Om konsekvenserna i arrendeförhållanden av fluktuationer i penningvärdet
I skrivelse d. 12 nov. 1960 har styrelsen för Sveriges Advokatsamfund till arrendelagsutredningen avgivit yttrande1 över vissa frågor, som angivits i ett av utredningen utarbetat frågeformulär, bl. a. över det spörsmål, som innefattas i ovanstående rubrik. Yttrandet i denna del utgör huvudsakligen en polemik mot min uppsats under samma rubrik i SvJT 1954 s. 172 ff. Som jag till skillnad mot styrelsen anser detta spörsmål vara av stor, praktisk betydelse, må det måhända tillåtas mig att här återkomma till ämnet.
Med den dispositionsfrihet jordägare och arrendator emellan, som råder beträffande bevisningen om fastighetens skick vid till- resp. avträde, har ju kontrahenterna »vidsträckt möjlighet att bespara sig besväret med och kostnaderna för syneförrättningar, som icke påkallas av något praktiskt behov. Det torde knappast vara regel att för varje arrendeperiod hålles en särskild tillträdessyn och en särskild avträdessyn ... Sålunda kan en och samma tillträdessyn komma att gälla för flera arrendeperioder och detta även om arrendet övergår till ny arrendator», heter det i SKARSTEDT-EKBERG-ANDERBERG, Arrendelagstiftningen av år 1943.2 Uttalandet återgiver ett mycket vanligt förhållande. Som arrendekontrakten i regel gäller perioder på allenast fem år, torde redan av nyssanförda uttalande framgå, att det icke är ovanligt att tiotals år ligger mellan tillträdessynen och avträdessynen, och att förskjutningarna i penningvärdet förty måste årligen vara ett allvarligt problem för ett mångtal arrendatorer. Likväl gör styrelsen, såvitt jag förstår, gällande att problemet ifråga i praktiken gäller allenast »enstaka fall». Påståendet avser väl att jäva riktigheten av min uppgift, att problemet »är synnerligen brännande för ett otal arrendatorer över hela vårt land, vilka med stor oro motse de närmaste årens avträdessyner». Jag har fortfarande samma uppfattning om frågans räckvidd. Arrendelagsutredningen torde utan större svårighet kunna utröna vem som riktigast återgivit verkliga förhållandet, styrelsen eller jag. En skrivelse från utredningen till — förslagsvis — landets samtliga häradsdomare via häradshövdingarna (häradsdomarna är ju i regel ofta anlitade synemän) skulle måhända kunna bringa klarhet i den, såvitt jag förstår, mycket viktiga frekvensfrågan.
»I många fall botar jordägaren alla bristerna omedelbart efter tillträdessynen eller betalar arrendatorn ett bristsumman motsvarande belopp, därvid arrendatorn erkänner sig ha mottagit fastigheten utan brister», säger styrelsen. Under en 35-årig advokatverksamhet har jag för min del icke mött ett enda sådant fall.
Ur materiellträttslig synpunkt är det ju enbart tilltalande, att jordägaren, som dock fått betalt av arrendatorns företrädare för bristerna, omedelbart efter tillträdet botar dem alla eller betalar arrendatorn ett bristsumman motsvarande belopp, och arrendatorn då erkänner sig ha mottagit fastigheten utan brister. Ett dylikt förfarande bör ju numera så mycket lättare kunna äga rum, som ju HD i rättsfallet NJA 1955 s. 4 underkänt slitningsprincipen, såvida icke parterna överenskommit om dess tillämpning.3
»Arrendatorn kan bota bristerna omedelbart efter tillträdessynen och kan göra det till en kostnad, som motsvarar påsynad bristsumma, ofta under denna kostnad», säger styrelsen. Jag har aldrig hört talas om att något dylikt förekommit. Arrendatorerna ha i regel icke något överflöd på pengar. Blotta tillträdet med uppsättning av ett helt jordbruk, med eller utan djur, är i allmänhet en för arrendatorn kännbar historia. Om härtill kommer det ingalunda ovanliga förhållandet, att fastighetens byggnader är gamla och jordens hävd dålig med bristfällig dränering etc. torde det överstiga även den skötsammaste arrendators möjligheter att omedelbart efter tillträdessynen bota bristerna. Vad styrelsen på denna punkt anfört synes mig mycket verklighetsfrämmande. Och därest överenskommelse skulle föreligga om tillämpning av slitningsprincipen, vore det rent praktiskt omöjligt även för en ekonomiskt välsituerad arrendator att i fall av nyssberörda slag överhuvud bota bristerna.
Mig veterligen har ingen här i landet urgerat, att underhållsskyldigheten principiellt bör läggas på jordägaren, och i varje fall icke jag.
En generell omräkningsregel, som vid förändring av penningvärdet skulle göra tillträdessynens och avträdessynens bristsummor till kommensurabla storheter »torde vara hart när omöjlig att konstruera och tillämpa. Den skulle förutsätta ett specialindex för jordbrukets byggnadsdetaljer och olika arbetsmoment. Något sådant finnes ej. Den skulle ej heller kunna ta hänsyn till användning av annat ändamålsenligare och billigare material, som kommit i marknaden», anför styrelsen. Varför hänsyn icke skulle kunna tagas vid avträdessynen till material av sistberörda slag, har jag svårt att förstå. Det avgörande är ju om fastighetens »skick» förbättrats eller vad det skall kosta för att återställa den till samma skick, som den hade vid tillträdet. Jag tillåter mig betvivla, att en generell omräkningsregel skulle vara nödvändig, så anmärkningsvärt fåtaliga som processerna om klander av arrendesyn i själva verket är. Ej heller tror jag, att en dylik regel skulle förutsätta ett specialindex för jordbrukets byggnadsdetaljer och olika
arbetsmoment. Vi vet alla, att förefintliga index för produktion, priser och nationalinkomst inte är och aldrig kan bli absolut riktiga. »Indexmakarna» själva är ju i hög grad kritiskt inställda mot tilltron till indextalens exakthet. Jag föreställer mig, att domstolarna skulle utan specialindex klara sig ganska bra exempelvis med socialstyrelsens »Konsumentpriser och indexberäkningar åren 1931—1959». Vad omräkningsregelns konstruktion och tillämpning beträffar, torde domstolarna vanligen ha betydligt svårare problem att lösa. I varje fall torde de svenska domstolarnas möjligheter därvidlag icke vara sämre än de danska domstolarnas. Enligt dansk rättspraxis och dansk jurisprudens är ju »ejendommens og inventariets almindelige tilstand, d. v. s. godhed, og ikke den nominelle pengeværdi udgangspunktet for sammenligning mellem status ved forpagtningens tiltrædelse og ved forpagtningsforholdets udløb».4
En omräkningsregel av antytt slag skulle, enligt styrelsens förmenande, »föranleda jordägaren att utarrendera på så kort arrendetid som möjligt, kanske på ett år i sänder, till nackdel för en riktig, på flera år planerad jordbruksdrift». För ett arrendeavtal kräves två parter, och en jordägare, som ville förminska den nu vanliga arrendeperioden om fem år, skulle utan tvivel få svårt att finna en acceptabel arrendator.
»För den skötsamme arrendatorn innebär åtagandet att betala ersättning för bristerna vid avträdet efter då gällande pris med avdrag för bristsumman vid tillträdet en ganska ringa belastning även om penningvärdet märkbart faller», säger styrelsen vidare. Jag tror icke, att en skötsam arrendator, som exempelvis förbättrat fastighetens faktiska skick under arrendetiden, finner det rimligt och rättvist, att han vid avträdet icke får någon ersättning för förbättringen, utan i stället får betala jordägaren för vid avträdet alltsedan tillträdet kvarstående brister, för vilka jordägaren erhållit full betalning vid arrendatorns tillträde av dennes företrädare i arrendet.
Då jag vid ett tillfälle vid granskning av en avträdessyn särskilt fäste mig vid ett bristbelopp, som vid jämförelse med motsvarande post i tillträdessynen syntes mig påfallande lågt, frågade jag synemännens ordförande, en häradsdomare, om värderingsgrunden. Han svarade: »Vi var tvungna att gå så lågt, eftersom mellanskillnaden annars skulle blivit orimligt hög på grund av penningvärdeförsämringen sedan tillträdessynen.» Jag hajade till inför förklaringen, men häradsdomaren, som förvisso märkte min förvåning, antydde, att synemännen förfarit så på flera andra punkter, och att detta förfarande praktiserades allmänt bland synemännen åtminstone i vår landsdel. Hur därmed verkligen förhåller sig, vågar jag icke uttala mig om, men jag har fått uttalandet bekräftat av vederhäftiga och erfarna synemän i andra domsagor. Metoden vittnar visserligen om synemännens hedervärda vilja att gagna den materiella rättvisan, men vittnar samtidigt om den bland praktikerna vitt spridda, men icke desto mindre felaktiga uppfattningen, att avträdessynemännen har att döma mellan parterna. Om denna missuppfattning går att utrota är ju vanskligt att bedöma. En
lag synes mig dock icke böra ha sådant innehåll, att rättrådiga sakkunniga skall anse sig böra avvika från dess bestämmelser för att nå materiellt rättvist resultat. Liksom samfundsstyrelsen anser jag, att bristerna skall — som lagen nu är skriven prissättas efter vid tiden för tillträdessynen respektive avträdessynen gällande prisnivå. Enär synemännen icke har att döma mellan parterna, betyder ju det nu sagda dock icke — som samfundsstyrelsen gör gällande — att skillnaden mellan syneinstrumentens bristsummor skall betalas. Såvitt jag förstår, har LEJMAN alldeles rätt, när han uttalar,5 att, enär syn i o. f. sig icke ger möjlighet till exekution mellan parterna, avträdande arerndatorn bör, om exempelvis jordägaren stämmer honom med yrkande om ersättning för skillnaden mellan avträdessynens och tillträdessynens bristbelopp, kunna invända, att en del av avträdessynens bristbelopp hänför sig till en ökning till följd av penningvärdeförsämring av brister, som icke vidkommer hans besittningstid, och att avträdaren sålunda icke bör kunna åläggas ersättning för penningvärdeförsämring, som icke hänför sig till honom. Det är en logik, som synes mig oangriplig.
Problemets kärnpunkt är: är det överensstämmande med nya JB 2:10 och överhuvud materiellt rättvist, att en avträdande arrendator, som vid avträdet avlämnar fastigheten i bättre skick än den hade vid tillträdet, icke skall få ersättning för den faktiska förbättringen, utan på grund av penningvärdets fall i stället skall få betala för brister, som alltjämt vidlåder fastigheten alltsedan tillträdet? Frågan gäller f. ö. även om fastighetens faktiska tillstånd försämrats under arrendetiden, alltså om arrendatorn på grund av penningvärdets fall skall betala för de alltsedan tillträdet förefintliga bristerna, då jordägaren dock vid arrendatorns tillträde fått full ersättning för desamma av arrendatorns företrädare. Styrelsen besvarar frågan med ja. Jag besvarar frågan med nej och kan icke se, att styrelsen givit några avgörande skäl för sin ståndpunkt.
Slutligen kan jag icke underlåta att uttrycka min besvikelse över att samfundsstyrelsen i sitt yttrande i nu ifrågavarande del intagit en ståndpunkt, som går stick i stäv mot rättsutvecklingen i Danmark, ledd av namn som LASSEN och USSING. Den historiska bakgrunden till nya JB 2: 10 synes mig dock helt motsvara de danska förhållandena. Internationell rättslikhet och då i första hand nordisk rättslikhet är väl ett mål, väl värt att eftersträvas av oss alla.
Oskar Jenrik