BULVANKÖP AV FAST EGENDOM

 

AV DOCENTEN KURT GRÖNFORS1

 

Ungefär vid sekelskiftet skedde en tydlig omsvängning i svensk jordpolitik. En pådrivande faktor var, att den ekonomiska liberalismen hade spelat ut sin roll som drivfjäder för den jordpolitiska utvecklingen och ersatts av tankeriktningar, vilka sökte finna ett svar på frågan vilka samhällsgrupper som skulle besitta jorden. En annan faktor av betydelse var de enorma bolagsförvärven av skog, särskilt i Norrland; de kunde inte undgå att göra intryck. Det första resultatet av nyorienteringen blev den s. k. Norrlandslagen 1906, vilken riktades just mot bolagsförvärven och sedermera ersattes av den ännu gällande 1925 års lag om förbud i vissa fall för bolag, förening och stiftelse att förvärva fast egendom. Man fruktade vidare, att svensk jord kunde komma i utländsk ägo. För att förhindra detta genomfördes 1916 års inskränkningslag. En besläktad målsättning ligger till grund för jordförvärvslagarna 1945, 1948 och 1955, nämligen att bibehålla jordbruksfastigheterna i den jordbrukande befolkningens händer. Härtill kommer vissa speciella förvärvsförbud, t. ex. förbudet för bankaktiebolag att förvärva fast egendom utom för visst undantagsfall.2
    Hela detta komplex av lagstadganden innebär, att betydande grupper av rättssubjekt gjorts inkapabla att förvärva fast egendom eller, annorlunda uttryckt, att möjligheterna att förvärva sådan egendom förbehållits resterande grupper. Att en dylik omfattande tvångskanalisering av handeln med jord inte har kun

 

1 Provföreläsning över förelagt ämne, hållen vid Uppsala universitet den 28 april 1955. Noterna har tillagts efteråt.

2 Lagen 1911 om bankrörelse 45 §, lagen 1955 om bankrörelse 54 §. Se vidare ang. speciella förvärvsförbud UNDÉN, Svensk sakrätt II: 1 (3. uppl. 1951) s. 90. Betr. den här antydda jordpolitiska utvecklingen kan hänvisas till framställningen hos dels KÖERSNER, Lag om inskränkningar i rätten att förvärva fast egendom etc. (1916) s. 5 ff. och dels PRAWITZ, Jordfrågan (1951) s. 29—58. Det speciella förvärvsförbudet för främmande trosbekännares församlingar, inrättningar och stiftelser — se UNDÉN, a. a. s. 91 — har i och med införandet av religionsfrihetslagen 1951 bortfallit, och religiösa samfund följer därför i förvärvshänseende reglerna rörande ideella föreningar. I förslaget till religionsfrihetslag hade upptagits en uttrycklig bestämmelse härom (26 §), jfr SOU 1949: 20 s. 114.

15—563004. Svensk Juristtidning 1956

226 KURT GRÖNFORSnat genomföras alldeles utan svårigheter är ganska naturligt. Redan några få år efter Norrlandslagens antagande kom från åtskilliga håll rapporter om att lagen i stor utsträckning kringgicks genom att man använde bulvaner. Skulle reglerna om förvärvsförbud bli effektiva var det tvunget att på något sätt täppa till denna lucka. 1918 uppgjordes ett lagförslag i ämnet inom justitiedepartementet, och arbetet fortsattes genom att jordkommissionen framlade två förslag till bulvanlagar, 1920 och 1921. Men först 1925 antogs den ännu gällande lagen om bulvanförhållande i fråga om fast egendom. Utan att redovisa lagstiftningsärendets behandling i detalj vill jag understryka, att de segslitna diskussionerna och ärendets långvariga beredningstid ger ett livligt intryck av tvekan och osäkerhet.3
    Som en bakgrund till det följande bör redan nu framhävas ett par för bulvanlagstiftningen karakteristiska drag.
    Det ena är, att lagen har byggts ovanpå ett komplex av regler om förvärvsförbud.4 Den har avsiktligen utformats som en lagstiftning till förhindrande av att annan lagstiftning kringgås. Detta betyder, att bulvanlagen är avhängig av den underliggande lagstiftningens utformning. Att en sådan lagstiftningsteknik är vansklig behöver kanske inte särskilt understrykas. Det betyder vidare, att bulvanlagen — till skillnad från det ursprungliga förslaget av år 19185 — icke täcker alla fall av bulvanköp av fast

 

3 En sammanställning av förarbetena till bulvainlagen återfinnes i NJA II 1925 s. 296 ff.

4 Enligt uttalande av departementschefen vid antagandet av 1945 års jordförvärvslag skall bestämmelsen om lagfartens helande verkan, vilken alltjämt kvarstår (1955 års lag 8 § tredje st.) och saknar motsvarighet i den övriga lagstiftningen om förvärvsförbud, icke hindra inskridande jämlikt bulvanlagstiftningen även efter vunnen lagfart. Ett uttryckligt stadgande härom ansågs tydligen överflödigt. Prop. 336/1945 s. 62. Bulvanlagen anses alltså kunna tillämpas även vid kringgående av jordförvärvslagen. HD har också i NJA 1955 s. 320 funnit bulvanlagen äga tillämpning på förfarande, varigenom förbud som avses i jordförvärvslagen kringgås. Svea HovR hade däremot i samma mål (beslut den 23 nov. 1954) förklarat bulvanlagen vara tillämplig på andra än vid dess tillkomst redan existerande förvärvsförbud endast för det fall, att »i en senare tillkommen lag eller i förarbetena till denna uttryckligen utsäges, att bulvanlagen skall vara tillämplig». Något uttalande av sålunda angiven innebörd sades :icke finnas i förarbetena till vare sig 1948 års eller 1945 års jordförvärvslag. Nyss omnämnda uttalande av departementschefen torde därvid icke ha uppmärksammats. Tanken, att in dubio blott vid bulvanlagens tillkomst existerande förvärvsförbud vore täckta av denna lag, synes vila på principen att s. k. undantagslagstiftning skall tolkas restriktivt. Det skulle föra alltför långt att i detta sammanhang diskutera nämnda princip.

5 Förslag till lag med vissa bestämmelser till stävjande av förvärv av fast egendom i annans namn med mera (1919).

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 227egendom utan blott de illojala, dvs. de som är illojala i den meningen att de syftar till kringgående av ett förvärvsförbud. Ett bulvanköp kan ur lagens synpunkt mycket väl vara fullt lojalt, nämligen för det fall, att huvudmannen själv har förvärvskapacitet men ändå av någon anledning föredrar att skjuta en bulvan framför sig. Att bulvanskapet ur andra synpunkter måhända icke desto mindre framstår som något otillåtet, moraliskt sett, saknar betydelse för bulvanlagens del men kan tänkas i viss mån på annat sätt influera rättsreglerna. Av många anses nog bulvanskap överhuvud ha åtminstone en lätt bismak av illojalitet, och tveksamhet kan onekligen ej sällan råda i frågan var gränsen går mellan beundransvärd smartness och ohöljd hänsynslöshet i affärsmetoderna.
    Det andra för bulvanlagen särskilt utmärkande förhållandet, som jag nu önskar framhäva, är följande.
    Svensk rätt upptar utförliga regler om åtskilliga typer av mellanmän — fullmäktige, kommissionärer och förmyndare, för att bara nämna några exempel. Bulvanen som mellanman är däremot uppseendeväckande styvmoderligt behandlad. Av lagstiftning har man beträffande lös egendom blott att tillgå 1934 års lag om bulvanförhållande i fråga om aktier i vissa bolag. I övrigt kan man falla tillbaka endast på ett begränsat antal ofta svårtolkade rättsfall, som utgör en kanske väl spröd grund för att bygga upp säkra allmänna satser om bulvanskapets verkningar i olika hänseenden.
    Detta sakernas tillstånd kan nu knappast antas bero på att bulvanskap skulle vara något i praktiken sällan förekommande. All erfarenhet talar häremot. Snarare beror det på att svensk representationsrätt begagnat utgångspunkter, vilka medfört att bulvanskapet skjutits i bakgrunden som en mer eller mindre regelvidrig partsbindningsform. En jämförelse med anglo-amerikansk agency-rätt är här upplysande. Agency-rätten innebär nämligen ett enhetligt grepp på fullmakts- och bulvanproblemen och framhäverdärmed deras sakligt sett närbesläktade karaktär. Visserligen behandlas bulvanfallen av en särskild grupp agency-regler, nämligen av dem som angår ansvaret för en »undisclosed principal» (hemlig, dold huvudman), men dessa regler går i själva verket ut på att från och med upptäckten av den dolde huvudmannen transformera det ursprungliga rättsläget med två ordinära avtalskontrahenter till en regelrätt fullmaktssituation.6 Läran kan därför

 

6 I och med att medkontrahenten har upptäckt den dolde huvudmannens existens förlorar nämligen mellanmannen sin ställning som avtalskontrahent under det att

 

228 KURT GRÖNFORSkarakteriseras som en lösning av bulvanproblemen genom tilllämpning av fullmaktslärans grundsatser utanför dessas egentliga användningsområde. Svensk rätt har däremot utformat fullmaktsläran på ett sådant sätt, att bulvanansvar framstår som något därmed mer eller mindre oförenligt, och man har skjutit problemen rörande bulvanskapets verkningar så långt i bakgrunden som möjligt, kanske för att undvika konflikter med eljest allmänt omfattade fullmaktsrättsliga grundsatser. Resultatet har blivit — och det är det viktiga från vår synpunkt — att den svenska bulvanlagstiftningen saknar den erforderliga grunden av i civilrätten fast utmejslade regler rörande bulvanskapets obligatoriska och sakrättsliga verkningar. Att detta förhållande måste utgöra en källa till mycken osäkerhet förefaller självklart.
    Den fortsatta framställningen kan av naturliga skäl beröra endast några huvudproblem rörande verkningarna av bulvanköp av fast egendom. Jag har valt att inrikta mig på följande frågeställningar:
    1) När föreligger bulvanförhållande enligt 1925 års lag?
    2) Vilka (obligationsrättsliga) verkningar har bulvanskapet dels i förhållandet mellan huvudmannen och bulvanen och dels i förhållandet mellan huvudmannen och tredje man?
    3) Genom vilka metoder söker 1925 års lag hindra kringgående av förvärvsförbud med hjälp av bulvaner?
    4) Vem blir ägare till den bulvanköpta fastigheten?
    Dessa frågeställningar är nu inte fristående från varandra utan tvärtom, som väl det följande skall ge vid handen, i hög grad avhängiga av varandra. Min avsikt med att ange fyra huvudproblem är därför ingalunda att isolera desamma från varandra utan bara att göra en grov disposition av stoffet till gagn för framställningens reda.
    Av naturliga skäl kommer 1925 års bulvanlag och därmed de illojala bulvanköpen av fast egendom att tilldra sig det övervägan

 

huvudmannen blir bunden som part i avtalet. Detta betyder dock ej, att huvudmannen blir ensam gäldenär i förhållande till medkontrahenten, utan denne kan välja mellan att söka huvudmannen eller bulvanen, se t. ex. GRÖNFORS i SvJT 1954 s. 508 f. med hänv. För närmare kännedom om den invecklade men samtidigt intressanta materia, som läran om »responsibility for an undisclosed principal» utgör, må hänvisas till exempelvis POWELL, The law of agency (1952) s. 126 ff. och 217 ff. samt Restatement of agency (1933) §§ 186 ff. Ur kontinentalrättslig synpunkt särskilt givande är analysen hos MUILER-FREIENFELS i RabelsZ 17 (1952) s. 578 ff. och 18 (1953) s. 12 ff. Om den historiska utvecklingen av de engelska reglerna om bulvanansvar, se särskilt WURDINGER, Die Geschichte der Stellvertretung (agency) in England (1933) s. 411 ff.

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 229de intresset. Men i olika sammanhang ämnar jag beröra även verkningarna av lojala bulvanköp utanför täckningsområdet för 1925 års lag.
    1. Låt oss då till en början undersöka, när bulvanförhållande enligt 1925 års lag anses föreligga.
    En utförlig definition av bulvanbegreppet, avsedd att täcka samtliga bulvanfall, finns inte i svensk rätt. Med hänsyn till fallens sinsemellan olikartade karaktär kan det också betvivlas, att en sådan definition skulle låta sig uppställa utan att formuleras så vagt, att man egentligen inte får någon ledning. Doktrinen nöjer sig med att beskriva bulvanförhållanden i mycket allmänt hållna termer, exempelvis så att bulvanen blott är den formelle men icke den verklige ägaren eller att bulvanen väsentligen blott är ett verktyg (redskap) för en annan person, huvudmannen.7
    Bulvanlagens begreppsbestämning är helt präglad av lagens syfte att hindra kringgående av förvärvsförbud och har sålunda bara avseende på de illojala fallen. Frågan när bulvanskap i övriga fall anses föreligga måste här lämnas åsido med endast den reflexionen, att bortfallandet av syftet att förhindra kringgående av förvärvsförbud kan väntas förskjuta bestämningen något. Vad bulvanlagen beträffar har angivna syfte naturligtvis erbjudit ett hjälpmedél vid bulvanbegreppets fixerande, men trots detta ger de under förarbetena flera gånger ändrade begreppsbestämningarna en klar bild av svårigheten att fånga det karakteristiska för bulvansituationerna.8

 

7 Se t. ex. BERGENDAL, SOU 1933: 36 s. 172, samt NIAL, Om klanderbara och ogiltiga bolagsstämmobeslut (1934) s. 15 och Aktiebolagsrättsliga studier (1935) s. 27, 87.

8 Jordkommissionen beskrev 1920 bulvanförhållande sålunda, att en icke förvärvskapabel person med begivande av ägaren till fastigheten så förfogade över densamma som vore han ägare. År 1921 hade man ändrat detta därhän, att huvudmannen skulle råda över fastigheten eller del av densamma som vore han ägare. I det remitterade förslaget heter det däremot, att en icke förvärvskapabel person ej må till kringgående av förvärvsförbud genom annan (bulvan), vilken rättsligen framstår som ägare till den fasta egendomen, förskaffa sig rådighet över densamma. I sammanställningen av förarbetena i NJA II 1925 återfinnes de anförda definitionerna på s. 297 i. f., 300 och 304. En jämförelse mellan dessa bestämningar är instruktiv. Bestämningen att huvudmannen skall förfoga över fastigheten som vore han ägare förefaller vara alltför trång med hänsyn till lagens syfte. Bulvanen skulle nämligen åt sin huvudman kunna inrymma värdefulla befogenheter, t. ex. upplåta skogsavverkningsrätt, utan att huvudmannen kan sägas förfoga över fastigheten som ägare. Härigenom skulle man, som en remissinstans påpekade, faktiskt redan genom definitionen lämna läsaren en värdefull anvisning om hur han skall gå tillväga för att på ett för lagstiftningen oåtkomligt sätt vinna det syfte, som lagstiftningen avser att motarbeta. Se Sammandrag av yttranden över ett inom

 

230 KURT GRÖNFORS    Den slutliga lagtexten blev med anledning av den livliga diskussionen under förarbetena omformulerad. Bulvan är enligt 1 § den som kringgår förvärvsförbud genom att ha fång till viss egendom och därvid inneha denna egendom huvudsakligen för en icke förvärvskapabel persons räkning.
    Denna definition — i den mån man bör uppfatta densamma som en sådan i mera strikt mening — kan inte gå fri från kritiska reflexioner.
    Redan uttrycket »för annans räkning» är kanske ägnat att förvåna. Inom representationsrätten avses därmed att en mellanman företar olika förfogande- och rådighetshandlingar med för sin huvudman bindande verkan. Detta är det ju aldrig fråga om i fall, där huvudmannen handlar själv utan att bulvanen ingriper genom att begagna sin formella ägareställning, t. ex. huvudmannen avverkar skog. Beskrivningen stämmer däremot bättre för sådana fall, där huvudmannen kommenderar bulvanen att företa åtgärder för sin räkning, exempelvis upplåta nyttjanderätter.
    Vidare märks, att definitionen är synnerligen vag till sin karaktär och blir det än mera genom tillägget, att egendomen endast behöver huvudsakligen innehas för den icke förvärvskapabla personens räkning. Såsom lagrådet och andra lagutskottet påpekade har därmed lämnats ett ganska fritt utrymme för rättstillämpningen att med utgångspunkt i den allmänna samfärdselns uppfattning fastställa, vad som är att betrakta som bulvanförhållande.9 Just på grund härav är det viktigt att fasthålla utgångspunkten, att huvudmannen skall vara en person, som enligt förbudslagstiftningen inte får förvärva fast egendom. Genom att huvudmannen blivit på detta sätt särskilt kvalificerad sållas åtskilliga

 

justitiedepartementet år 1918 utarbetat förslag till lag med vissa bestämmelser till stävjande av förvärv av fast egendom i annans namn med mera samt Yttranden över jordkommissionens förslag till lag om åtgärder till upphävande av bulvanförhållande i fråga om fastighet (1920) s. 58, 67, 69—70. Båda de senare definitionerna tar sikte på rådigheten, varvid dock den sistnämnda — förskaffa sig rådighet — förbjuder blott det faktiska rådighetsingripandet,e överenskommelsen mellan huvudman och bulvan att den förre skall råda. Departementschefen anmärkte, att bulvanskapet med hänsyn till lagens syfte måste anses ha uppkommit redan i och med själva överenskommelsen — en annan sak vore, att man ur bevissynpunkt regelmässigt måste kräva någon yttre rådighetsinskränkande handling, som kunde utgöra bevisdatum rörande bulvanskapet. NJA II 1925 s. 307. Lagrådet betonade, att man i beskrivningen av bulvanförhållandet borde mera direkt framhäva, att bulvanen i annans intresse upprätthåller ett yttre sken av att själv vara rättsägaren. Se ib. s. 309.

9 NJA II 1925 s. 308 samt ALU 35/1925 s. 7. Jfr departementschefens uttalande i NJA II 1932 s. 708 f.

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 231tveksamma fall bort och motväges måhända i viss mån bestämningens bristande klarhet i övrigt.
    Ytterligare kan påpekas, att man i definitionen icke har avgränsat bulvanskapet från det närliggande kommissionsförhållandet. Visserligen behöver inte den principiella gränsdragningen mellan bulvaner och kommissionärer orsaka större bekymmer. STJERNQUIST har som det avgörande momentet velat se, att Kommissionärens uppdrag saknar det drag av varaktighet, som utmärker bulvanens uppdrag.10 Mera överensstämmande med den faktiska strukturen hos de olika situationerna torde vara att säga, att bulvanen typiskt döljer sin huvudman i dennes intresse, under det att kommissionären typiskt döljer sin huvudman — hans identitet eller hans existens — i sitt eget intresse, såsom en affärshemlighet.11 Uppenbart är emellertid, att båda gränsdragningarna är tillräckligt elastiska för att kunna medge en viss valfrihet för domaren vid applicerandet på ett konkret fall.12
    För att få en rättvisande föreställning om vad som verkligen är utmärkande för de bulvansituationer, som här kommer i fråga, måste man naturligen undersöka, i vilka former bulvanskap och därmed likartade företeelser förekommer i det praktiska rättslivet. Det är inte möjligt att i detta sammanhang prestera ens en någorlunda fullständig kasuistik till illustration av bulvanskapens faktiska struktur. Jag måste inskränka mig till några korta anmärkningar.
    Vad som kanske främst faller i ögonen är bulvanskapets i praktiken skiftande utformning vad gäller dels huvudmannens press på bulvanen och dels bulvanens möjligheter att för egen del förfoga över fastigheten.
    Vad först bulvanens förfogandemöjligheter angår, så kan de vara helt och hållet obefintliga och bulvanskapet endast innebära ett namnlån och ingenting annat. Men inte sällan medger huvudmannen bulvanen att i viss utsträckning faktiskt förfoga över fas

 

10 NILSSON-STJERNQUIST, Föreningsfirmans funktion (1950) s. 63 f.

11 Härvid förutsättes, att man knappast har anledning att anta bulvanskap annat än om arrangemanget åsyftar att dölja huvudmannen i dennes intresse om icke för medkontrahenten så åtminstone för andra än denne.

12 En annan oklarhet med avseende på definitionens täckningsområde har påpekats av RODHE, Om fastighetsindelningen och dess betydelse (1941) s. 325 f. Han finner det vara tvivelaktigt, om den i jämförelse med jordkommissionens förslag förändrade beskrivningen av bulvanförhållandet medger ett ingripande i sådana fall, där den icke förvärvskapabla personen direkt köpt fastigheten av en säljaresom efter köpet icke brytt sig om fastigheten och kanske inte ens vet om att köparen är en person, som är förbjuden att förvärva fast egendom.

 

232 KURT GRÖNFORStigheten som ägare. Ett skogsbolag låter exempelvis bulvanen själv bruka inägorna, som bolaget har föga intresse av, men förvaltar däremot skogen efter gottfinnande. En sådan anordning kan vara fördelaktig även ur synpunkten att den kan bidra till att dölja bulvanförhållandet för omgivningen.
    Huvudmannens press på bulvanen varierar både i fråga om styrka och medel. Det förekommer, att huvudmannen inte liar någon som helst garanti för att bulvanen kommer att fullgöra sina skyldigheter enligt bulvanavtalet. Av rädsla för att blotta bulvanförhållandet har man kanske rent av nöjt sig med en helt muntlig överenskommelse. Men situationen kan också vara den, att en fastighetsägare överlåter sin fastighet till en icke förvärvskapabel person och i samband därmed går med på att alltjämt formellt framstå som ägare; samtidigt arrenderar han emellertid ut fastigheten till förvärvaren och ger därmed dennes ställning som ny brukare av fastigheten en utåt fullt acceptabel förklaring. Legan enligt arrendekontraktet kan därvid vara den förklädda ersättningen för bulvanens tjänster, varför bulvanen får ett särskilt intresse av att låta det yttre arrendeförhållandet bestå och huvudmannen sålunda ostört bruka fastigheten. Ett ännu säkrare sätt för huvudmannen att gardera sig är, att bulvanen redan i samband med köpet förmås att medge huvudmannen inteckning i fastigheten för hela köpeskillingen eller t. o. m. för högre belopp, eventuellt i kombination med upplåtelse av nyttjanderätt, som kan intecknas. Vanligt har också varit, att ett bolag inropar fastighet på exekutiv auktion och försöker hindra den föreskrivna tvångsförsäljningen efter viss tid genom en överlåtelse, varvid köparen är en styrelseledamot, tjänsteman eller annan befattningshavare, som får agera bulvan. Huvudmannens press på bulvanen utgörs då just av själva anställningsförhållandet, dvs. något som ligger alldeles utanför fastighetstransaktionen. På liknande sätt kan en huvudman utöva tryck på bulvanen genom att han som sådan valt en person, som befinner sig i svåra ekonomiska omständigheter och därför genom utanför bulvantransaktionen liggande penningaffärer mellan huvudman och bulvan lätt kan förmås komma i starkt beroende av huvudmannen. För att citera häradshövdingen i Mellansysslets domsaga i ett remissutlåtande 1920: »Bulvanen är nog i regel en mindre välsituerad person, vilket ju även synes framgå därav, att, såsom anmärkts, statens egna tjänstemän ibland fungera såsom bulvaner.»13

 

13 Sammandrag etc. s. 15.

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 233    Sammanfattningsvis torde man kunna urskilja som det för de praktiska bulvansituationerna särskilt utmärkande en uppdelning av de normala äganderättsbefogenheterna enligt följande schema:
    a) Bulvanen har ensam rätten att överlåta och med gäld eller annorledes belasta fastigheten.
    b) Huvudmannen har det faktiska förfogandet, dvs. möjligheten att tillgodogöra sig olika nyttigheter, helt eller delvis.
    c) Därutöver kommenderar huvudmannen bulvanen i fråga om dennes rätt att överlåta och med gäld eller annorledes belasta fastigheten, varvid huvudmannens press på bulvanen kan variera betydligt.14
    Rättspraxis förefaller vid avgörandet av frågan om bulvanförhållande enligt 1925 års lag ta fasta på denna uppdelning av befogenheterna och ytterligare belysa situationen genom att söka klarlägga den verkliga ekonomiska innebörden av transaktionen och fastighetsbesittningen.15 Härvid söker man ledning i en helhetsbedömning av samtliga föreliggande omständigheter av typen: vem betalade köpeskillingen? vem uppbär avkastningen? vem betalar de utskylder som belöper på fastigheten? osv. Det är påfallande, att en upplåtelse av avverkningsrätt till den uppgivne huvudmannen ofta i förening med andra omständigheter anses indicera bulvanförhållande, trots att förfogandet över fastighetens tillgångar i sådant fall just genom avverkningskontraktet fått en till det yttre fullt godtagbar förklaring. En omständighet av betydande vikt är vidare, att fastigheten visar sig ha varit tidigare bulvanägd och trots senare överlåtelser till andra subjekt inte kan anses vid något tillfälle ha kommit klart utanför huvudmannensmaktsfär.
    Vikten av denna sistnämnda synpunkt framstår särskilt klart i följande rättsfall (NJA 1930 s. 200 II). En person hade innehaft vissa fastigheter som bulvan för ett aktiebolag, detta enligt vad bolaget självt medgav. Bulvanen överlät sedermera fastigheterna till bolaget, som ansökte om men ej erhöll förvärvstillstånd. Bulvanen sålde då fastigheterna direkt till verkst. direktören (VD) för ifrågavarande bolag »eller hans rättsinnehavare», varvid köparen förpliktade sig bl. a. att respektera hemmanet graverande avverkningsrätter. Dessa utgjorde i stort sett de enda inteckning

 

14 Att denna press även kan ha betydelse för att bulvanen skall respektera huvudmannens faktiska förfoganden över fastigheten torde vara självklart.

15NJA 1930 s. 200 I och II, 1931 B 356, 819 och 820 samt 1932 B 462 och 463, 1934 s. 240 I och II, 1943 s. 484 samt 1944 s. 197 och 709.

 

234 KURT GRÖNFORSar, som besvärade fastigheterna. Det kan tilläggas, att fastigheternas skogsskiften antingen var helt omslutna av eller åtminstone på tre sidor gränsade till bolagets mark. Enligt HD förelåg visserligen ej anledning till annat antagande än att VD till bolaget guldit den avtalade köpeskillingen, i sammanhang varmed motsvarande belopp i bolagets böcker avskrivits å dess skogstillgångar, samt att VD efter överlåtelsen personligen svarat för fastighetsutskylderna. Men med hänsyn till övriga omständigheter fann HD det vara uppenbart att VD förvärvat fastigheterna mindre i eget intresse än för tillgodoseende au bolagets syften. Vid sådant förhållande måste fastigheterna anses av VD innehas huvudsakligen för bolagets räkning, trots att bolaget, såvitt visats, vid tillfället inte utövade annan rådighet över fastigheterna än den som kunde grundas på avverkningsrätten.
    Med hänsyn till vad som upplysts om köpeskillingen och fastighetsutskylderna synes rättsfallet innebära en ganska djärv tolkning av bulvanbegreppet, särskilt som dettas vaghet snarare torde mana till varsamhet. Kravet på att fastigheten huvudsakligen skall innehas för annans räkning har tydligen ansetts uppfyllt även om icke det alldeles övervägande intresset är huvudmannens, bara någon — och kanske icke alldeles oväsentlig — övervikt finns till hans favör.
    En liknande tendens att tänja ut bulvanbegreppets gränser kommer till uttryck i följande avgörande (NJA 1934 s. 240 I). En VD sålde av honom innehavda fastigheter till ett bolag, vars aktier han i realiteten själv ägde. Det sökta förvärvstillståndet för bolaget avslogs emellertid och direktören behöll därför själv fastigheterna. HD:s majoritet ansåg med hänvisning till avslaget på ansökan om förvärvstillstånd och övriga omständigheter, däribland direktörens fortsatta innehav av fastigheterna och dessas belägenhet i förhållande till bolagets jord, att fastigheterna innehades av VD huvudsakligen för främjande av bolagets verksamhet. Detta betyder m. a. o., att direktören ansågs vara »bulvan för sig själv» — en situation som man säkerligen aldrig haft för ögonen vid bulvanlagens tillkomst. Med avseende på rådigheten över fastigheten föreligger en säregen situation såtillvida, som direktören och bolaget här var ett: bolaget ville vad direktören ville. Ur denna synpunkt kan det därför vara likgiltigt, vem som verkligen äger fastigheten och vem som utåt framträder såsom ägare. Däremot föreligger alltjämt en reell skillnad mellan de två tänkbara ägaresituationerna — en skillnad som för övrigt inte avspeglas i vare sig partsargumentering eller domskäl — nämligen

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 235att fastigheterna anknyts till en av två principiellt skilda förmögenhetsmassor, varur en mängd rättsliga konsekvenser följer. Den för domstolarna avgörande synpunkten förefaller ha varit, att även i ett fall av denna typ — »bulvan för sig själv» — ett förvärvsförbud har kringgåtts. Man kan förmoda, att det är lagens specifika syfte att förhindra kringgående av annan lagstiftning som har avkastat den extensiva tolkningen. Resultatet blir det ganska egendomliga, att vad man förebrår direktören kanske i själva verket är att han en gång erbjudit sitt bolag att alldeles öppet förvärva fastigheterna — ett förfaringssätt, som väl tvärtom borde anses ligga helt i linje med lagens syfte att motarbeta bulvanskap.
    2. Nästa fråga, som skulle uppmärksammas, var följande: Vilka verkningar har bulvanskapet dels i förhållandet mellan huvudmannen och bulvanen och dels i förhållandet mellan huvudmannen och tredje man? Jag vill förutskicka, att ett uttömmande svar på denna fråga förutsätter vidlyftiga utredningar. I detta sammanhang kan jag endast redovisa några synpunkter utan att göra rättvisa åt alla nyanser.
    I den händelse en huvudman skenöverlåter sin fastighet till en bulvan, så drabbas denna transaktion av ogiltighet enligt regeln, att skenrättshandlingar är ogiltiga i förhållandet mellan parterna — det kan här aldrig finnas någon god tro hos medkontrahenten att skydda, eftersom simulation förutsätter samverkan mellan de båda parterna. Men om huvudmannen verkligen har för avsikt att överlåta äganderätten till bulvanen, låt vara att denne skall utöva sin äganderätt i huvudmannens intresse och efter hans anvisningar, så kan man knappast längre tala om skenavtal i hävdvunnen mening. I stället föreligger en kombination mellan en ordinär fastighetsöverlåtelse och ett bulvanavtal. Också i ett sådant fall kan fastighetsköpet tänkas bli drabbat av ogiltighet, nämligen om ett illojalt bulvanavtal byggts in i köpekontraktet på sådant sätt, att det lagstridiga syftet någorlunda fast förenats därmed. Själva fastighetsköpet blir då ogiltigt enligt regeln, att avtal i strid mot lag saknar giltighet.16
    Vanligt är nu emellertid, att bulvanavtalet utgör ett självständigt avtalsled mellan huvudmannen och bulvanen. Särskilt framträdande är detta, när bulvan avtalet ingåtts tidigare och bulvanendärefter till fullgörande av sina skyldigheter av en tredje man in

 

16 Jfr NIAL, Bolagsstämmobeslut s. 18 och i TfR 1936 s. 32 ff., 41. Därutöver må hänvisas till MICHAELI i Festskrift för Svenska handelsagenters förening utg. vid dess 30-årsjubileum den 23 okt. 1944 (1944) s. 187.

236 KURT GRÖNFORSköper en fastighet. Det sakrättsliga spörsmålet, om huvudmannen eller bulvanen i sådant fall blir ägare till fastigheten skall jag senare beröra. Här tar jag sikte endast på bulvanskapets obligatoriska verkningar. Utgångspunkten blir, att själva bulvanavtalets eventuella illojalitet inte afficierar det i förhållande till detta avtal självständiga fastighetsköpet.
    Själva bulvanavtalet kan närmast karakteriseras som ett uppdragsavtal, åtminstone om det går ut på mera än blott ett namnlån. I vilken utsträckning den för just: bulvanfallen säregna karaktären förhindrar en oförändrad tillämpning av reglerna om uppdragsgivares rättigheter och uppdragstagares skyldigheter är väl inte fullt klart. I situationer, där egendomen inte skall bringa satt övergå till tredje man, torde man — trots förekomsten av en motsatt tendens i rättspraxis17 — böra räkna med att bulvanen är skyldig att utlämna fastigheten till huvudmannen för att avveckla uppdragsförhållandet.18 Till jämförelse kan andras situationen vid förhandsavtal om köp av fast egendom, vilka tillerkännes verkan av domstolarna endast i den mån avtalets fullgörande skulle utgöra just ett led i avvecklingen av ett uppdragsförhållande.19 En motsatt ståndpunkt skulle bara främja beståndet av bulvanskap vid fastighetsköp.
    I vad mån blir då huvudmannen bunden gentemot tredje man av bulvanens dispositioner för huvudmannens räkning?
    Svaret på denna fråga är naturligen i betydande utsträckning avhängigt av vad som i allmänhet anses gälla om bulvans förmåga att binda sin huvudman vid dispositioner rörande lös egendom. Här strider två grundprinciper mot varandra. Den ena säger, att två avtalsparter i princip inte kan binda en »utanför avtalet» — varmed man egentligen tycks avse »utanför avtalsförhandlingarna»20 — stående tredje man; undantag göres genom uppställan

 

17NJA 1937 s. 330; se dock JustR E. Linds minoritetsvotum, avgivet med instämmande av JustR Molin.

18 I överensstämmelse härmed bör då huvudmannen vara avskuren från att rikta en talan mot sin bulvan på den grund, att denne i själva verket vore (eller, i vissa situationer, har varit) ägare av fastigheten. Huvudmannen kan alltså inte välja mellan att, allteftersom det bäst passar hans intentioner för ögonblicket, behandla mellanmannen som bulvan och som självständig avtalspart. I förhållande till bulvanen torde huvudmannen kunna göra gällande endast befogenheter, som är grundade på bulvanavtalet-uppdragsförhållandet. jfr NJA 1923 s. 520 och 1930 s. 306.

19 Jfr UNDÉN, a. a. s. 117.

20 Att bestämma partsbegreppet med ledning av begreppet partsbundenhet stöter nämligen på stora vanskligheter, bl. a. till följd av förekomsten av en rad mellanformer mellan klar obundenhet och fullt utvecklad partsbundenhet (haltande

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 237det av särskilda regler, som vidgar området för avtalets verkningskraft, t. ex. regler om fullmakt, tredjemansavtal, kollektivavtals bindningsförmåga osv. Den andra principen innebär, att man om möjligt ej skall fästa sig vid ett reellt innehållslöst juridiskt mönster utan se tvärs igenom skenet till det verkliga läget, den ekonomiska situationen.
    Genom att bulvanskapet i svensk rätt, såsom jag förut antytt, skjutits i bakgrunden jämfört med fullmakten, har bulvanens förmåga att i likhet med exempelvis en fullmäktig binda sin huvudman endast delvis erkänts i en trevande och svårtolkad rättspraxis. Erkännandet av bulvanskapet som partsbindningsmedel går emellertid längre än vad en flyktig granskning av materialet ger vid handen, beroende på att man ej sällan så att säga åkt snålskjuts med hjälp av andra och närliggande partsbindningsmedel. Exempelvis — jag skall nöja mig med ett enda exempel — har bulvanens handlande i eget namn omtytts till ett handlande i annans namn, varefter fullmaktsregler applicerats. Visserligen är det en så gott som undantagslöst accepterad lärosats att man in dubio skall antas ha handlat i eget namn,21 men denna sats har

 

rättslägen o. d.). Enda möjligheten att få ett fast grepp om problemet rörande avtalens verkningskrets torde vara att välja utgångspunkten, att parterna är de avtalsslutande personerna, dvs. de som varit i direkt förhandlingskontakt med varandra och därvid enats om villkoren. Alla avvikande fenomen, innebärande att någon annan eller flera andra än de avtalsslutande omfattas av partsbundenheten samtidigt som den ena avtalsslutande personen eller båda antingen står utanför avtalet eller även de omfattas i större eller mindre utsträckning, uppfattas då som undantag från regeln om avtals normala verkningskrets. Endast på detta sätt kan man gjuta ett verkligt innehåll i den inom civilrätten ofta upprepade satsen, att ett avtal i princip inte kan binda en »utanför avtalet» stående person. Här är emellertid icke platsen att närmare utveckla det angivna betraktelsesättet och dess konsekvenser.

21 Jfr obligationsrättskommitténs Förslag till lag om avtal etc. (1914) s. 70 och uttalanden av AFZELIUS, Om cession af fordringar enligt svensk rätt (1877) s. 41, TRYGGER, Om fullmakt såsom civilrättsligt institut (1884) s. 157 not 3, TYBJERG, Om bevisbyrden (1904) s. 148 ff., EKEBERG, Om växelförpliktelses uppkomst etc.(1905) s. 45, LUNDSTEDT, Aftal angående prestation till tredjeman (1908) s. 105, WIKANDER, Om det materiella arbetsbetinget etc. (1916) s. 207, ALMÉN, Lagen om avtal etc. (1916) s. 65 med not 12, HASSLER, Om ställföreträdarskap i rättegång enligt svensk rätt (1920) s. 6, KALLENBERG, Svensk civilprocessrätt III (1922) s. 626, STJERNSTEDT, Våra avtalslagar i deras praktiska tillämpning (1926) s. 110 ff., HASSELROT, Några spörsmål ang. fullmakt (omtr. 1927) s. 36, STANG, Innledning till formueretten (3. utg. 1935) s. 405 överst, HULT, Om kommissionärsavtalet I (1936) s. 13 not 1 och samme förf:s stenc. kompendium Om fullmakt (1952) s. 15, SJÖMAN i förut anf. Festskrift för Svenska handelsagenters förening s. 54, DIGE, Bevis i Kontraktsforhold (1945) s. 99 f., BRÆKHUS, Meglerens retslige stilling (1946) s. 10, USSING, Aftaler paa formuerettens omraade (3. udg. 1950) s. 281, HELLNER,

 

238 KURT GRÖNFORSi praxis urholkats på ett uppseendeväckande sätt,22 något som möjliggjort ett förfaringssätt av den nu omtalade typen.
    För vissa situationer har man alldeles öppet erkänt bulvanskapets partsbindande förmåga. Detta gäller särskilt vid bulvanlån, om det förutsatts att huvudmannen skall häfta,23 vidare under vissa omständigheter om huvudmannen låter en sin rörelse drivas av bulvan24 och om de dominerande delägarna i en juridisk person låter detta rättssubjekt framträda som bulvan för sig.25 Ofta har man använt motiveringen, att huvudmannen i själva

 

Om obehörig vinst (1950) s. 350 f. och ARNHOLM. Sammensatte avtaler (1952) s. 55. På liknande sätt brukar läras, att vid tvekan om en mellanman handlat i egenskap av kommissionär eller fullmäktig det förra alternativet (som ju innebär ett handlande i eget namn) tar överhanden. Jfr kommissionslagen 56 §.

22 Denna utveckling låter sig av utrymmesskäl inte analyseras i förevarande sammanhang. Endast några antydningar må göras. Om mellanmannen icke styrker sig ha handlat i annans namn och även ha klargjort detta för medkontrahenten, så anses han ändock ha handlat i annans namn om blott medkontrahenten varit i ond tro, dvs. insett (NJA 1927 s. 573, 1935 s. 290) eller bort inse (NJA 1914 s. 318, häradsrätten och skiljaktig hovrättsledamot i SvJT 1922 Rf s. 59 och rådhusrätten i SvJT 1923 Rf s. 1) det rätta förhållandet, liksom om det varit mellan avtalsparterna »förutsatt» att medkontrahenten skule för sina fordringsanspråk hålla sig enbart till viss tredje man (NJA 1936 s. 434 och 586, jfr A 112). Detta innebär en betydande uppmjukning av den angivna presumtionsregeln, särskilt som medkontrahentens onda tro ansetts kunna framgå ur olika faktiska omständigheter, vilka vid en helhetsbedömning av situationen anses ge betraktaren ett intryck av att den avtalsslutande personen ej uppträder som part utan att en annan person varit huvudman och ende gäldenär (se särskilt NJA 1935 s. 290 och 1938 s. 299). Rättstillämpningen har onekligen visat tendenser att anta dylika omständigheter i situationer, som från medkontrahentens synpunkt knappast kan sägas ha klart visat, att avtalet avsetts att ingås för annans räkning och i annans namn (se särskilt 1935 års avgörande och kritiken därav hos HULT, Kommissionärsavtalet s. 14 noten i. f.). Vidare erbjuder det betydande svårigheter att förena institutet »egenhändig namnteckning, verkställd av annan» med presumtionsregeln, jfr NJA 1927 s. 92 och därtill anslutande rättsfall. Slutligen kan påpekas, att presumtionsregeln tydligen utgår ifrån att huvudmannen skall ha fått klart för sig »motpartens» egenskap av blott fullmäktig redan innan bindande avtal kommit till stånd, under det att praxis ibland synes ha nöjt sig med en senare tidpunkt (se exempelvis NJA 1923 s. 109, 1931 s. 412 — i den mån detta fall verkligen erbjuder ett exempel på fullmaktsbindning — samt hovrättens majoritet i NJA 1935 s. 290).

23NJA 1935 s. 588, 1936 s. 717; jfr NJA 1938 s. 114.

24NJA 1925 s. 652, 1928 s. 57, 1930 s. 306, 1939 s. 228, 1949 C 670; jfr NJA 1932 s. 725, 1935 s. 81, 1942 s. 90 och 1953 s. 547. Ur doktrinen må anföras uttalanden av NIAL i SvJT 1942 s. 215, RODHE ib. 1946 s. 33, HELLNER, a. a. s. 348 f. samt NILSSON-STJERNQUIST, a. a. s. 77. Se även NIAL, Om handelsbolag etc. (1955) s. 413.

25NJA 1935 s. 81, 1942 s. 473 och 1947 s. 647; jfr NJA 1935 s. 642 och 1944 s. 35. I frågan må hänvisas särskilt till uttalanden av NIAL i SvJT 1945 s. 273 f. och 1948 s. 493.

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 239verket varit kontraktspart och därför också borde behandlas som sådan.26
    I detta läge har man, menar jag, med all reservation för materialets bräcklighet skäl att anse bulvanen som regel kunna vid rättsliga förfoganden över fast egendom till fullgörande av sina åligganden enligt bulvanavtalet förplikta sin huvudman — i allt fall så länge detta inte innebär en försämring av den godtroende medkontrahentens ställning.27 Härmed bäst förenlig förefaller kanske också den i ett avgörande (NJA 1947 s. 267) antagna satsen, att huvudmannen kan göra gällande återgång av handpenning gentemot en ondtroende tredje man-medkontrahent. Frågan om eventuellt både huvudmannen och bulvanen bör anses betalningsskyldiga, varigenom tredje man skulle ställas särskilt gynnsamt, måste jag lämna därhän.
    I den mån man inte vill tillerkänna bulvanskapet partsbindande förmåga, kommer bulvanen att framstå som tredje mannens medkontrahent, och förhållandet mellan bulvanen och huvudmannen får därefter ordnas upp på grundval av själva bulvanavtalet.
    3. Inför uppgiften att motverka illojala bulvanköp av fast egendom har man haft att välja mellan framför allt två metoder. Den ena är att låta en obligatorisk ogiltighetsregel drabba köpeavtalet. Den andra är, att man i stället godtar avtalet med dess reguljära rättsföljder men tvångsupplöser detsamma. Den svenska bulvanlagen har begagnat sistnämnda metod.
    Den synvinkel, ur vilken man principiellt bör betrakta lagens metod att förhindra bulvanskap, har angivits i följande, enligt min mening grundläggande lagrådsuttalande:28
    »Med förslaget avses ju att stifta lag mot kringgående av annan lag — närmare bestämt av förbudsstadganden, vilkas direkta överträdande ej är kriminaliserat, utan hindras genom regler om ogiltighet eller civiltvång. Redan i denna den föreslagna lagstiftningens innebörd ligger en svaghet från rättsordningens synpunkt. Det har visat sig, att man icke lyckats att uppdraga gränsen mellan giltighet och ogiltighet, tillåtet och förbjudet så, att förbudslagstiftningens syfte kunnat helt förverkligas, och man har då nödgats tillgripa den ovanliga och i och för sig icke särdeles lyckliga utvägen att mot ett förfarande, som håller sig inom det formellt tillåtnas gränser, inskrida med tvångsåtgärder, därest det vid fri prövning anses tillkommet för att gäcka lagens intentioner. Ett ytterligare svaghetsmoment ligger däri, att ifrågavarande förbud uppbäras av ett allmänt socialpolitiskt syfte, som visserligen krä-

 

26 Jfr HELLNER, a. a. s. 348.

27 Det är inte möjligt att i detta sammanhang närmare undersöka räckvidden av en sådan regel om bulvanens partsbindande förmåga.

28 NJA II 1925 s. 310 f.

 

240 KURT GRÖNFORSver, att förbuden göras i stort sett effektiva, men ur vilkets egen synpunkt en överträdelse eller ett kringgående i ett visst enskilt fall kan vara oskyldigt nog och än mera så te sig för uppfattningen även hos mången lojal medborgare. Ett så beskaffat sakläge synes innebära en särskild maning att icke framgå med större våld än nöden kräver.»

    Lagens huvudsanktion, tvångsupplösningen, har också utformats med viss varsamhet. Visserligen kan upplösningen ta sig det drastiska uttrycket, att fastigheten försäljes på exekutiv auktion. Försäljningen sker därvid såsom för fordran med bästa förmånsrätt. Detta tillvägagångssätt, som är betingat av lagens syfte att till varje pris få fastigheten försåld, är äventyrligt både för fastighetens verklige ägare och för godtroende inteckningshavare och innehavare av begränsade sakrätter. Ej heller står det i ägarens makt att förhindra försäljning till underpris genom att själv inropa fastigheten, ty både ägaren och bulvanen har uttryckligen förbjudits att uppträda som köpare vid. den exekutiva auktionen. Men dessa möjligheter till kraftigt ingripande mildras därigenom, att man har medgivit frivillig överlåtelse av fastigheten till ett förvärvskapabelt subjekt under en sex månaders-frist, varvid fristens början räknas från det domstols dom på bulvanförhållandet vunnit laga kraft. Först därefter får den exekutiva auktionen äga rum.29 Avsikten härmed är att möjliggöra en avveckling av bulvanförhållandet på ett ekonomiskt fördelaktigare sätt. Att en sådan avveckling kan ske endast genom försäljning till utomstående torde vara klart. Visserligen kan ett bulvanförhållande i och för sig upphöra även genom att förhållandet mellan bulvan och huvudman omordnas på så sätt, att blott en av dem kommer att kvarstå som ägare helt och fullt. Men en sådan avveckling kan knappast godtas, så länge både bulvan och huvudman är förbjudna att uppträda som köpare av fastigheten vid den exekutiva auktionen.30
    Tvångsupplösningen som sanktion kompletteras med möjlighet att meddela avverkningsförbud och förbud mot att bortföra stråfoder, vilkas efterlevnad kan framtvingas genom penningböter och förverkande.
    Att märka är tydligen, att själva bulvanförhållandet, till skillnad från vad fallet är i fråga om aktiebulvanlagen, icke är kriminaliserat. Denna ståndpunkt — som intogs först på ett sent sta-

 

29 När talan väckts om tvångsupplösning, skall anteckning därom ske i fastighetsboken, se bulvanlagen 13 §. Denna anteckning inflyter i gravationsbevis och varnar kreditgivare och spekulanter på fastigheten.

30 Jfr HAMMARSKJÖLD i FKProt 41/1925 s. 68 f.

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 241dium av lagstiftningsärendets behandling — harmonierar kanske bäst med utgångspunkten, nämligen att man i och för sig godtar bulvanförhållandet men tvångsupplöser detsamma.31
    Talan om tvångsupplösning av bulvanförhållande skall väckas av allmän åklagare. Det åligger länsstyrelsen inom varje län att, med bistånd av vissa befattningshavare, ägna särskild uppmärksamhet åt att förekommande bulvanförhållanden blir beivrade.
    4. Det återstår att något beröra frågan, vem som blir ägare till den bulvanköpta fastigheten.
    Vid bedömandet av denna fråga kan man inte få säker ledning av något lagbud. Stadgandet i avtalslagen 34 § kan ge stöd blott för den meningen, att en godtroende tredje man blir skyddad, om han från bulvanen förvärvar en fastighet, som denne i sin tur förvärvat från huvudmannen genom ett skenköp, trots dettas ogiltighet mellan parterna,32 eller — enligt grunderna för stadgandet — bulvanens fång varit ogiltigt därför att bulvanavtalet ingått som ett moment i själva fastighetsköpet mellan huvudmannen (eller eventuellt annan person) och bulvanen.33 Längre kommer man knappast, och det sagda löser inte vårt problem, om bulvanen eller huvudmannen blir ägare till den bulvanköpta fastigheten. Större anledning kan det vara att uppmärksamma stadgandet i kommissionslagen 53 §, enligt vilket huvudmannen blir ägare till av kommissionären inköpt lös egendom.
    Förarbetena till bulvanlagen ger enligt min uppfattning klart stöd för meningen, att man utgått från att bulvanen skall betraktas som ägare. Jag tänker då inte så mycket på jordkommissionens uttalanden 1921, lagrådets uttalanden och diskussionerna under ärendets riksdagsbehandling, beträffande vilka man har betvivlat att de verkligen ger täckning för en dylik slutsats.34 Fastmera har jag i tankarna det synbarligen icke uppmärksammade uttryckliga avståndstagandet från det motsatta systemet i 1918 års förslag, som redovisades av jordkommissionen 1920.35

 

31 Jfr jordkommissionens Förslag till lag om åtgärder till upphävande av bulvanförhållande i fråga om fastighet (1920) s. 16.

32 Obligationsrättskommitténs Förslag till lag om avtal etc. s. 144 i. f.

33 NIAL i TfR 1936 s. 35. NILSSON-STJERNQUIST, a. a. s. 74, går längre och anser det finnas goda skäl att tillämpa grunderna för avtalslagen 34 § på fall av bulvanköp av fast egendom i allmänhet för att därmed skydda tredje mans tillit till de synliga åtkomsthandlingarna.

34 KARLGREN i SvJT 1951 s. 281. Motsatt uppfattning NIAL, a. a. s. 41, och NILSSON-STJERNQUIST, a. a. s. 65.

35 Jordkommissionens förslag 1920 s. 14 f., 17. Dessa delar av förarbetena till bulvanlagen finns inte återgivna i sammanställningen i NJA II 1925.

 

16—563004. Svensk Juristtidning 1956

 

242 KURT GRÖNFORSIngenting i de fortsatta förarbetena tyder på att man avsett att ånyo växla ståndpunkt i denna fråga.
    Men härmed är problemet ännu icke löst. Åtminstone inte för de lojala bulvanskapens del. Ej heller behöver denna förarbetenas principinställning vara i allo avgörande beträffande de illojala fallen av bulvanförhållande. En sak är nämligen, att bulvanlagen som utgångspunkt för avvecklingen av bulvanskap väljer att betrakta bulvanen som ägare och anpassa sanktionen tvångsupplösning härefter. En annan sak är däremot, om samma lösning måste bli normgivande i alla andra avseenden. Vidare bör man märka följande. I det praktiska rättslivet lär förekomma, att bulvanägd fastighet trots vad nyss sagts utan vidare upptas bland huvudmannens konkurstillgångar och försäljes, sedan bulvanen lämnat skriftligt medgivande.36 Detta förfaringssätt grundar sig på den nära till hands liggande tanken, att fastigheten för bulvanen vanligen icke representerar något som helst ekonomiskt värde. Här avspeglas den ofta starka spänning, som uppkommer mellan det ekonomiska läget och den formaljuridiska rubriceringen. För att göra rättvisa häråt skulle man väl egentligen ha tillgång till en dubbel äganderättskonstruktion, liknande de konstruktioner som kom till flitig användning för några århundraden sedan.
    Äganderättsfrågan vid bulvanköp är ett av de få problem på förevarande område, som i svensk doktrin blivit föremål för livligare diskussion och även åtskillig meningsbrytning. Inte mindre än tre olika ståndpunkter kan urskiljas.
    Å enda sidan har hävdats, att bulvanen alltid, vid såväl lojala som illojala bulvanköp, skulle bli ägare. Denna åsikt, som företrädes av NIAL37 och efter honom VAHLÉN,38 underbygges med hänvisning bl. a. till bulvanlagens förarbeten och — framför allt — till fastighetsköpets formbundna karaktär. Åberopandet av formkravet kan härvid innebära, att detsamma ej medger att annan blir ägare än den som är upptagen som sådan i den skriftliga köpehandlingen. Denna karaktär torde argumenteringen ha, när den förekommer redan i de tidigaste förarbetena till bulvanlagen.39 Därutöver anför man, att en annan lösning skulle äventyra inskrivningsväsendets stabilitet.

 

36 Jfr NJA 1936 s. 449.

37 NIAL, a. a. s. 40 f. ävensom i Sakkunnigutlåtanden angående professorsämbetet i civilrätt vid Lunds universitet (stencil 1950).

38 VAHLÉN, Formkravet vid fastighetsköp (1951) s. 92—94 med noterna 63 och 64.

39 Jordkommissionens förslag 1920 s. 14 ävensom Sammandrag etc. s. 19 
(Carl Lindhagen) och 26 (KB i Kopparbergs län).

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 243    Å andra sidan kan man göra gällande, att huvudmannen direkt bör anses bli ägare av den bulvanköpta egendomen. KARLGREN synes antyda, att en sådan ståndpunkt med fördel skulle kunna intas även beträffande de illojala bulvanfallen, trots förvärvsförbudet och dettas sanktionerande med en ogiltighetsregel.40
    En mellanståndpunkt intar STJERNQUIST, som med stöd av en analys av rättspraxis rörande kommissions- och bulvanköp kommer fram till att tendensen går i riktning mot att hålla huvudmannen för fastighetens omedelbara ägare, då ingen ogiltighetsregel står hindrande i vägen. Han förefaller också anse detta vara en lämplig lösning.41
    Det rättsfallsmaterial, som här erbjuder sig, måste sägas vara utomordentligt svårtolkat.42 Alla tre ståndpunkterna kan finna åtminstone någon täckning i praxis. I detta läge skulle jag för min del vid besvarandet av den uppställda frågan vilja lägga huvudsaklig vikt vid följande, här blott i största korthet antydda argument.
    Som huvudregel skulle jag vilja anta, att huvudmannen blir ägare av bulvanköpt fast egendom. Ett skäl härför skulle vara, att en sådan ordning bäst motsvarar det ekonomiska läget. Vidare kan anföras, att vid kommissionsköp av lös egendom huvudmannen blir ägare enligt kommissionslagen 53 §43 och att praxis synes inrymma tendenser i samma riktning vad angår kommissionsköp av fast egendom. Ett ytterligare skäl skulle vara, att rättstillämpningen i växande utsträckning tycks ha tvingats erkänna bulvanskap som reguljärt partsbindningsmedel. Invändningen om formkravets innebörd är jag inte beredd att tillmäta avgörande betydelse, även om den inte kan nonchaleras.
    Vid de niojala bulvanskapen, alltså sådana som syftar till kringgående av förvärvsförbud, förefaller däremot finnas särskilda skäl för en rakt motsatt ståndpunkt. Bulvanlagen har anpassat sin sanktion tvångsupplösning efter uppfattningen, att bulvanen är ägare. Tvångsupplösningen skall effektivisera en ogiltighetsregel, som hindrar huvudmannen att förvärva den fasta egendo-

 

 

40 KARLGREN i SvJT 1951 s. 281, jfr samme förf:s uttalanden i SvJT 1941 s. 471.

41 NILSSON-STJERNQUIST, a. a. s. 65 ff.

42 Relevanta för frågans bedömande synes särskilt följande rättsfall vara: NJA 1937 s. 330, 1942 A 285, 1943 s. 86, 1946 s. 378, 1948 s. 5 och 1949 s. 757.

43 I NJA 1930 s. 306 ansågs för övrigt enligt HD:s dom en rörelseidkare, vars rörelse sköttes av bulvan, bli ägare till av bulvanen för rörelsen inköpta varor och butiksinventarier.

 

244 KURT GRÖNFORSmen, och det bär då redan av rent uppfostrande skäl emot att behandla huvudmannen som ägare.44 Också för att undvika en alltför komplicerad regel ter det sig lämpligast att inte inskränka kvalifikationen av bulvanen som fastighetens ägare till blott frågan, på vem tvångsupplösningen skall ta sikte. Förbudslagstiftningens syfte tillgodoses snarast bäst genom att bulvanen behandlas som ägare i samtliga avseenden.
    Jag skulle alltså föredra mellanståndpunkten, dvs. att huvudmannen blir ägare till den bulvanköpta fastigheten utom i de illojala bulvanfallen, där en ogiltighetsregel står hindrande i vägen. Därmed avser jag inte, att en dylik ståndpunkt nödvändigtvis skulle vara bättre grundad i rättstillämpningen än någon annan.
    En utmärkt illustration till de svårigheter, som den här försvarade regeln om bulvanen som ägare vid illojala bulvanskap emellertid kan föra med sig, ger rättsfallet NJA 1949 s. 757.
    En ekonomisk förening hade genom bulvan, nämligen föreningens ordförande, inköpt några obebyggda fastigheter utan att utverka vederbörligt tillstånd. Sedan bebyggdes fastigheterna enligt beslut av föreningen och för föreningens medel. Ordförandenbulvanen tog ut inteckningar, som belånades för föreningens gäld. Senare måste emellertid fastigheterna försäljas exekutivt för dessa inteckningar, och därvid utgick man från att byggnaderna utgjorde tillbehör till den fasta egendomen. Föreningen ansåg däremot, att bulvanen var ägare till marken men föreningen till byggnaderna, som alltså skulle vara att betrakta som lös egendom. Den yrkade därför att förklaras vara ägare till byggnaderna framför dem som inropat fastigheterna på den exekutiva auktionen.
    Med tillämpning av nyss angivna regel om bulvanen som ägare vid illojala hulvanförvärv skulle yrkandet bifallas trots de uppenbara nackdelar, som är förenade med en sådan åtskillnad mellan byggnaderna och grunden, särskilt från de utomstående godtroende inteckningshavarnas synpunkt sett. HD:s majoritet undvek dock detta resultat med motivering, att föreningen genom att åt ordföranden inrymma ställningen som bulvan på sätt som i målet var upplyst måste anses ha avstått från att med verkan mot tredje man påstå annan rätt till byggnaderna än till marken. Den i så många sammanhang använda konstruktionen tyst viljeförklaring, som blott alltför smidigt fogar sig efter omständigheterna i de mest olikartade situationer, har här fått tjäna som medel att

 

44 Jfr från tiden före bulvanlagen NJA 1923 s. 485.

 

BULVANKÖP AV FAST EGENDOM 245undvika en icke önskvärd konsekvens av den angivna regeln. På så sätt har konstruktionen onekligen gjort nytta, men den kan i ett fall som detta knappast utgöra något annat än en fiktion.

    Jag hoppas, att det av denna översikt över några huvudproblem inom läran om bulvanköp av fast egendom har framgått, att man här möter synnerligen svårhanterliga problem och att inte minst själva bulvanlagen erbjuder krävande tolkningsuppgifter. Under riksdagsdebatten i samband med lagens antagande gav ERNST TRYGGER uttryck åt sin övertygelse att lagen skulle komma att ställa till med mycket trassel. »Men», yttrade han, »de svenska domstolarna ha ju under de senare åren visat sig äga en stor förmåga att tolka egendomliga lagar, och jag förmodar, att de däri fått så pass mycken övning, att de möjligen skola gå i land också med denna.»45 Nu, något mer än ett kvartsekel därefter, får man kanske erkänna att domstolarna i huvudsak har bestått provet. Vad man däremot skulle kunna betvivla är, att lagstiftaren verkligen måste sätta våra rättstillämpande myndigheter på så hårda prov.

 

Kurt Grönfors

 

45 FKProt 41/1925 s. 67.