Slutet för blockhyra på den kommersiella marknaden?

 

 

Av advokaterna jur.dr AMELIA KRZYMOWSKA och jur.dr ANTONIA KRZYMOWSKA1

Det sätt på vilket undantaget för blockhyra kan tillämpas har förändrats väsentligt genom ett nytt hovrättsavgörande. Vid prövningen har hovrätten ställt upp ett krav på ”betydande behov”, vilket måste innebära en skärpning som inte har tydligt stöd i förarbeten. Även om det är svårt att veta exakt vilka konsekvenser avgörandet kommer att få påverkar avgörandet många fastighetsbolag som numera står inför en oviss framtid, och det tycks inte som om hovrätten beaktat denna konsekvens vid sin prövning.

 


1 Inledning
Den svenska hyresmarknaden för bostäder bygger på huvudtanken att lägenheter ska hyras ut till bruksvärdeshyror som fastställs genom förhandlingar med hyresgästföreningen.2 Under senare år har ett större antal undantag kunna noteras från huvudlinjen; fastighetsägare hyr ut bostäder i attraktiva områden till mellanhänder som i sin tur hyr ut bostäderna till hyror som överstiger bruksvärdeshyrorna. Till stöd för detta används det så kallade ”blockhyresundantaget” som möjliggör för fastighetsägare att hyra ut bostäder till företag och myndigheter som har ett behov av bostaden för anställda eller andra och därmed frångå vissa tvingande regler i hyreslagen.
    Våren 2022 underkände Svea hovrätt3 för första gången blockhyresuthyrning genom mellanhänder/förmedlare. Avgörandet har direkt effekt på en marknad i vilken företag specialiserat sig på förmedling av korttidsboende och som under senare år utvecklats i rasande fart. Det är ett avgörande som kan sägas ha ”gått under radarn”, men som förtjänar att uppmärksammas. I denna text analyserar vi blockhyresundantaget i ljuset av hovrättens avgörande. Frågan är hur behovsrekvisitet ska bedömas när blockhyresundantaget nyttjas av ett uthyrningsföretag som agerar mellanhand mellan fastighetsägaren och den slutliga hyresgästen.

 

1 Författarna vill tacka advokaten jur.dr Adriana Krzymowska för värdefulla synpunkter på ett tidigare utkast till denna artikel. 2 Detta är en förenklad bild. Bestämmelserna om fastställande av hyra för bostadslägenheter återfinns i 12 kap. 53–55 §§ JB och har ingående behandlats i avhandlingen Baheru, Hyressättning: Prisets reglering vid bostadshyra, Jure 2020. Se även Björkdahl, Hyra, arrende, bostadsrätt, s. 41 f. som framhåller att den teoretiska utgångspunkten även i bostadshyra är att parterna i ett bostadshyresavtal i och för sig är fria att avtala om valfri hyresnivå, men att hyresvärden i sådana fall får räkna med återbetalningskrav enligt 23 § hyresförhandlingslagen eller en skälighetsprövning av hyran enligt 12 kap. 54 och 55 §§ JB. 3 Beslut 2022-03-28 i mål nr ÖH 10481-21. Hovrätten är högsta instans i denna typ av mål.

 

60 Amelia Krzymowska och Antonia Krzymowska SvJT 2023 2 Utgångspunkten
Blockförhyrning är inte på något sätt en ny företeelse på den svenska hyresmarknaden. Redan 1984 infördes möjligheten att i vissa fall och under vissa omständigheter göra avsteg från hyreslagens tvingande bostadsregler till förmån för en flexibel hyresmarknad. Trots att blockhyra funnits i snart 40 år är den dock fortfarande att betrakta som en ganska ovanlig form av hyra.4 Utgångspunkten i fråga om hyra är jordabalkens tolfte kapitel, i fortsättningen hyreslagen, som föreskriver två hyresformer: bostadshyra och lokalhyra. Hyreslagen är en skyddslagstiftning till förmån för hyresgäster och innehåller av detta skäl en del tvingande bestämmelser. Större skyddshänsyn har ansetts behöva företas till fördel för en bostadshyresgäst jämfört med en lokalhyresgäst. Skyddshänsynen har bland annat medfört att en fastighetsägare t.ex. har ett omfattande underhållsansvar och är begränsad att bestämma hyra på frivillig basis för bostadslägenheter. För lokaler är dessa frågor också delvis reglerade, men med ett större dispositionsutrymme, bland annat i fråga om hyressättningen och ansvar för underhåll m.m.5 Systematiken är således uppbyggd på så sätt att det i princip inte är möjligt för en fastighetsägare6 att upplåta en bostadslägenhet till någon och undgå de i hyreslagen tvingande bostadsreglerna. Skulle en fastighetsägare begära en högre hyra än bruksvärdeshyra, har hyresgästen rätt att retroaktivt kräva tillbaka den del av hyran som överstiger bruksvärdeshyran (d.v.s. den ersättning som fastställts centralt), 23 § hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 54 och 55 §§ JB.
    Blockhyresundantaget i 12 kap. 1 § 6 st. JB ger fastighetsägare möjligheten att tillämpa vissa lokalbestämmelser på en bostadslägenhet,

 

4 Ansträngningar har tidigare gjorts för att försöka kartlägga antalet blockhyresuthyrningar. Det har varit problematiskt och svårgenomträngligt, se t.ex. Baheru, Hyressättning: Prisets reglering vid bostadshyra, s. 500 fotnot 2145. Se även Ljungqvist, Blockuthyrning — en möjlighet för hyresrätten. I en artikel i Hem & Hyra framförs uppgiften att över 15 000 hyresrätter ska ha plockats bort från hyresmarknaden och blivit s.k. hotellägenheter, se Hem & Hyra, Explosionsartad ökning av hotellägenheter — Maria vräks när värden vill chockhöja hyran, 25 november 2021 samt Hem & Hyra, Hyresrätter blir lägenhetshotell — nu ställs krav på att Hyresgästföreningen tar krafttag, 2 oktober 2021. Se Hyresgästföreningens rapport ”Lägenhetshotell — Hur bostäder blir hotellägenheter. En rapport om problem, omfattning och konsekvenser” från november 2021. 5 Hyra för en lokal följer vissa formkrav enligt 12 kap. 19 § 1 st. JB som är hänförliga till tydligheten i sättet för bestämningen av hyran. Det finns ingen begränsning i hyrans storlek — hyran kan med andra ord sättas fritt. Dahlquist–Sjöberg lyfter även frågan om att en lokalhyresgäst inte har någon möjlighet att hyresrättsligt angripa den hyra som sätts i samband med att lokalen upplåts. Dahlquist–Sjöberg noterar att det dock kan finnas ett utrymme att angripa hyran enligt 36 § avtalslagen, men att det i de fallen inte är en fråga om att hyresnivån ska bedömas enligt avtalslagens regler, utan att det i sådana fall är fråga om en mer allsidig bedömning av förekomsten av missförhållanden som medför att hyran är oskälig (Dahlquist–Sjöberg, Kommersiella hyresavtal, s. 123). 6 I artikeln använder vi benämningarna fastighetsägare — blockhyresgäst/mellanhand — hyresgäst. Det uppställs emellertid inget krav på att blockhyresvärden ska vara en fastighetsägare, utan kan likväl vara tomträttsinnehavare eller liknande.

 

SvJT 2023 Slutet för blockhyra… 61 däribland fastställandet av hyresnivån. Genom att hyra ut bostadslägenheter till ett företag eller annan organisation som blockhyra har fastighetsägaren ansetts kunna ta en marknadshyra7 för bostaden och inte riskera retroaktiv återbetalningsskyldighet.

 

3 Närmare om blockhyra
3.1 Antalet bostadslägenheter
En tillämpning av blockhyresundantaget förutsätter att blockhyresavtalet omfattar minst tre bostadslägenheter som hyresgästen ska hyra ut i andra hand eller upplåta med kooperativ hyresrätt.8 Hyresgästen (förstahandshyresgästen eller blockhyresgästen) hyr sedan ut bostäderna genom andrahandshyresavtal. Blockhyresgästen kan exempelvis vara ett företag som hyr bostäder till sina anställda, en studentstiftelse som hyr till studenter eller en kommun som hyr till vårdboenden.9

 

3.2 Behovsrekvisitet
Lagtexten innehåller inget så kallat behovsrekvisit, men ett sådant har uppställts i motiven till lagen.10 Behovsrekvisitet innebär att hyresnämnden ska pröva ifall det föreligger ett ”seriöst behov av blockuthyrning” för blockhyresgästen, vilket av lagstiftaren exemplifierats som ett behov för en läroanstalt att tillgodose ett behov av studentlägenheter eller en arbetsgivares behov av personalbostäder. Behovsrekvisitet behöver

 

7 Baheru drar slutsatsen att en högre satt hyra i blockhyresavtalet inte i sig behöver innebära att det högre värdet även ska anses utgöra marknadsvärdet för bostadslägenheten som enskilt objekt. Baheru anför att marknadsvärdet är svåruppskattat generellt med anledning av blockupplåtelsens personliga och eklektiska karaktär, se Baheru, Hyressättning: Prisets reglering vid bostadshyra, s. 511. 8 I samband med införandet av blockhyresundantaget år 1984 var utgångspunkten att blockförhyrningen skulle omfatta minst tio bostadslägenheter, prop. 1983/ 84:137, s. 111 f. Antalet minskades i samband med en lagändring 1994. 9 Exemplen är tagna från motiven och är i princip desamma sedan propositionen 1983, se även SOU 2000:76, s. 21. 10 Prop. 1983/84:137, s. 112. Regeln är onekligen otydligt formulerad och det är ur lagtekniskt perspektiv olyckligt att rättstillämparen måste söka sig till förarbetena för att få någon klarhet i hur bestämmelsen ska tillämpas. Se även Ljungqvist, Blockuthyrning — en möjlighet för hyresrätten, s. 23 som framför en generell kritik mot lagstiftningen på hyresrättens område.

 

62 Amelia Krzymowska och Antonia Krzymowska SvJT 2023 dock inte prövas vid en blockuthyrning av en fastighet som ägs av staten, kommunen, landstingskommunen, kommunalförbund, allmännyttigt bostadsföretag eller av ett aktiebolag som helt ägs av en kommun eller en landstingskommun.11 Lagstiftarens syfte med att uppställa behovsprövningen angavs vara att motverka att blockhyresundantaget skulle missbrukas av en mindre nogräknad fastighetsägare. Det angavs i motiven att det var tänkbart att en fastighetsägare skulle kunna upplåta lägenheterna genom blockhyra till någon närstående som i sin tur skulle hyra ut bostäderna och på så vis undandra sig från de tvingande reglerna i hyreslagen. I ett sådant upplägg skulle således den närstående ”blockhyresgästen” inte ha något eget behov av boendet. Genom att hyresnämnden prövar blockhyresgästens behov av blockhyran är tanken således att liknande missbruk ska kunna förhindras. Någon närmare utmejsling av behovsrekvisitet har inte skett tidigare.12

3.3 Besittningsskyddet
Vid andrahandsuthyrningar är utgångspunkten att förstahandshyresgästen har ett (direkt) besittningsskydd gentemot fastighetsägaren, en så kallad kvarboenderätt, men att andrahandshyresgästen enligt 12 kap. 45 § 1 st. 1 p. JB inte har ett besittningsskydd gentemot förstahandshyresgästen (dennes hyresvärd). För besittningsskydd krävs att andrahandsupplåtelsen varat i två år i följd och att någon giltigt avstående från besittningsskydd inte heller gjorts enligt 12 kap. 45 a § JB.13 Vid blockhyra innebar detta tidigare att hyresgästerna inte hade något besittningsskydd. Denna ordning ansågs i samband med 1997 års hyreslagstiftningsutredning inte vara eftersträvansvärd och ett besittningsskydd för andrahandshyresgästen i blockhyra infördes därför år 2002. Likt utredningen anförde lagstiftaren nämligen att övervägande skäl talade för att en hyresgäst i ett blockhyresavtal ska ha besittningsskydd från första dagen. Utredningen angav att uthyrningen ur hyresgästens perspektiv är att hyresgästen inte gör någon skillnad mellan om avtal tecknas med fastighetsägaren eller med någon annan som förfogar över lägenheten och att det för hyresgästen därför måste framstå som märkligt att besittningsskyddets existens skulle bero på med vem denne tecknade hyresavtalet.14

 

11 A.a. s. 112. 12 Frågan prövades dock i här diskuterade Svea hovrätts beslut 2022-03-28 i mål nr ÖH 10481-21, se nedan avsnitt 5. 13 Detta blev ordningen 1993; innan dess gällde att en andrahandshyresgäst hade besittningsskydd även under de två första åren av hyresförhållandet, se t.ex. SOU 2000:76, s. 168. 14 Prop. 2001/02:41, s. 36 och SOU 2000:76, s. 170 f. Utredningen framhöll även att det finns en uppenbar skillnad mellan en sedvanlig andrahandsupplåtelse och en blockuthyrning, nämligen att andrahandsupplåtelsen normalt avser uthyrarens egen bostad och att hyresförhållandet av det skälet redan från början är avsett att bara pågå under en begränsad tid.

 

SvJT 2023 Slutet för blockhyra… 63 Hyresgästen i blockhyresavtalet har således ett besittningsskydd mot sin hyresvärd, blockhyresgästen, men hyresgästens kvarboenderätt förutsätter att blockhyresavtalet består.15

4 Blockhyrans betydelse på den kommersiella marknaden: lägenhetshotellen och förmedlarna
Blockhyran är visserligen en udda figur inom den hyresrättsliga modellen, men med en pressad boendemarknad och den flexibilitet som blockhyresundantaget inbjuder till medför den nya boendelösningar. Ljungkvist skrev redan 2001 om tänkbara möjligheter att använda blockhyra vid nyproduktion av hyresrätter. Enligt Ljungkvist skulle fastighetsägare kunna hyra ut nyproducerade lägenheter till företag och kommuner till en hyra motsvarande fastighetsägarens kalkyler och företaget/kommunen skulle därefter kunna hyra ut lägenheterna till anställda och vårdbehövande till bruksvärdeshyra.16 Sådana typer av inhyrningar har vi också kunnat observera i praktiken när den offentliga sektorn hyrt in objekt.
    Dagens bostadsmarknad är ansträngd och efterfrågan på bostäder, framför allt i Stockholms innerstad, är hög. Det är inte helt ovanligt att det i en sådan marknad uppstår en närmast paradoxal situation för fastighetsägare; fastighetsägarna behöver ha några bostäder i beståndet som snabbt kan erbjudas som t.ex. evakueringslägenheter vid arbeten i det övriga beståndet. Att då hyra ut hela beståndet kan göra det svårt att löpande underhålla och serva alla fastigheter och hyresgäster. Även om det finns en önskan för fastighetsägare att hyra ut sina lägenheter så att dessa blir inkomstbringande, finns alltså ett behov av att på kort varsel kunna förfoga över ett mindre antal lägenheter. Detta kan resultera i att fastighetsägare har lägenheter som de håller tomma eller hyr ut för tillfälligt boende (och därmed utnyttjar ett särskilt undantag i hyreslagen för s.k. korttidsboenden). Uthyrningar för korttidsboenden kräver emellertid noggrann bevakning och därmed extra administration samt innebär ökad förslitning, vilket normalt är skäl för fastighetsägarna att avstå från tillfälliga uthyrningar.
    Som ovan angetts är den svenska hyresmarknaden reglerad på så sätt att ersättningen för bostadslägenheter inte kan sättas högre än bruksvärdeshyran. Det finns emellertid personer som är beredda att betala en högre ersättning för attraktivt boende. Den kundgruppen har genom åren identifierats av vissa företag som specialiserat sig på att tillhandahålla korttidsboenden för besöksnäringen eller som bostäder till företags personal, ofta som så kallade hotellägenheter. Dessa aktörer benämns nedan för uthyrningsföretag eller förmedlare17.

 

15 Se prop. 1983/84:137, s. 111 och Baheru, Hyressättning: Prisets reglering vid bostadshyra, s. 279. 16 Ljungkvist, Blockuthyrning — en möjlighet för hyresrätten, s. 24. 17 Mellanhänder eller förmedlare.

 

64 Amelia Krzymowska och Antonia Krzymowska SvJT 2023 I en av Hyresgästföreningen publicerad rapport i november 2021 uppskattades uthyrningsföretagen omsätta 1 390 miljoner kronor under år 2020. Antalet lägenheter uppskattades till över 15 000.18 Ett sätt för dessa uthyrningsföretag att lyckas få tillgång till bostäder som de i sin tur kan hyra ut till sin kundgrupp, har varit genom att erbjuda fastighetsägare med attraktiva lägenheter en högre ersättning för förhyrningen. Detta kan bara göras inom ramen för blockhyra, eftersom hyresvärden genom avtalet är försäkrad om att några krav om återbetalning på överhyra enligt hyreslagen inte kommer framföras. Blockhyresundantaget möjliggör för uthyrningsföretagen att hyra in ett antal bostadslägenheter från en fastighetsägare och därefter hyra vidare bostäderna till sin kundgrupp. Dessa uthyrningsföretag (eller förmedlare), sköter sedan marknadsföring, kontraktsskrivning, uthyrning, möblering, städning och förvaltning. På så vis får fastighetsägaren en högre hyra för bostäderna än bruksvärdeshyra och kan t.ex. kräva mer långgående underhållsansvar samt att förmedlaren (numera blockhyresgästen) ansvarar för administration och vidareuthyrning.

 


    Blockhyresgästen/förmedlaren kan hyra ut till privatpersoner eller till andra företag som i sin tur nyttjar lägenheterna till sina anställda. Konstellationerna kan se olika ut.

 

5 Förändringen: hovrätten har underkänt blockhyra genom uthyrningsföretag
Under hösten 2021 ansökte en fastighetsägare om hyresnämndens godkännande av ett blockhyresavtal.19 Enligt blockhyresavtalet skulle fem mindre bostadslägenheter (1 rok på mellan 33 och 52 kvm styck) förhyras i en fastighet i centrala Stockholm. Uthyrningen skulle ske till ett fastighetsförvaltningsbolag, vars syfte var att hyra ut bostäderna i andra hand till mindre och medelstora företag som var i behov av personallägenheter. Avtalet skulle gälla under tre års tid, med nio månaders

 

18 ”Lägenhetshotell — Hur bostäder blir hotellägenheter. En rapport om problem, omfattning och konsekvenser” från november 2021, s. 21 ff. och s. 35. Notera dock att uträkningarna bygger på en del antaganden och att siffrorna därmed inte är definitiva. 19 Svea hovrätts beslut 2022-03-28 i mål nr ÖH 10481-21.

 

SvJT 2023 Slutet för blockhyra… 65 uppsägningstid och tre års förlängning av avtalet vid utebliven uppsägning.20 Hyran uppgick till 720 000 kr per år och allt underhåll för lägenheterna skulle utföras av blockhyresgästen. Det var i målet ostridigt att blockhyresgästen inte hade något eget behov av boendet, utan att syftet var att hyra lägenheterna till andra än bolagets egna anställda.
    Frågan i målet kom att bli ifall det förelåg ett legitimt behov av blockförhyrningen.

 

5.1 Vilket behov räknas?
Hyresnämnden ska enligt 12 kap. 1 § 6 st. JB pröva förbehåll i blockhyresavtalet som strider mot antingen lokalbestämmelserna, rätten till förlängning eller grunderna för fastställande av hyresvillkoren i samband med en förlängning.21 I motiven framgår att prövningens syfte är att tillse att en fastighetsägare inte utnyttjar blockhyresundantaget i ett illegitimt syfte. För att stävja sådana missbruk har lagstiftaren angett att hyresnämnden ska pröva om det föreligger ett seriöst behov av blockuthyrningen.22 Ett sådant seriöst behov skulle, som ovan redan angetts, t.ex. kunna vara en arbetsgivares behov av personalbostäder.23 I hovrättsfallet argumenterade blockhyresgästen för att enskildas behov av tillfälliga bostäder, exempelvis vid studier, arbete, evakuering vid skador i det vanliga boendet m.m., skulle kunna grunda ett legitimt behov av blockuthyrning. Även företags behov av tillfälliga bostäder för anställda, konsulter och liknande. De enskildas behov skulle då tillskrivas blockhyresgästen i prövningen av seriöst behov. Det skulle således vara fråga om att inte enbart förstahandshyresgästens (uthyrningsföretagets) behov av blockförhyrningen skulle prövas, utan att en prövning av seriöst behov skulle omfatta samtliga eventuella led i upplåtelsekedjan.
    Hovrätten konstaterade att syftet med den aktuella blockförhyrningen inte var sådant som omfattas av blockförhyrningsundantaget och att denna därför inte skulle godkännas. Hovrätten anförde visserligen att det saknas vägledning i lagtexten och motiven för att avgöra hur bedömningen av ett legitimt behov ska utföras, men grundade beslutet i en tolkning av hur blockuthyrning typiskt sett har gått till. I och med att blockuthyrning, enligt hovrätten,24 framförallt anses ske vid uthyrning till äldre, psykiskt sjuka, missbrukare och anställda i ett företag eller en myndighet, menade hovrätten att ett krav om att blockhyresgästen ska ha ”ett annat mer betydande behov av blockuthyrning än ett rent uthyrningsintresse” ska uppställas.25

 

20 D.v.s. med sedvanliga bestämmelser för lokaler. 21 Se Victorin, Badur, Flodin och Hager, Kommersiell hyresrätt, 4 u., s. 256 f. för en sammanställning över avtalsvillkor som i praktiken oftast är föremål för reglering i parternas avtal. 22 Slutsatsen borde alltså bli: har blockhyresgästen inget seriöst behov av boendet så har syftet med blockförhyrningen varit att kringgå tvingande bostadshyresbestämmelser. 23 Prop. 1983/84:137, s. 112. 24 Med hänvisning till prop. 2001/02:41, s. 36. 25 Beslutet, s. 5.

 

66 Amelia Krzymowska och Antonia Krzymowska SvJT 2023 Vidare framförde hovrätten att konstruktionen av besittningsskydd i blockhyra talade mot att det varit lagstiftarens intention att använda blockhyra vid en uthyrning till en mellanhand.26 Ur ett besittningsskyddsperspektiv kan man säga att blockhyresmodellen uppställer ett starkare skydd för andrahandshyresgästerna än vad sedvanlig andrahandsuthyrning gör.27 Vid tillämpning av blockhyresmodellen på en upplåtelsekedja med fler än två hyresgäster (fastighetsägare — blockhyresgäst — hyresgäst) är det oklart ifall ett fjärde led skulle ha samma besittningsskydd som hyresgästen till blockhyresgästen. Antag att blockuthyrning sker till ett uthyrningsföretag som i sin tur hyr ut till ett bolag som har ett behov av personalbostäder. Uthyrningsföretaget har ett besittningsskydd i sin egenskap av förstahandshyresgäst och bolaget har besittningsskydd i sin egenskap av andrahandshyresgäst i blockhyra. Om bolaget därefter hyr ut bostäder till sina anställda är det inte klart huruvida den enskilde har ett besittningsskydd. I relation till bolaget är det fråga om en andrahandsuthyrning som enligt huvudregeln kräver två års hyresförhållande för besittningsskydd. Mot bakgrund av syftet med lagändringen 2002 — att säkra de enskildas besittningsskydd i blockhyra — är det emellertid rimligt att anta att rättstillämparen skulle utsträcka besittningsskyddet att gälla även för ett fjärde led i blockhyresuthyrningen.
    Genom uppställandet av ett ”betydande behov” för blockhyresuthyrningen har hovrätten gjort en skärpning av hur pass kvalificerat behovet ska vara, eftersom det får antas att hovrätten gör en skillnad mellan ”seriöst behov” och ”betydande behov”. Det kan ifrågasättas om det funnits stöd för en sådan slutsats i motiven.
    En slutsats som kan dras av hovrättens resonemang är att en förmedlares/blockhyresgästs uthyrningsintresse inte kan likställas med ett betydande behov, och kanske inte heller ett seriöst behov.28 Enligt nu rådande praxis ska en blockhyresgästens uthyrningskrets vara begränsad till sina egna anställda, eller i fallet av en studentbostad, till studentkollektivet. Vid en kommuns blockförhyrning för vårdboende ska uthyrningskretsen vara begränsad till vårdbehövande. Uthyrningen ska således ha en koppling till blockhyresgästens verksamhet och till en krets som kan begränsas.

 

 

26 Även om reglerna för lokaler tillämpas på blockhyra — och det i lokalhyra uppställs ett indirekt besittningsskydd — är konstellationen vid blockhyra alltså att ett direkt besittningsskydd gäller. Indirekt besittningsskydd är endast en ekonomisk sanktion vid vissa fall av uppsägning, medan direkt besittningsskydd ger en hyresgäst en vidsträckt rätt till förlängning av hyresförhållandet. 27 Likt vad vi angett ovan har en sedvanlig andrahandshyresgäst inget besittningsskydd förrän två år in i hyresförhållandet. Vid blockhyra får andrahandshyresgästen — eller blockhyresgästens hyresgäst — besittningsskydd från dag ett. 28 Kan det vara så att andemeningen till och med är att ett uthyrningsintresse är att likställa med ett missbruk av blockhyresmodellen?

SvJT 2023 Slutet för blockhyra… 67 5.2 Vilket missbruk ska egentligen stävjas?
Som ovan angetts i denna artikel är syftet med en hyresnämnds, och senare hovrätts, prövning av blockhyra att tillse att missbruk av blockhyra förhindras. Några tydliga riktlinjer för vad som konstituerar ett missbruk saknas, men i motiven från 1984 exemplifierades detta med att blockhyresavtalet inte får avse hyra till närstående som i sin tur hyr ut till andra. I ett sådant upplägg saknar blockhyresgästen (den närstående) något egentligt syfte/behov mer än att kringgå bostadshyresreglerna till förmån för blockhyresundantaget. När exemplet om missbruk framfördes i motiven saknade andrahandshyresgästen i blockhyresavtalet besittningsrätt, vilket innebar att en uthyrning genom blockhyra kunde göras både till en högre hyresnivå och utan en rätt till förlängning. Sedan lagändringen 2002 har andrahandshyresgästen i blockhyresmodellen rätt till förlängning, vilket måste innebära att de potentiella riskerna med blockhyra nu är färre.
    Det måste ifrågasättas vad som idag kan antas konstituera ett missbruk av blockhyra — andrahandshyresgästens rättsställning kan inte sägas försvagas bortsett ifrån att denne sannolikt betalar en högre hyra än bruksvärdeshyra. Frågan är politiskt laddad och det har från hyresgästsidan argumenterats för att fastighetsägare nyttjar blockhyresundantaget för att driva bort hyresgäster och undandra lägenheter från det ordinarie bostadsbeståndet och således från bostadskön.29 Agerandet anges strida mot god sed.30 Är uthyrning genom uthyrningsföretag ett missbruk av blockhyra? Hovrätten besvarar inte frågan direkt, men genom att dra slutsatsen att det saknas ett ”betydande behov” har hovrätten indirekt — enligt motivens konstruktion — konstaterat att det är fråga om ett missbruk. Avsaknaden av ett ”betydande behov” (eller ”seriöst behov”) har i motiven likställts med ett missbruk. Det är möjligt att det inte varit hovrättens intention att dra den slutsatsen. Hovrätten konstaterar dock i beslutet att ett uthyrningsintresse skulle vara att utvidga användandet av blockhyresavtal och att en sådan utvidgning måste hanteras av lagstiftaren.

 

6 Konsekvenser för marknaden
Hovrättens beslut medför att blockförhyrningar som endast bygger på ett uthyrningsintresse för blockhyresgästen inte är godkända och därmed inte utgör blockhyresavtal. I realiteten innebär detta att förhyrningarna istället är att anse som sedvanliga andrahandsuthyrningar av bostäder till hyror som inte ligger i paritet med bruksvärdeshyrorna

 

29 Se t.ex. Hyresgästföreningens rapport ”Lägenhetshotell — Hur bostäder blir hotellägenheter. En rapport om problem, omfattning och konsekvenser”, s. 4 och artikel i Hem & Hyra, Victor en av förlorarna när privatvärdar dissar bostadskön: ”Det känns hopplöst”, 12 januari 2022. 30 Enligt en överenskommelse från 1999 mellan Bostadsförmedlingen i Stockholms stad och intresseorganisationen Fastighetsägarna ska Fastighetsägarna rekommendera sina medlemmar att lämna 50 procent av ledigblivna och nyproducerade lägenheter till bostadsförmedlingen. Överenskommelsen uppdaterades 2019. Överenskommelsen finns att hitta på bl.a. Fastighetsägarnas hemsida.

68 Amelia Krzymowska och Antonia Krzymowska SvJT 2023 och därmed möjliggör för krav på återbetalningar av hyra. Lägenhetshotell och andra bostadsförmedlare som tidigare fått del av fastighetsägares bestånd genom blockhyra kommer sannolikt inte få fortsätta disponera bostäderna, eftersom fastighetsägare inte kommer vilja exponeras för en sådan risk.
    Aktörerna i dessa blockhyresavtal har vanligtvis infört klausuler med innehållet att en hyresnämnds underkännande av blockhyran medför att hela avtalet återgår alternativt att hyresvärden är befriad från eventuella återbetalningskrav från hyresgästen. Men vad händer med de blockhyresavtal som tidigare godkänts — trots rent uthyrningsintresse? Ogiltighetsklausulerna är ju prövade och passerade. Ska avtalet genomgå en omprövning med stöd av principerna om ändrade förhållanden? Det är inte otänkbart att en hyresgäst inom ramen för en talan enligt 12 kap. 55 e § JB eller 23 § hyresförhandlingslagen begär att hyresnämnden prövar ett redan befintligt blockhyresavtal.31 Prövningen skulle i sådana fall inte avse blockhyrans godkännande enligt 12 kap. 1 § st. 6 JB — detta är redan prövat — men skulle snarare avse avtalets avtalsrättsliga karaktär. Vid en sådan prövning är det möjligt att hovrättens beslut från i våras skulle få vägledande betydelse. Givet de uppskattningar32 som gjorts om antalet blockuthyrningar med rena uthyrningsintressen kan det vara fråga om en uppsjö av återbetalningskrav. Likt vad som konstaterats i doktrinen, kan det dock ifrågasättas om regeln om återbetalning enligt 12 kap. 55 e § JB är skriven i syfte att skydda ett företag som ”med öppna ögon” går in i ett hyresavtal för t.ex. hotellboende för anställda.33 Tiden kommer få utvisa hur hovrättens avgörande påverkar bostadsmarknaden och särskilt uthyrningsföretagen som arbetar med förhyrningar genom blockhyra. Det är dock inte en överdrift att framhålla att hovrättens slutsatser är problematiska ur ett förutsebarhetsperspektiv.34 Det är bekymmersamt att detta beslut sannolikt tillkommit utan att hovrätten utvärderat de konsekvenser ett sådant avgörande kan få för en hel marknad som nu riskerar att tillintetgöras.

 

 

31 Det är även möjligt en skadeståndsskyldighet kan aktualiseras gentemot motparten i förhandlingsöverenskommelsen, t.ex hyresgästföreningen, se Björkdahl, Hyra, arrende, bostadsrätt, s. 42. 32 Se ovan. 33 Se Victorin, Badur, Flodin och Hager, Kommersiell hyresrätt, 4 u., s. 259 f. 34 Den tolkning av blockhyresbestämmelsen som hovrätten gjort har varken framgått av lagtext eller explicit av motiven. Det kan inte krävas av en icke-juridiskt skolad person att komma till samma slutsats vid en avvägning om personens affärsmodell uppfyller lagkraven eller inte.