan exempelvis vara om avtalet är jordbruksarrende eller lokalhyra.
    Utvecklingen av arrenderätten har under lång tid drivits av förhållandena inom jordbruket. Detta återspeglas bland annat i det förhållandet

att reglerna för jordbruksarrende är betydligt mer omfattande och detaljerade än för de andra arrendeformerna.
    Arrendenämnden är ensam behörig att pröva vissa i lag utpekade tvister i arrendeförhållanden. Därutöver är arrendenämnden behörig att medla i alla tvister som har sin grund i ett arrendeförhållande. Verksamheten i arrendenämnderna utmärks särskilt i följande avseenden.

• Medling • Skiljeförfarande • Intresseledamöter • Sammanträde på ort och ställe

Medling
Till att börja med avser en del ärenden i arrendenämnden bara medling, men det är å andra sidan inte så bara det. Komplexa tvister kan ibland lösas genom att parterna får hjälp från en utomstående att fokusera på ett positivt resultat för egen del i stället för på det lidande man på grund av en oförrätt hoppas kunna åsamka sin motpart. En gammal devis som tutas i yngre jurister är att en bra förlikning innebär att båda parter är lika missnöjda. Det är ett uttryck som fäster sig väl i minnet, och uttrycket fungerar bra som kafferumsjargong. Men det är enligt min mening ett defensivt förhållningssätt. Ambitionen med medling bör alltid vara en förlikning som båda parter är lika nöjda med, något som förvånansvärt ofta faktiskt är fullt möjligt. Ibland kan man till och med få höra från en part att ”förlikningen blev ju ännu bättre än om jag hade vunnit tvisten”.

Skiljeförfarande
Arrendenämnden kan vara skiljenämnd i arrendetvister som inte ligger inom nämndens lagstadgade behörighet, under förutsättning att parterna har kommit överens om det. De flesta avtal om jordbruksarrende innehåller skiljeklausul med arrendenämnden som skiljenämnd. Även i en del andra arrendeavtal förekommer det sådana klausuler. Exempelvis är det vanligt förekommande i avtal om anläggningsarrende för vindkrafts- eller solcellsanläggningar.
    Skulle avtalet inte innehålla skiljeklausul kan parterna ändå i en uppkommen tvist komma överens om att den ska avgöras av arrendenämnden som skiljenämnd. Parterna erbjuds en relativt snabb och billig rättskipning begränsad till en instans, utförd av en skiljenämnd som är specialiserad på ämnesområdet, såväl juridiskt som praktiskt.

Intresseledamöter
Benämningen ”intresseledamöter” för tankarna till att dessa förväntas företräda olika intressen i arrendenämnden. Ledamöterna utses efter förslag från organisationer som representerar de olika aktörerna på arrendemarknaden. Sedan ledamöterna väl har utsetts genom beslut från Domstolsverket representerar de emellertid ingen annan än sig själva, med de kunskaper och erfarenheter som de har fått av att vara jordägare eller arrendatorer. Det är för övrigt ovanligt att de intar motstående positioner efter att ha hört parterna lägga fram sin sak. Förklaringen till detta torde vara att de har ungefär samma erfarenheter med sig samt att de tar sitt uppdrag på största allvar och ser objektivt på tvisten. Ledamöterna bidrar med sakkunskap om det slags verksamhet som bedrivs på

arrendestället och om förhållandena på den ort där arrendestället är beläget. Ledamöterna är också viktiga för arrendenämndernas förtroende på arrendemarknaden.

Sammanträde på ort och ställe
Tvister i arrendenämnden avgörs ofta sedan nämnden har fått tillfälle att besiktiga arrendestället. I vissa tvister förekommer även att parterna åberopar jämförelsebesiktningar. Ibland inleds sammanträdet i något närbeläget kommunhus, församlingshem e.d. Men det är inte ovanligt att hela sammanträdet äger rum ute på arrendestället.
    En gång för många år sedan berättade en äldre kollega för mig att följande hade utspelat sig i en arrendetvist där Svenska kyrkan var jordägare. Ett sammanträde var inbokat i det lokala församlingshemmet. Ordföranden i arrendenämnden fick för sig att skoja lite med jordägarens ombud, en relativt färsk jordbruksförvaltare på stiftet. Vid ett telefonsamtal inför sammanträdet påpekade ordföranden för ombudet att ”Du vet väl att det är tradition att det är jordägaren som står för lunchen?” I fast förvissning om att skämtet hade uppfattats som just ett skämt begav sig ordföranden på den utsatta dagen till platsen där sammanträdet skulle äga rum. Till ordförandens förvåning ställdes han i församlingshemmet inför ett digert buffébord, framdukat av några damer från församlingen. Detta är så klart ett av de tillfällen då det skulle ha varit ytterst oartigt att tacka nej. Jag skulle gissa att min kollega efteråt framförde till ombudet att det nu kunde var dags att bryta med traditionerna. Men hur det verkligen var med den saken förtäljer inte historien.

Arrendenämndernas framväxt
Tiden före 1907
Våra dagars begrepp när det gäller markinnehav, såsom ägande, upplåtelse, eller för den delen hyra och arrende, passar inte in vid en jämförelse med det medeltida samhället. Ätten var stark som innehavare av marken. Med intryck från det kontinentala feodala samhället med vasaller och undervasaller var också synen på brukanderätten annorlunda. I landskapslagarna förekom med varierande innehåll särskilda regler om landbolega. En närliggande företeelse var den ärftliga besittningsrätten åborätt.
    Även Magnus Erikssons och Kristoffers landslagar under 1300- och 1400-talen innehöll regler för landbolega. Med indelningen av jorden i frälsejord, skattejord och kronojord synes man emellertid inte ha gjort någon större skillnad mellan skattebondens skatt till staten och kronobondens avrad till kronan, dvs. kungen.
    Tillkomsten av 1734 års lag medförde inga genomgripande förändringar av reglerna för landbolega. En ändring i den nya lagen var att jordägaren fick möjlighet att säga upp avtalet i förtid om han blev ”husvill” och själv fick behov av sin jord. En annan ändring var att landbon å sin sida fick möjlighet att säga upp avtalet i förtid om han skaffade ny landbo som jordägaren skäligen kunde nöjas med. Detta sätt att beskriva kvalitetskravet på ny arrendator lever för övrigt kvar även i dagens lagtext (9 kap. 31 och 31 b §§, 10 kap. 7 § och 11 kap. 7 § jordabalken).
    1800-talet präglades såvitt gäller brukandet av jorden av omvandlingen av kronojord till skattejord, genomförandet av skiftesreformer samt annan lagstiftning om markindelning. Mot slutet av 1800-talet tillkom debatten om den s.k. norrlandsfrågan, som hade samband med skogs- och trävaru-

bolagens uppköp av jord för virkets skull. Med dessa uppköp riskerade åkermark och gårdsbebyggelser att vanvårdas och överges.

Tiden 1907–1972
Utredningsarbetet avseende ny civilrättslig lagstiftning syftade till att ersätta 1734 års balkar. Arbetet hade pågått i omgångar alltsedan 1811. Parallellt med att Sverige bland annat fick en ny köplag, beslutades också om en hyres- och arrendelagstiftning vars grundstruktur faktiskt ännu gör sig påmind i våra dagars jordabalk. Nyttjanderättslagen (1907 års lag om nyttjanderätt till fast egendom) innehöll flera bestämmelser som lever kvar än idag. Det kan därför ibland hända när man ska tillämpa en sådan bestämmelse att man får gå tillbaka till förarbetena till 1907 års lag.
    Nyttjanderättslagens första kapitel innehöll åtta paragrafer av huvudsakligen sakrättslig karaktär, i princip motsvarande dagens 7 kap. jordabalken. Det andra kapitlet innehöll 43 paragrafer och ägnades åt arrende. Det tredje kapitlet innehöll 31 paragrafer om hyra. Lagen avslutades med ett fjärde kapitel med nio paragrafer om tomträtt.
    Inom arrendekapitlet avsåg 1–42 §§ jordbruksarrende medan 43 § talade om vilka av de förutnämnda paragraferna som gällde för de fall då arrende uppläts för annat ändamål än jordbruk. Av förarbetenas exempel framgår att man däri inbegrep sådant som numera kallas bostadsarrende, anläggningsarrende och lägenhetsarrende. Nyttjanderättslagen använde emellertid för dessa arrenden endast benämningen ”arrende av annat slag”. Inför det att nyttjanderättslagen 65 år senare skulle ersättas av jordabalken hade arrendekapitlet vuxit till 89 paragrafer.
    Nyttjanderättslagen var i huvudsak dispositiv. Den innehöll emellertid även inslag som kan betecknas som början till en genomtänkt fördelning av rättigheter och skyldigheter mellan parterna. Lagen innehöll regler om arrendatorns underhållsskyldighet, om syneförrättning, byggnadsskyldighet, arrendatorns rätt till ersättning efter utförd täckdikning m.m. Bland de viktigaste nyheterna i 1907 års lag var bland annat införandet av vissa inskränkningar av avtalsfriheten, såsom fasta arrendeperioder, reglerade förverkandeskäl och avsteg från principen att ”köp bryter legostämma”.
    Samtidigt med tillkomsten av 1907 år lag förbereddes särskild lagstiftning med anledning av den s.k. norrlandsfrågan. Under senare delen av 1800-talet hade efterfrågan på trä ökat kraftigt. Skogs- och trävarubolagen köpte upp stora markområden för virkets skull, framförallt i Norrland. Samhället såg allvarligt på den kortsiktiga utvinningen av virke. Detta resulterade 1906 i begränsningar av juridiska personers rätt att förvärva fast egendom. Vidare tillkom under 1909 dels norrländska arrendelagen (lagen om arrende av viss jord å landet inom Norrland och Dalarna), dels uppsiktslagen, även kallad vanhävdslagen (lagen angående uppsikt å vissa jordbruk i Norrland och Dalarna). Den norrländska arrendelagen gick i vissa avseenden längre än den för riket gemensamma nyttjanderättslagen när det gällde att stärka arrendatorernas rättigheter. Bland annat fick arrendatorerna rätt till ersättning av jordägarna för vissa förbättringar av arrendestället. Lagens bestämmelser var också i större utsträckning tvingande till arrendatorns fördel. Dispens från vissa tvingande bestämmelser kunde sökas hos länsstyrelsen. Uppsiktslagen syftade till att fånga upp misstankar om vanvård av jordbruksfastigheter. Lagen gällde ursprungligen för Norrland och Dalarna

men utsträcktes 1912 till att även gälla Gävleborgs län och från 1917 även Värmland.
    Tillsynen enligt uppsiktslagarna utövades av jordbrukskommissioner, en i varje län. Kommissionerna skulle efter anmälan eller på eget initiativ utreda skicket på jordbruksfastigheter som befarades vara vanvårdade av dess ägare eller brukare. I första hand skulle kommissionerna verka för frivilliga åtaganden om åtgärder. I andra hand skulle de anmäla förhållandena till länsstyrelsen som kunde besluta om föreläggande vid vite. Jordbrukskommissionerna kan med lite god vilja ses som de tidigaste föregångarna till dagens arrendenämnder, men de hade ingen behörighet i tvister mellan avtalsparterna.
    Lagen ersattes så småningom av en ny uppsiktslag, 1927 års lag angående uppsikt å vissa jordbruk, vilken gällde för hela landet. Den gällde dock endast för sådana jordägare som, om jorden hade varit utarrenderad, skulle ha omfattats av de sociala arrendereglerna i norrländska arrendelagen. I den nya uppsiktslagen bestämdes att det skulle finnas en jordbrukskommission i varje hushållningssällskaps område och att hushållningssällskapen skulle utse vissa av kommissionernas ledamöter.
    Samtidigt ändrades nyttjanderättslagen så att delar av den arrendatorsvänliga norrländska arrendelagen blev tillämplig i hela landet. Därmed tillkom en tydligare, landsomfattande lagstiftning om ”sociala arrenden”.
    Så här långt var det fortfarande allmän domstol, dvs. normalt sett häradsrätten, som var forum för tvister mellan parterna i arrendeavtalet.
    Genom 1943 års ändringar av nyttjanderättslagen upphävdes norrländska arrendelagen. Samtidigt överfördes vissa regler från den upphävda lagen till nyttjanderättslagen. Ändringarna i nyttjanderättslagen innebar bland annat införandet av landsomfattande regler för dels optionsrätt för arrendatorn, i princip motsvarande dagens förlängningsrätt, dels så kallad automatisk förlängning vid utebliven uppsägning. Jordbrukskommissionerna ansågs väl skickade för utvidgade arbetsuppgifter. Därför bestämdes att kommissionerna såsom skiljenämnd skulle kunna fastställa villkorsändringar i samband med att avtal förlängdes. Därmed infördes för första gången en lagstiftad prövningsmöjlighet av avtalsfrågor utanför allmän domstol. Prövningen av exempelvis optionsrätten låg dock kvar hos allmän domstol.
    I äldre tiders arrendeavtal var det vanligt att ersättningen till jordägaren helt eller delvis skulle betalas in natura (spannmål, kött, mjölk e.d.) eller genom arbete hos jordägaren, s.k. dagsverke. Arrendatorn fick stegvis i mitten av 1900-talet ett starkare skydd i dessa frågor, dels genom tydligare regler för hur arbetsinsatserna skulle värderas, dels genom att arrendatorerna fick en rätt att välja att betala i pengar. Som ett led i detta tillkom lagen (1942:72) om jämkning av arrendeavtal i vissa fall. Samtidigt inrättades fem arrendeavtalsnämnder som hade till uppgift att avgöra omvandlingen av ersättningen till pengar om inte parterna kunde komma överens. Även dessa nämnder var knutna till hushållningssällskapen. Arrendeavtalsnämnderna verkade under några år och avskaffades 1948.
    Den 1 juli 1948 inrättades 26 arrendenämnder, en för varje hushållningssällskap. Samtidigt upphörde jordbrukskommissionerna och arrendeavtalsnämnderna. Jordbrukskommissionernas tillsyn enligt uppsiktslagen flyttades över till de nyinrättade statliga lantbruksnämnderna medan de av jordbrukskommissionernas uppgifter som avsåg sociala arrenden flyttades till arrendenämnderna. De nya arrendenämnderna hade följande uppgifter.

• Fastställa arrendeavgiften inför ny avtalsperiod • Besluta om dispens från vissa tvingande bestämmelser • Avge utlåtande i fråga om avtalet var förenligt med tvingande bestämmelser • Medge undantag från förbud mot ny upplåtelse efter självinträde

Tanken på en sammanhållen modern jordabalk hade legat latent under hela 1900-talet, och 1960 gjordes en nystart såvitt avsåg arrendereglerna. Den 11 december 1959 beslutade regeringen om en översyn av arrendelagstiftningen genom tillsättandet av sju sakkunniga, arrendelagsutredningen, med hovrättsassessorn Mauritz Bäärnhielm som sekreterare.
    Utredningen lämnade 1966 ett delbetänkande (SOU 1966:26), vars innehåll av utredningen beskrevs som ”…bestämmelser för vissa slag av lägenhetsarrenden, kallade bostadsarrende och anläggningsarrende”. Förslagen utformades med tanke på att kunna infogas i den jordabalk som samtidigt var under beredning. På grund av osäkerheten om när arbetet med den samlade jordabalken skulle vara klart gick emellertid regeringen den 26 januari 1968 vidare med en särskild proposition om bostadsarrende och anläggningsarrende (prop. 1968:19). Genom riksdagsbeslut infördes de nya reglerna som ändringar i nyttjanderättslagen, och ändringarna trädde i kraft den 1 juli 1968. Enligt de nya reglerna skulle även bostadsarrende vara förenat med optionsrätt för arrendatorn. Prövning av optionsrätten skulle ske i allmän domstol, vilket överensstämde med vad som 1968 alltjämt gällde för sociala jordbruksarrenden.
    Övergångsbestämmelserna till de nya reglerna om bostadsarrende innebar att äldre upplåtelser under vissa förutsättningar kunde få giltighet som bostadsarrende enligt de nya reglerna. Det har senare visat sig att övergångsbestämmelserna kan erbjuda ordentliga utmaningar för den tillämpande juristen, även långt fram i våra dagar.
    Arrendeutredningens slutbetänkande om jordbruksarrende (SOU 1968:57) låg till grund för regeringens förslag i propositionen med förslag till jordabalk (prop. 1970:20).

Tiden från 1972
Jordabalken trädde i kraft den 1 januari 1972. Därmed infördes bland annat den ännu gällande kapitelindelning: 8 kap. för gemensamma arrenderegler, 9 kap. för jordbruksarrende, 10 kap. för bostadsarrende och 11 kap. för anläggningsarrende. Dessutom intogs de gemensamma reglerna för fastighetsrättsliga upplåtelser i 7 kap. Till de viktigare nyheterna i jordabalkens bestämmelser om jordbruksarrende hör följande.

• Lagen blev som huvudregel tvingande till förmån för arrendatorn. • Uppdelningen i sociala och icke sociala arrenden avskaffades. • Jordbruksarrenden delades i stället in i gårdsarrenden och sidoarrenden, även om benämningarna inte användes i lagtexten. • Syn och avräkning skulle ske med viss regelbundenhet under avtalsförhållandet, inte bara vid tillträde och avträde. • Synemän skulle vara auktoriserade av länsstyrelsen. Tidigare hade gällt att alla nämndemän var behöriga synemän.

Och nu till huvudämnet för denna text: Arrendenämnder i helstatlig regi inrättades med start den 1 januari 1972. De nya arrendenämnderna fick

utvidgade uppgifter i förhållande till sina föregångare och kunde pröva utvalda tvister för de olika arrendeformerna. Arrendenämnderna fick också en fast organisation, samordnad med hyresnämnderna.
    Genom jordabalken infördes alltså dagens arrendenämnder. Samtidigt avskaffades de arrendenämnder som hade varit knutna till hushållningssällskapen. Av de nya arrendenämnderna skulle det finnas en i varje län. Detta löstes dock på så sätt att vissa län hade gemensam kansliort. Det beslutades också att arrendenämnderna skulle samordnas med hyresnämnderna, vilka hade införts den 1 januari 1969. Därmed kom det att finnas arrendenämnder på tolv platser i landet, nämligen Luleå, Umeå, Sundsvall, Gävle, Stockholm, Västerås, Örebro, Linköping, Göteborg, Jönköping, Växjö och Malmö.
    En viktig nyhet för de nya arrendenämnderna var att de skulle kunna pröva arrendatorns optionsrätt. Frågan var föremål för principiella överväganden. Arrendeutredningen hade föreslagit att man skulle bibehålla den tidigare ordningen. Förslaget innebar att prövningen av arrendatorns rätt till förlängt avtal och frågor om villkorsändring i samband med förlängningstvist även fortsättningsvis skulle prövas av allmän domstol, medan prövningen av villkorstvist utan samband med förlängningstvist skulle prövas av arrendenämnderna.
    I diskussionen av frågan berördes det förhållandet att arrendenämnderna enligt de föreslagna reglerna fortfarande inte skulle kunna hålla vittnesförhör under ed eller partsförhör under sanningsförsäkran. Den möjligheten infördes för arrendenämnderna först 1985, men för hyresnämnderna redan 1974. Remissvaren inför jordabalksförslaget ledde emellertid till att regeringens förslag slutligen blev att de nya arrendenämnderna skulle pröva såväl förlängningsrätten som villkorsändring, med eller utan förlängningstvist, och det trots avsaknad på muntlig bevisning under ed eller sanningsförsäkran.
    Redan den 1 juli 1969 hade det inrättats fastighetsdomstolar, som regel vid tingsrätterna i residensstäderna. Fastighetsdomstolarna hade fått till uppgift att handlägga vissa tvister inom det fastighetsrättsliga området, och med jordabalken fick de även uppgiften att vara överinstans för arrendenämnderna. Den som var missnöjd med arrendenämndens beslut kunde väcka klandertalan vid den fastighetsdomstol inom vars område det aktuella arrendestället var beläget. Eftersom det fanns tolv arrendenämnder men hela 24 fastighetsdomstolar uppstod det anmärkningsvärda att det var dubbelt så många överinstanser som underinstanser.
    I samband med en omorganisation av hyres- och arrendenämnderna minskades antalet nämnder från och med den 1 januari 2006 till dagens åtta: Umeå, Sundsvall, Västerås, Stockholm, Göteborg, Linköping, Jönköping och Malmö. De tre större nämnderna, dvs. Stockholm, Göteborg och Malmö, är fortfarande självständiga myndigheter i alla avseenden, medan de övriga fem ingår i administrativ samverkan med tingsrätten på respektive kansliort. För de senare innebär detta att lagmannen vid respektive tingsrätt även är chef för nämnden och att tingsrättens budget även omfattar nämndens verksamhet. I praktiken samordnas verksamheterna i tingsrätten och i nämnden inom flertalet frågor gällande administration, ekonomi och personal.
    Vid omorganisationen anpassades de åtta nämndernas verksamhetsområden till hovrättsområdena. Samtidigt beslutades att överprövning av arrendenämndernas beslut skulle ske i respektive hovrätt. Numera är det alltså sex hovrätter som överprövar avgöranden från åtta arrendenämn-

der, en något bättre balans mellan underinstans och överinstans än tidigare.
    Fastighetsdomstolarna upphörde för övrigt 2011, i samband med inrättandet av de nya mark- och miljödomstolarna.

Mauritz Bäärnhielm
Många är de som har gjort stora insatser för arrenderättens utveckling. Det finns många hyresråd vars arrendelåga har brunnit starkt och som har spridit kunskapens ljus omkring sig. Det finns också advokater och andra partsombud som har specialiserat sig inom arrendeområdet och som har bidragit till utvecklingen av arrenderätten. Flera av dessa har genom undervisning och författande gjort det möjligt för oss i dagens arrendenämndsgeneration att tränga in i arrendelagstiftningens ibland obegripliga vindlingar. För som en tänkare en gång uttryckte det: Arrende är ingen lek! Egentligen skulle det varit enklast för mig att stanna vid ”ingen nämnd, ingen glömd”. Men det finns en person som intar en särställning. Mauritz Bäärnhielm är utan tvivel den enskilda person som har haft störst inflytande på dagens arrenderätt. Han var, som tidigare nämnts, sekreterare i arrendelagsutredningen 1960–1968 och arbetade därefter i Regeringskansliet med införandet av den nya arrendelagstiftningen. Han var hovrättsråd vid Svea hovrätt och för en tid även ersättare för ordförande i Arrendenämnden i Stockholm. Han var, tillsammans med hovrättslagmannen Sven Larsson, mångårig redaktör för Arrendelagskommentaren (om denna, se bl.a. SvJT 1997 s. 93). Av många uppfattades han som ”uttydare av Ordet”. Han upphöjdes 2002 till hedersdoktor vid Lunds universitet för sina insatser på fastighetsrättens område.
    Personligen grämer jag mig över att jag inte någon gång tog mig för att kontakta honom, trots att jag fick höra från kollegor att han fortfarande var intresserad av att diskutera arrendefrågor. Men han verkade bara vara för stor. Mauritz Bäärnhielm var aktiv arrendeexpert långt upp i åren och gick bort 2017 i en ålder av 96 år.

Falstaff, fakir
Vad har då Falstaff, fakir bidragit med till arrenderätten? Tack och lov inte särskilt mycket. Men han har lämnat ett minnesvärt bidrag till floran av hemmasnickrade arrendeavtal.
    Falstaff, fakir, för den som inte är bekant med honom, var en pseudonym för Axel Wallengren (1865–1896). Han skrev humoristiska texter, bland annat innehållande det kända citatet ”vattnet är ett farligt gift, vilket omger Visby stift”. Han konstaterade också inom ämnet geometri att ”punkten är den minsta linjen”. Några av hans texter, det bör sägas, är nog sådana som man i dag gärna hoppar över, eftersom de kanske inte uppfyller nutida krav för att anses politiskt korrekta.
    I hans En var sin egen gentleman (1894) har han återgett ett, hoppas man, påhittat arrendekontrakt mellan honom som jordägare och en stackars arrendator vid namn Olsson. Kontraktet innehåller bland annat följande avtalsvillkor.

• Arrendatorn åligger det att vid avträdandet återlämna ägorna i bättre skick än det, vari de vid tillträdet befunno sig. Vad härutinnan brister skall han ersätta; skadeståndet bestämmes av

kompromissdomstol, som skall bestå av herr Falstaff, arrendator Olsson och en tredje, av herr F. utsedd person. • Arrendatorn skall nyodla det oodlade. • Arrendatorn skall betala fyratusentvåhundrafemtio kronor, närhelst F. så vill. Vid tredska ingriper kompromissnämnden.

Kanske bidrog Falstaff, fakir i någon mån till utformningen av 1907 års nyttjanderättslag, kanske inte… Hur som helst var arrendatorns nyodling uppenbarligen av intresse i det verkliga livet runt sekelskiftet 1900. Åtminstone förekom frågan i lagstiftningsarbetet vid den tiden. I den norrländska arrendelagen reglerades detta på så sätt att arrendatorn, genom en bestämmelse som inte kunde avtalas bort, hade rätt att nyodla. Arrendatorn hade dessutom under vissa förutsättningar rätt till ersättning från jordägaren för sådan förbättring av arrendestället. I det tidiga 1900-talets texter benämndes nyodling även ”kolonisering”.
    Företeelsen kan jämföras med den rätt till ersättning för s.k. fristående förbättringar som en nutida arrendator kan åtnjuta under vissa förutsättningar (9 kap. 21 § jordabalken).

Arrendenämnderna och framtiden
Det talas ofta om arrendelagstiftningens tvingande regler som ett socialt motiverat skydd för arrendatorn. Behovet av detta skydd har ifrågasatts under senare år, när många arrendatorer idag är stora lantbruksföretag och många jordägare besitter relativt små arealer. Det finns visserligen fortfarande en del större institutionella jordägare, men helt klart är att arrendemarknaden har förändrats sedan jordabalkens tillkomst.
    Men om man tar del av arrendelagstiftningens förarbeten från olika tider står det klart att reglerna i lika hög grad har motiverats av något som lämpligen kan kallas ”skyddet för näringen”, dvs. främjandet av ett långsiktigt jordbruk till nytta för landets försörjning. Redan i förarbetena till 1907 års lag sägs att det var en huvuduppgift för arrendelagstiftningen att befrämja jordbrukets utveckling. Där framgår det också att man ville förebygga ett sådant brukningssätt som genom obehörig utsugning av jordens växtkraft syftade till en rent tillfällig ekonomisk vinning.
    Såväl hyresnämnderna som arrendenämnderna har varit hett stoff i olika organisationsutredningar under de senaste decennierna. Tankar på att omvandla nämnderna till hyres- och arrendedomstolar, eller att helt enkelt låta verksamheten flyta in i tingsrätterna, har kommit och gått. Särskilt under Sveriges närmande till europeiska rättsstandarder under 1990talet ådagalades motstridiga ståndpunkter gällande principfrågan om hyres- och arrendenämndernas status. Är nämnderna förvaltningsmyndigheter eller är de domstolar? Diskussionen huruvida Sverige tillhandahöll en rättssäker prövning av tvister på detta rättsområde landade i den salomoniska lösningen att nämnderna kunde beskrivas som ”domstolsliknande förvaltningsmyndigheter”. Se bland annat Hyres- och arrendetvister i framtiden (SOU 2012:82) s. 144–145. Efter det betänkandet tycks reformivern i organisationsfrågan ha lagt sig. De uteblivna organisationsförändringarna kan till stor del förklaras med att arrendenämnderna i deras nuvarande form tycks åtnjuta ett gott förtroende på arrendemarknaden.
    Tiden efter organisationsutredningarna har i stället präglats av lagändringar av mer praktisk betydelse för parterna och för arrendenämnderna.

Från senare tid kan nämnas förenklingar vid delgivning av uppsägning och begäran om villkorsändring samt införandet av möjlighet till trappning av väsentliga höjningar av arrendeavgiften vid bostadsarrende (8 kap. 8 a §, 9 kap. 3 a § samt 10 kap. 3 a och 6 a §§ jordabalken). Men ännu finns det utrymme för förbättringar. Hos hyres- och arrendenämnderna finns listor med ändringsförslag som skulle förenkla för parterna och förbättra nämndernas verksamhet.
    Ja, det är inspirerande att få arbeta inom ett rättsområde som i så hög grad bedrivs på fältet och i direktkontakt med arrendemarknadens parter. Eftersom Sveriges domstolar kan anses bedriva ”public service” måste jag här skynda mig att tillägga: Det finns även andra områden inom Sveriges Domstolar där man kan få kontakt med verkligheten.

Carl Olof Nilsson Öhrnell

I detta häfte (s. 735–818) har medverkat bl.a.
Therése Fridström Montoya, docent
Mårten Schultz, professor
Walter Guldbrandzén, jurist
Ester Herlin-Karnell, professor
Mikael Mellqvist, f.d. lagman
Paula Bäckdén, advokat
Dan Hanqvist, advokat
Carl Olof Nilsson Öhrnell, hyresråd