Avstycknings betydelse i inteckningsavseende. I och med jorddelningslagens ikraftträdande d. 1 jan. 1928 avlystes beträffande landsbygden (i stort sett) det gamla avsöndringsinstitutet och ersattes avavstyckningsförfarandet, vilket redan genom fastighetsbildningslagen, som trädde i kraft d. 1 jan. 1918, tillämpats i städer och vissa andra samhällen, för vilka föras fastighetsregister såsom för stad.
Efter avstyckningsinstitutets tillkomst hava vid våra underrätter uppstått olika uppfattningar rörande institutets verkan och betydelse i vissa inskrivningsavseenden. Det spörsmål, om vilket främst uppstått delade meningar, är det, huruvida, efter en fastighets delning genom avstyckning, inskrivningsåtgärd — och då i första rummet inteckning — beträffande stamfastigheten berör jämväl därifrån avstyckat område (d. v. s. även om avstyckningen ej omnämnts i resolutionen).
Å ena sidan har förmenats, att det avgörande momentet för frågans besvarande är, huruvida delningen kommit till stånd, d. v. s. avstyckningen fastställts före eller efter inteckningens sökande (och beviljande). I det förra fallet skulle inteckningsansvaret icke åvila avstyckningen, vilket det däremot skulle göra i det senare fallet och då givetvis på sätt om gemensamt inteckningsansvar är stadgat.
Å andra sidan har förfäktats, att jämväl i fråga om avstyckningar bör gälla samma princip, som enligt två prejudikat av äldre datum ansetts vara svensk rätt beträffande avsöndringar, eller att även för det fall, att avstyckningen fastställts före inteckningsärendets handläggning, avstyckningen, såvida den ej särskilt lagfarits, skulle komma att ansvara för inteckning i stamfastigheten.
Mellan dessa båda huvudriktningar hava framträtt modifierande åsikter av flera slag.
I frågan har på framställning av en inskrivningsdomare fastighetsregisterkommissionen gjort ett uttalande i »Fastighetsregisterkommissionens meddelanden XXVI» s. 28 ff. och därvid anslutit sig till den förstnämnda ståndpunkten. Sedermera har med anledning av detta uttalande styrelsen för föreningen Sveriges häradshövdingar på uppdrag av föreningen ingått till K. M:t med skrivelse i ämnet och däri med anförande av åtskilliga kritiska synpunkter å det av kommissionen gjorda uttalandet hemställt om vidtagande av åtgärder i frågan (SvJT 1932 s. 72 ff.).
Några av dessa kritiska synpunkter skola här nedan göras till föremål för några randanmärkningar.
Emot den av kommissionen omfattade ståndpunkten har särskilt anförts, att densamma, tillämpad jämväl på avsöndringar, möter en i praxis säkerligen enhetligt tillämpad lagtolkning i annan riktning, nämligen den princip, som kommit till uttryck i de två ovan åsyftade, under åberopande av 14 § inteckningsförordningen meddelade äldre prejudikaten, refererade i NJA 1893 s. 332 och 1901 s. 49.
I 14 § inteckningsförordningen stadgas, att där någon överlåter sin fasta egendom till annan och inteckning sökes i egendomen, innan nye ägaren söker lagfart, överlåtelsen ej utgör hinder för inteckningens beviljande.
Med stöd av detta stadgande har i de båda prejudikaten uttalats den principen, att, där inteckning beviljats i hemman eller hemmansdel, denna inteckning gäller jämväl i därifrån gjorda avsöndringar, som dessförinnan frånsålts men ej lagfarits, och detta även om avsöndringarna undantagits från inteckningsansvaret, ehuru desamma ej specificerats. De grunder, som torde hava varit bestämmande för denna princip, hava av kommissionen anförts (i dess nämnda »Meddelanden» s. 37) och skola här icke upprepas.
Att bestämmelserna i 14 § inteckningsförordningen ursprungligen skulle hava haft direkt syftning på förhållandet mellan stamfastighet och avsöndring, torde emellertid icke gärna kunna göras gällande. De åberopade prejudikaten lära ock kunna betraktas såsom en slags tillämpning av 14 § inteckningsförordningen, allenast med den an-
tagna förutsättningen, att inteckningsmedgivandet presumeras omfatta all den mark, som inkluderas i fastighetsägarens lagfart, även om denna mark sedermera genom exempelvis avsöndring kommit att bestå av mera än en fastighet. Men i den mån denna presumtionsteori icke längre kan anses hava något underlag, synes det ifrågasatta stödet av antagen tillämpning av civillag för den senare av de båda ovannämnda motsatta åsikterna betänkligt vackla.
Efter de båda prejudikatens tillkomst har frågan om avsöndringarnas rättsliga ställning i inskrivningshänseende blivit avsevärt mera belyst. Att en avsöndrad lägenhet, även om den ej särskilt lagfarits, är att anse såsom en självständig, från stamfastigheten skild fastighet, lärer sålunda numera vara otvivelaktigt. Huvudfastigheten kan försäljas och lagfaras, under det lägenheten kvarbliver hos den ursprunglige ägaren och förty utgör vad denne har kvar å sin lagfart å stamfastigheten (J. O:s ämbetsberättelse 1928 s. 11 ff.). Inteckning kan beviljas i fastighet, som utgör återstoden av den stamfastighet, från vilken avsöndringen skett. Slutligen är i rättspraxis fastslaget, att inteckning i den avsöndrade lägenheten kan särskilt beviljas, utan att densamma varit föremål för särskild lagfart (NJA 1914 s. 160).
Med dessa fakta för ögonen lärer det kunna påstås, alt inteckning i stamfastigheten åtminstone icke numera eo ipso kan antagas belasta därifrån avsöndrat eller avstyckat område. Redan i det första prejudikatet torde ock, såsom framhållits av LAMM, Om inteckning för fordran (Uppsala 1918 s. 101) motiveringen giva vid handen, att allenast i tvivelaktiga fall skall antagas, att avsöndring, som ej särskilt lagfarits, omfattas av inteckningsmedgivande i stamfastigheten.
Vad sålunda ansetts gälla om avsöndring, lärer än mera hava giltighet beträffande avstyckningsinstitutet, som är en verklig jorddelningsförrättning.
Kommissionen har nu i sitt uttalande förmenat, att »genom tillkomsten av fastighetsregistren, jordregister och fastighetsregister för stad, frågan kommit i ett annat läge», som icke medgiver presumtionsteorien det utrymme den förut haft, enär »genom registren erhållits en fast grund rörande beståndet av rikets fastigheter och en för alla lätt tillgänglig möjlighet att förvärva kännedom om fastighetsindelningen å ett visst område», att »den beteckning, som åsatts fastighet i register, skall användas i handlingar, som rörande fastigheten utfärdas», samt att således »registerbeteckningen tillfullo individualiserar den fastighet, i vilken inteckningen sökts, och att sålunda — även om det må vara sant att vid användandet av registerbeteckningarna stamfastighetens beteckning vid avstyckning liksom ock vid avsöndring är densamma före och efter avstyckningens fastställande — det därefter icke gives något rum för tolkning av inteckningens omfattning utöver det område, som vid den ifrågavarande tidpunkten utgjorde den fastighet, som registerbeteckningen i inteckningsbeslutet utmärkte».
Kommissionen kommer härigenom till den konklusionen, att »den
registerbeteckning, som sålunda angives i inteckningsresolutionen, blir avgörande för frågan om det område, som intecknats, så att allenast det område, som utgjorde den med denna registerbeteckning utmärkta fastighet den dag, då inteckning beviljades, blir ansvarig för inteckningsbeloppet, och att följaktligen, där allenast stamfastighetens registerbeteckning angivits, alla de avstyckningar från samma registernummer, som fastställts före sagda dag, icke alls komma att häfta för beloppet».
Emot logiken i det sålunda förda resonnemanget synes enligt min mening icke i och för sig någon berättigad anmärkning kunna göras.
I den diskussion, vartill dessa rader avse att utgöra ett bidrag, har nu emellertid betydelse kommit att tillmätas vissa formella omständigheter, vilka sammanhänga med det underrättelseväsen, som betingats mellan fastighetsregistrens och fastighetsböckernas handhavare för åstadkommande av överensstämmelse mellan registrens och böckernas fastighetsbestånd.
I fråga om redovisningen av en nytillkommen avstyckning har kommissionen anfört: »Sedan fastställelse meddelats å och registerbeteckning åsatts avstyckningen — vilka båda åtgärder kunna och om möjligt böra vidtagas i ett sammanhang — skall avstyckningen i registret upptagas såsom särskild fastighet, varefter registerföraren har att underrätta den, som för fastighetsboken, om förhållandet. Det åligger fastighetsbokföraren att anmärka den nya fastighetens registerbeteckning i fastighetsboken — — —».
De bestämmelser, som sålunda åsyftas, återfinnas, beträffande städer och fastighetsregistersamhällen i 36 och 37 §§ fastighetsregisterförordningen, samt beträffande landet i övrigt i § 26 sista stycket, § 28 femte stycket och § 33 andra stycket jordregisterförordningen samt K.K. den 25 juni 1909 om införande i fastighetsbok av beteckning, varunder fastighet upptagits i jordregistret.
Kommissionen har förmenat, att genom dessa bestämmelser det sörjts för, att inskrivningsmyndigheten — åtminstone teoretiskt — vid tiden för inskrivningsåtgärds företagande har kunskap om, vad som motsvarar en fastighets registerbeteckning.
I anledning härav har i häradshövdingeföreningens styrelses skrivelse erinrats, att en viss tidsintervall kan förekomma mellan registerbeteckningens ändrade betydelse (efter en avstycknings fastställande) och underrättelsens framkomst, och att därför med kommissionens mening det skulle kunna hända, att, då domstolen meddelar beslut i inskrivningsärende om en fastighet, domstolen med den använda registerbeteckningen avser ett annat markområde, än som sedermera efter erhållen underrättelse om avstyckning visar sig vara förhållandet.
Riktigheten av vad sålunda anmärkts synes emellertid kunna dragas i tvivelsmål. Frågan torde bäst belysas med ett exempel.
Ägaren av Berga 139 (eller stadsägan nr 139) har fått avstyckning fastställd från sin fastighet. Låtom oss till en början antaga, att underrättelse härom har ingått till inskrivningsmyndigheten, då in-
teckning i fastigheten sökes och erhålles. Måste icke då domstolen taga ställning till frågan om vilket markområde, som skall avses, om avstyckningen skall graveras av inteckningen eller ej? Resultatet av denna prövning kan bliva både det ena och det andra, beroende på utredningen om vad inteckningsmedgivandet omfattar, vad datum för detta medgivande kan hava för betydelse såsom indicium härför, domstolens uppfattning om presumtionen för och emot i oklara fall m. fl. omständigheter. Men det beslut som fattas, bör och skall tydligt framkomma i ärendet. Detta skall ske genom registerbeteckningens utmärkande. I häradshövdingeföreningens styrelses skrivelse har hävdats, att det här synes nödvändigt att noga hålla i sär den lantmäteritekniska och den inskrivningstekniska synpunkten. Det är dock avsett, att inskrivningsväsendet skall komma att helt vila på fastighetsregistren. Därav synes med fog kunna slutas, att det icke varit tänkt, att några skiljaktigheter i fråga om fastighetsbeteckningarnas betydelse skulle kunna förefinnas i ena eller andra avseendet. Det torde ej heller kunna förnekas, att kommissionens mening uppfyller den i skrivelsen uppställda fordran på »klara och bestämda linjer, som ej lämna rum för någon tvetydighet beträffande det beslut, domstolen meddelat». Har domstolen meddelat inteckning i Berga 139 (stadsägan nr 139) måste därmed vara utsagt, att domstolen ej intecknat därifrån avstyckade Berga 152 (stadsägan nr 139 A), ty hade detta varit meningen, skulle det hava kommit till synes genom angivande jämväl av avstyckningens registerbeteckning. Om fastighetsbok föres enligt stadsreglerna, skall avstyckningen jämlikt 17 § 3 mom. i K.K. den 14 sept. 1875 huru lagfarts- och inteckningsböcker skola inrättas och föras t. o. m. vara uppförd på särskilt upplägg i fastighetsboken. Detta förhållande synes på ett pregnant sätt framhäva den fastighetsuppdelning, som vid inskrivningsärendets handläggning föreligger. Någon skillnad i fråga om de materiellt-rättsliga reglerna kan icke tänkas föreligga pågrund av den formella olikheten beträffande böckernas uppställande för stad och för landsbygd.
Men om underrättelse om avstyckningen ännu icke kommit inskrivningsmyndigheten tillhanda, då inteckningsärendet behandlas? Kan härav utan vidare antagas eller slutas, att det varit meningen, att inteckningen skulle gravera jämväl avstyckningen? Nej, i detta fall torde faran för misstag vara lika stor åt båda håll, vilkendera åsikten man än omfattar. Med den kommissionens åsikt motsatta meningen kan lika väl hända, att det efter erhållen underrättelse om avstyckningen och vid jämförelse med inteckningsmedgivandet och övriga omständigheter, som skulle inverkat på bedömandet, om avstyckningen varit känd, befinnes, att den meddelade inteckningen icke skolat gravera avstyckningen. Men att i dylika fall göra inskrivningsmyndighetens beslut till föremål för en efterföljande tolkning synes mig icke vara någon rationell lösning av frågan.
Såsom ytterligare stöd för sin uppfattning har kommissionen åberopat ingressen till K.K. d. 22 okt. 1920 ang. underrättelse till den,
som för fastighetsboken, om meddelad avstyckning enligt 5 kap. fastighetsbildningslagen, vari uttalats, att lagfart efter avstycknings fastställande icke bör meddelas å den odelade fastigheten, och vilket uttalande givetvis även har tillämpning å inteckning. Kommissionen har anfört: »Att uttalandet skulle avse att uttrycka en fordran på att alltid lagfart (inteckning) skulle meddelas å såväl fastigheten som avstyckningen torde icke kunna antagas, utan betydelsen av detsamma torde vara, att fordran uppställdes på att där det var fråga om lagfart å (inteckning i) både stamfastigheten och avstyckningen, skulle båda omnämnas såsom två självständiga fastigheter, såsom de ock voro. Ett utelämnande av avstyckningens beteckning måste enligt denna uppfattning innebära, att avstyckningen icke kunde anses innefattad i inteckningsansvaret».
Häremot har i den förut nämnda skrivelsen anförts, att man à priori måste ställa sig tveksam om det berättigade i att låta föreskrifter, meddelade i administrativa författningar, medföra ändrad tillämpning av författning av civillags natur.
Ovan har emellertid gjorts ett försök att uppvisa, att den tillämpning, varom här är fråga, och som har sin grund i de båda prejudikaten, i hithörande avseende icke berör någon i civillag — här 14 § tinteckningsförordningen — uttalad rättsregel. I skrivelsen har därjämte medgivits, att möjligheten av en ändrad rättstillämpning skulle kunna tänkas ligga däri, att grunden för densamma, eller domstolens obekantskap med ändringar i fastigheternas beteckning efter skedd delning, numera bortfallit genom den registerförare ålagda skyldigheten att underrätta inskrivningsmyndighet om sådana förändringar, men har tillika anförts det tidsintervall, som måste förekomma innan underrättelse om förändringen nått myndigheten. Värdet av denna invändning har ävenledes i det tidigare diskuterats.
I skrivelsen har vidare gjorts gällande, att gravationsbevis måste ändras, om sådant utfärdats utan kännedom om att fastighetens registerbeteckning fått ändrad betydelse. Att så skulle behöva bliva fallet kan ej inses. Gravationsbeviset utfärdas ju antingen på stamfastigheten eller på avstyckningen. I förra fallet upptages inteckningen i beviset. Begäres bevis på avstyckningen, lärer inteckningens upptagande eller icke bliva beroende av vilken åsikt, som skall anses vara den rätta beträffande det intecknade områdets omfattning.
Frågan har uppenbarligen en omfattande principiell betydelse och kräver en definitiv lösning. Det vill dock synas, om för denna lösning det icke, såsom häradshövdingeföreningens styrelse i sin skrivelse ifrågasatt, erfordrades vidtagande av några särskilda K. M:ts åtgärder, om därmed åsyftats lagstiftning i ämnet. Till innevarande års riksdag har nämligen avlåtits proposition (nr 108) med förslag till lag om uppläggande av nya fastighetsböcker för landet m. m. I det yttrande, som lagrådet avgivit över förslaget, har lagrådet (s. 74—76) ur synpunkten av de nya fastighetsböckernas uppställning och innehåll upptagit frågan till behandling. Vad lagrådet därvid anfört synes mig i allt väsentligt överensstämma med den uppfatt-
ning, som kommissionen ur synpunkten av redan gällande rätt hävdat. I ett fall har dessutom frågan dragits under HD:s prövning, och den ställning HD kommer att intaga i detta mål, lärer få avgörande betydelse för den framtida rättstillämpningen i detta spörsmål.
H. A. Sjögren.