Inteckningsansvaret vid sammanläggning
D. 31 dec. 1960 meddelade Jämtlands västra domsagas ägodelningsrätt ett utslag, varigenom en ansökan om sammanläggning av fastigheterna Myre 14 och 112 i Ovikens socken avslogs. Hälften av Myre 14 besvärades av tre penninginteckningar, vilka beviljats: den första år 1884 för 800 kronor med ränta, den andra år 1923 för 3.300 kronor med ränta och den tredje år 1933 för 2.000 kronor med ränta. Den sista inteckningen gällde också som enda inteckning i hela Myre 112. I övrigt voro fastigheterna gravationsfria. Överlantmätaren i Jämtlands län hade tillstyrkt sammanläggning ur fastighetsbildningssynpunkt och de övriga synpunkter, överlantmätaren har att företräda. Vid ansökningen om sammanläggning fanns fogat ett förslag till förmånsordning för de tre inteckningarna i den fastighet, som skulle bildas genom sammanläggningen. I förslaget voro de tre inteckningarna upptagna i tidsföljd. Förslaget var underskrivet av de båda fastigheternas gemensamma ägare, och därjämte hade Mellersta Norrlands Centralkassa för jordbrukskredit, i fortsättningen kallad centralkassan, som innehar de tre inteckningarna, på förslaget tecknat medgivande till inteckningarnas placering i hela den genom sammanläggning av Myre 14 och 112 nybildade fastigheten. Ägodelningsdomaren godtog icke förslaget utan tillställde sakägarna ett annat förslag till förmånsordning, enligt vilket de två äldsta inteckningarna skulle komma att besvära halva den fastighet, som avsågs skola bildas genom sammanläggningen, samt den tredje inteckningen skulle besvära hela sammanläggningsfastigheten. Ägodelningsdomarens förslag återkom med påteckning av fastighetsägaren och centralkassan, att de icke godkände detta utan att det tidigare upprättade förslaget skulle gälla. Ägodelningsdomaren hänsköt frågan om sammanläggning till ägodelnings-
rättens prövning. Ägodelningsrätten uttalade i skälen till utslaget, att sammanläggning av Myre 14 och 112 kunde ske allenast under förutsättning att åtminstone fastighetsägaren godkänt ett förslag till förmånsordning i enlighet med det av ägodelningsdomaren framlagda. Ägodelningsrätten uttalade vidare, att då denna förutsättning brast, ägodelningsrätten prövade lagligt avslå fastighetsägarens ansökning om sammanläggning.
Både fastighetsägaren och centralkassan anförde besvär över ägodelningsrättens utslag och yrkade, att fastighetsägarens ansökan om sammanläggning måtte bifallas. I slutligt beslut d. 13 juni 1961 avvisade Hovrätten för Nedre Norrland centralkassans besvärstalan samt biföll fastighetsägarens besvärstalan. Hovrätten upphävde det överklagade utslaget och förordnade om sammanläggning av Myre 14 och 112 till en fastighet samt föreskrev, att de tre inteckningarna skulle besvära hela den genom sammanläggningen bildade fastigheten med inbördes förmånsrätt i den ordning, vari de beviljats. Hovrätten gav fullföljdshänvisning åt centralkassan, överlantmätaren och lantbruksnämnden i Jämtlands län. Hovrättens beslut överklagades icke, och beslutet har därför vunnit laga kraft.
Hovrätten har i beslutet om bifall till ansökningen om sammanläggning tydligen stött sig på 16 § i lagen om sammanläggning av fastigheter på landet, i fortsättningen kallad sammanläggningslagen. Där stadgas, att om fastigheter sammanläggas och en eller flera av dem besväras av inteckning, som icke gäller i den eller de andra, inteckningen skall, med det förmånsläge, som må ha fastställts vid sammanläggningen, besvära hela den genom sammanläggningen bildade fastigheten. Undertecknad har samma uppfattning som Jämtlands västra domsagas ägodelningsrätt, d. v. s. att de två första inteckningarna till följd av sammanläggningen skulle svälla ut att gälla endast i halva och icke i hela den sammanlagda fastigheten. Såsom jag ser saken, har hovrätten icke till fullo beaktat konsekvenserna av den grundprincip, som dess slutliga beslut bygger på, och det har tydligen förbigått hovrätten, att § 16 — av förbiseende — fått en sådan avfattning, att denna paragraf ej täcker alla de fall, som uppstå vid sammanläggning. Lagstiftaren har vid avfattningen uppenbarligen icke tänkt på sådana fall, där inteckning gäller endast i en ideell andel av en i en sammanläggning ingående fastighet. överlantmätaren och lantbruksnämnden ha ur sina synpunkter icke ansett sig böra klaga. Då jag anser det ytterst olyckligt om hovrättsbeslutet skulle bli prejudicerande, ser jag mig icke någon annan utväg än att genom denna artikel offentligen framlägga de skäl, varför jag anser hovrättsbeslutet strida mot en grundprincip i sammanläggningslagen. Mitt hopp är att någon av de fyra hovrättsdomarna skall närmare utveckla hovrättens argument, och så få läsarna avgöra vems argument som har störst tyngd.
Sammanläggningslagen, som trädde i kraft år 1928, hade före en del år 1947 vidtagna ändringar inga bestämmelser om att inteckningsförhållandena kunde ordnas genom ett av sökanden och vissa sakägare godkänt förslag till förmånsordning. Däremot fanns redan från början principen om utsvällning av inteckningsansvaret fastställt i § 16. 1947 års ändring av § 16 medförde en anpassning till möjligheten av för-
43 —613004. Svensk Juristtidning 1961
månsordning dock utan ändring av paragrafens grundprincip. Före 1947 års ändring gällde i huvuddrag för bifall till ansökan om sammanläggning av t. ex. fastigheterna A och B, att inteckningsförhållandena måste vara ordnade på något av följande sätt: 1) antingen ingen inteckning i någon av fastigheterna eller 2) inteckning endast i en av fastigheterna eller 3) att båda fastigheterna besvärades av i samma inbördes ordning gällande inteckningar eller 4) om det fanns gemensamma inteckningar och dessutom en särinteckning gällande med sämre rätt i en av fastigheterna, att innehavaren av särinteckningen gett sitt samtycke till sammanläggningen .Vi tänka oss ett fall, där fastigheten A har ett taxeringsvärde av 25 000 kronor och fastigheten B ett taxeringsvärde av 2.000 kronor samt halva A besväras av en inteckning på 5 000 kronor och hela A av en senare beviljad inteckning på 10 000 kronor, medan B är gravationsfri. Hur blir inteckningarna gällande i den sammanlagda fastigheten AB? Enligt ordalydelsen i 16 § skulle båda inteckningarna gälla i hela AB, men enligt min uppfattning sväller inteckningen på 5 000 ut att gälla endast i halva AB, medan inteckningen på 10 000 kronor sväller ut att gälla i hela AB.
Skälen till min uppfattning äro följande. Såsom det heter i en av lagberedningen år 1944 upprättad promemoria angående företrädesordningen mellan inteckningar vid bildandet av inskrivningsenheter och vid sammanläggning av fastigheter (återgiven i HUGO HENKOW och ÅKE VON SCHULTZ, Avstyckning och sammanläggning beträffande fastigheter å landet s. 233), måste en självklar princip vid fastigheters sammanförande vara den, att vederbörande rättsägare icke lida förfång i sina välförvärvade rättigheter. Särskilt det under 4) ovan antydda fallet med särinteckning med sämre rätt i en fastighet, som i övrigt är gemensamt intecknad med annan fastighet, visar lagstiftarens strävan att följa den i promemorian angivna principen så långt som möjligt. Kravet på medgivande från innehavaren av en särinteckning med sämre rätt gjordes till sammanläggningsvillkor första gången på begäran av lagutskottet vid 1916 års riksdag. Som skäl åberopades, att sammanläggning kunde medföra olägenhet för en sådan inteckningshavare, därigenom att det kunde bli svårt, kanske omöjligt för honom att vid exekutiv försäljning av den sammanlagda fastigheten försvara sin rätt; köpeskillingen kunde i följd av sammanläggningen komma att röra sig om för inteckningshavaren ej anskaffbart belopp. 1947 års ändringar av sammanläggningslagen grundades på förslag från fastighetsbildningsakkunniga (SOU 1944:46). Dessa föreslogo borttagande av kravet på medgivande från innehavaren av en särinteckning med sämre rätt enligt 4) härovan och åberopade bland annat, att den, som belånar en redan för gemensam inteckning häftande fastighet, har allt skäl att räkna med hela denna intecknings belopp, när det gäller att bedöma, vilken summa han behöver ha till sitt förfogande vid exekutiv auktion för att därvid kunna till skydd för egen rätt hindra fastighetens försäljning till underpris. Fastighetsbildningssakkunniga förklarade därför, att sammanläggning icke syntes kunna innebära någon sådan olägenhet för särinteckningshavaren, som åberopades som grund för kravet på hans medgivande till sammanläggningen (se bet. s. 266—268). Departementschefen anslöt sig i denna del icke till de sakkunniga utan
sade, att det icke torde vara uteslutet, att en icke särskilt förtänksam särinteckningshavare oberäknat kan komma i ett mindre gynnsamt läge genom sammanläggningen, och departementschefen ansåg det därför rådligt att bibehålla kravet på medgivande till sammanläggningen från särinteckningshavare (se NJA II 1948 s. 59). Om vi nu återgå till vårt exempel med fastigheterna A och B — varav halva A besvärades av en inteckning på 5 000 kronor och hela A av en senare beviljad intecknad på 10 000 kronor samt B var gravationsfri — så skulle enligt principen i det av mig kritiserade hovrättsbeslutet båda inteckningarna komma att svälla ut i hela AB. Alltså skulle innehavaren av inteckningen på 10 000, som ju i praktiken gäller som nr 1 i halva A och som nr 2 i återstoden av A, utan att bli tillfrågad få sin rätt försämrad genom att inteckningen på 5 000 kronor sväller ut i hela AB. Om däremot den uppfattning, som ligger till grund för ägodelningsrättens utslag, följes, så skulle inteckningen på 5 000 kronor svälla ut att gälla i halva AB och inteckningen på 10 000 kronor i hela AB. En tilllämpning av sammanläggningslagen enligt ägodelningsrättens grunduppfattning överensstämmer med den i lagberedningens promemoria upptagna principen, och det blir då klart, att rättsläget icke försämras för någon inteckningshavare. Mot bakgrunden av lagstiftarens inställning till det ovan under 4) angivna fallet med särinteckningen och med hänsyn till att medgivande icke fordras av någon inteckningshavare för sammanläggningen av A och B i det av mig angivna fallet, finner jag det uppenbart, att inteckningen å 5 000 kronor icke skall gälla i mer än halva AB. Uttrycket »hela» i § 16 täcker icke alla fall, och lagstiftaren har uppenbarligen gjort en blunder vid denna paragrafs avfattning. Mig veterligt är det också en praxis hos åtskilliga erfarna inskrivningsdomare att tolka § 16 på det sätt som jag har gjort. F. d. inskrivningsdomaren i Södra Roslags domsaga J. R. O. LJUNGWALDH, vars handbok i inskrivningsärenden är av synnerligen stort värde för inskrivningsavdelningarna vid de flesta häradsrätter och rådhusrätter, uppgav för ett par år sedan på en telefonförfrågan från mig, att hans tolkning av § 16 överensstämde med den jag här nu hävdat.
För att återgå till målet om sammanläggning av Myre 14 och 112, vill jag ännu en gång erinra om att principen om utsvällning av inteckningsansvaret fastställdes i sammanläggningslagen långt innan bestämmelserna om förmånsordning tillkommo. Institutet med förmånsordning har alltså inpassats i en redan färdig lag. Räckvidden av utsvällningsregeln i § 16 bör därför primärt bedömas med utgångspunkt från olika varianter av sammanläggning utan förmånsordning. Den omständigheten att centralkassan använt orden »placering i hela den genom sammanläggning — — — nybildade fastigheten» kan enligt min uppfattning icke medföra, att inteckningarna skulle komma att svälla ut i större område av de sammanlagda fastigheterna, än om ordet »hela » uteslutits ur medgivandet. Den som tillerkänner ordet »hela» i en förmånsordning en betydelse av att medföra utsvällning av inteckningsansvaret måste ju anse, att om ordet »hela» i målet ersattes med »halva», de två första inteckningarna om 800 kronor respektive 3 300 kronor skulle gälla endast i halva den sammanlagda fastigheten Myre 14 + 112. Mot ett sådant resonemang vill jag åberopa föl-
jande ur skälen till Jämtlands västra domsagas ägodelningsrätts utslag. »I lagen om sammanläggning av fastigheter å landet har man tillskapat en norm, varigenom prioriteten mellan inteckningar, meddelade i flera än en av de fastigheter som skola sammanläggas, kan bestämmas. I 16 § har upptagits regeln att om fastigheter sammanläggas och en eller flera av dem besväras av inteckning, som icke gäller i den eller de andra, inteckningen skall besvära hela den nybildade fastigheten. Härigenom har lagen kommit att utgöra ett komplement till inteckningsförordningen eller, om man så vill, ett avsteg härifrån så att alltså fast egendom kan bli intecknad utan iakttagande av de regler, som eljest gäller för meddelande av inteckning. — Men sammanläggningslagen torde ej avse att möjliggöra att en inteckning, vilken — såsom i förevarande fall — gäller i 1/2 av fastigheten A men ej i fastigheten B, skall efter sammanläggning av dessa komma att automatiskt besvära ej endast 1/2 av A + B utan t. o. m. hela A + B. Detta vore att gå längre än syftet med inteckningarnas ordnande vid sammanläggning kräver, och därmed synes också vara klart, att ägodelningsdomaren ej bör medverka härtill. Vill man uppnå det resultatet att hela A + B blir besvärad av inteckningsbeloppet, får man använda sig av de vanliga reglerna för vinnande av inteckning i fast egendom. Vad nu sagts bör gälla vare sig samtliga berörda sakägare äro ense om ett visst förslag eller ej. — Ägodelningsrätten delar emellertid Centralkassans mening att det ur praktisk synpunkt är mindre tillfredsställande att icke följa sakägarnas önskemål i de fall där de äro ense. — Om en inteckning gäller i 1/2 av fastigheten A men dessutom i hela B måste huvudregeln i 16 § sammanläggningslagen så tolkas att inteckningen efter sammanläggningen kommer att besvära hela A + B.»
Hovrätten har synbarligen icke tillerkänt ordet »hela» i centralkassans medgivande till sammanläggningen någon självständig betydelse i detta sammanhang. Som skäl för ändringsbeslutet har hovrätten anfört, att det av grunderna för bestämmelserna i 14 och 16 §§ sammanläggningslagen får anses följa, att alla tre inteckningarna skola gälla i hela den genom sammanläggningen bildade fastigheten. I skälen har tillagts att något allmänt intresse icke beröres av den förmånsordning, enligt vilken de tre inteckningarna skulle gälla i den nybildade fastigheten.
De argument och synpunkter, jag anfört till stöd för min uppfattning om den rätta tolkningen av § 16, äro måhända icke iögonfallande för en jurist, som sällan eller aldrig sysslar med inskrivningsärenden och sammanläggningar. För den, som har praktisk erfarenhet, träda de av mig anförda synpunkterna snart i förgrunden. Det kan ju icke vara fråga om att tolka ordet »hela» i § 16 på ett sätt vid sammanläggning med förmånsordning och på ett annat sätt vid sammanläggning utan förmånsordning.
Hos en del av de domstolsjurister, som sällan eller aldrig syssla med inskrivningsärenden, har jag stundom påträffat en inställning, som antyder, att vederbörande med viss nedlåtenhet betraktar inskrivningsärenden och nästan anse sina hjärnvindlingar för högt kvalificerade för att någonsin böra sysselsättas med en sådan enkel materia, som inskrivningsrätten enligt deras uppfattning är. Det är riktigt, att flerta-
let inskrivningsärenden äro enkla och av schablonartad natur, men det finns dock ärenden av svårbedömbar art i sådan utsträckning, att alla domstolsjurister — vare sig de sitta i första, andra eller tredje instans eller i lagstiftningsuppdrag — böra söka bibehålla sin kunskap om inskrivningsrätten. Att § 16 i sammanläggningslagen icke utgör det enda resultatet av bristande inskrivningsrättskunskaper hos lagstiftaren skall jag visa med ett exempel från en annan lag.
För bifall till ansökan om sammanläggning av fastigheter fordras enligt 14 § sammanläggningslagen bland annat, att sökanden erhållit lagfart å fastigheterna. Om fastighetsdel överlåtits för sammanläggning, gör § 14 det undantaget, att det är tillräckligt, att sökanden gjort ansökan om lagfart, vilken förklarats vilande endast i avbidan på avstyckningens fastställande. Ytterligare ett undantag från villkoret att sökanden skall ha lagfart finnes stadgat, men har märkligt nog intagits i 1955 års jordförvärvslag utan att någon hänvisning därtill gjorts i sammanläggningslagen. Enligt 7 § jordförvärvslagen äger lantbruksnämnd göra ett tillstånd till fastighetsförvärv för sin giltighet beroende av att fånget leder till sammanläggning. I andra stycket i § 7 föreskrives, att om giltigheten av förvärvstillstånd gjorts beroende av att fånget leder till sammanläggning samt ansökan om lagfart skett och förklarats vilande endast i avbidan på fastighetsbildningens genomförande, sammanläggningen icke må hindras av att lagfarten ej beviljats. Såsom framgår av andra stycket är tanken den, att förvärvaren söker lagfart före sammanläggningen, lagfartsansökningen förklaras vilande i avbidande på sammanläggningen, och sedan sammanläggning skett, fullföljer förvärvaren lagfartsansökningen och får full lagfart. Så taga vi ett exempel. Lantbrukaren X äger fastigheten A och köper fastigheten B och får förvärvstillstånd med villkor om sammanläggning av B med A. X får vilande lagfart på B. För att förenkla problemet tänka vi oss, att A och B besväras av samma inteckningar. Vad finner ägodelningsdomaren, om han följer lagbestämmelserna om sammanläggning ordagrant? Sammanläggningen går aldrig att verkställa om A besväras av inteckning av annan beskaffenhet än i 14 § 3 st. sammanläggningslagen sägs. Han vet nämligen icke den verkliga inteckningsbelastningen på B. Enligt sista stycket i 14 § sammanläggningslagen skall vad i § 14 sägs om inteckning äga motsvarande tillämpning å fordran och annan rättighet, som utan inteckning åtnjuter skydd enligt 11 kap. 2 § jordabalken, d. v. s. lagparagrafen om ogulden köpeskilling. Fordran på ogulden köpeskilling är en legal panträtt och ligger i en försåld fastighet precis som en vanlig inteckning, allenast med den skillnaden att någon publicitet icke finnes om densamma eller om dess storlek. (Se UNDÉN, Svensk sakrätt II Fast egendom senare avd. (1958) s. 339 och 365 ff.) Denna belastning häftar vid den sålda fastigheten t. o. m. lagaståndstidens utgång, d. v. s. fram t. o. m. tre månader efter lagfarts beviljande i stad med rådhusrätt och i övriga delar av Sverige fram t. o. m. den inskrivningsdag, som infaller näst efter sex månader från lagfarts beviljande. Någon möjlighet för ägodelningsdomaren att i vårt fall av handlingarna utläsa, huruvida utrymme finnes för ogulden köpeskilling beträffande fastigheten B, föreligger regelmässigt icke, eftersom de flesta lagfartssökande inge ett köpebrev, enligt vilket köpeskillingen
är tillfullo betald. Märk ordalagen i 11 kap. 2 § jordabalken: »Nu haver den, som sålde, icke uppburit fulla penningar, ändock han i köpebrevet tillstått, att han köpeskillingen till fullo bekommit; njute sin säkerhet i det som sålt är, framför andra köparens borgenärer.» I det av mig angivna fallet vet ju icke ägodelningsdomaren, om ett fall föreligger, där medgivande till sammanläggning fordras från särinteckningshavare med sämre rätt (alltså i detta fall den som har ogulden köpeskillingsrätt). Meningen kan ju icke vara, att ägodelningsdomaren skall i ett skriftligt förfarande, som sammanläggning inför honom är, ringa runt och fråga huruvida utrymme finnes för ogulden köpeskilling, och inte heller kan det vara meningen att en säljare av B — om han verkligen uppburit hela köpeskillingen — skall ge något medgivande till en sammanläggning, som icke rör honom på något sätt. Jag för min del brukar skriva, att utrymme för inteckning för ogulden köpeskilling icke föreligger, trots att jag icke alls vet om detta är riktigt. Med den nuvarande lagtexten i jordförvärvslagen är problemet olösligt, om sammanläggningslagens alla föreskrifter skola följas (jämför Hypoteksombudsmännens förhandlingar 1950 s. 1751—1752, som behandlar andra spörsmål rörande inteckning för ogulden köpeskilling i samband med sammanläggning).
Bertil Adèll