Betänkande ang. ny hyreslagstiftning. Hyreslagstiftningssakkunniga (jfr 1963 s. 479, 574) har avlämnat sitt betänkande »Ny hyreslagstiftning» (SOU 1966: 14) jämte en särskild undersökning av hyressplittringen (SOU 1966: 15).
Utredningsuppdraget har syftat till att ersätta hyresregleringen med en friare hyresmarknad, på vilken hyresgästen skall ha besittningsskydd, innefattande jämväl vissa spärrar mot oskälig hyra.
I fråga om besittningsskyddet för bostadshyresgäst, vilket är av direkt typ och innebär rätt för hyresgästen att i princip erhålla förlängning av hyresavtalet vid hyrestidens slut, följer de sakkunniga delvis hyreslagskommitténsförslag (SOU 1961: 47) under beaktande av däröver avgivna remissutlåtanden av betydelse. Från besittningsskyddets tillämplighetsområde undantas vissa avtal, nämligen då hyresobjektet är en del av uthyrarens bostad, korttidsavtal (högst nio mån.) samt avtal, i vilket hyresgästen under vissa förutsättningar avstått från det besittningsskydd han förut innehaft.
Besittningsskyddet kan brytas dels då hyresrätten är förverkad, dels då hyresvärden har ett väsentligt intresse att upplösa hyresförhållandet och det icke strider mot god hyressed eller är obilligt att hyresgästen måste flytta. Enligt förslaget skall besittningsskyddet vara fast i normala fall, medan i andra fall, t. ex. vid rivning, i en- eller tvåfamiljshus, i möblerad lägenhet eller i tjänstebostadsförhållande, större utrymme medges för hänsynstagande till hyresvärdens intressen.
Hyran för bostadslägenheter föreslås skola bestämmas genom avtal mellan parterna och alltså i princip ej vara underkastad myndighets fastställelse eller godkännande. Det är emellertid nödvändigt att ha en hyresspärr för att besittningsskyddet skall kunna upprätthållas. Om hyresgästen ej vill nöja sig med den hyra som hyresvärden fordrar för fortsatt hyresförhållande, kan han påkalla prövning av skäligheten. Om den av hyresvärden fordrade hyran är oskälig, d. v. s. väsentligt överstiger hyran för till bruksvärdet likvärdiga lägenheter, skall den nedsättas till skäligt belopp. Eljest skall den fordrade hyran godtagas. Motiven anger närmare normerna för skälighetens bedömande. Av vikt är att som jämförelse ej kan godtagas enstaka hyror, utan det måste röra sig om en någorlunda påtaglig hyresnivå. För att hindra att bristbetingad efterfrågan slår igenom på hyresnivån i allmänhet föreslår de sakkunniga att man efter särskilt förordnande för orter, där särskild uppmärksamhet är påkallad till förekommande av oskälig hyresstegring, skall kunna i dessa orter begära prövning av den första hyran i ett visst hyresförhållande även un-
der löpande avtalsperiod, dock senast inom ett år och utan återbetalningsskyldighet om hyran nedsättes. Sagda prövning kan sägas vara en av bostadsbristen beroende kvardröjande rest av hyreskontrollen, men prövningen är av annan natur än inom hyresregleringen, i det man frångår varje anknytning till års- eller kostnadsnivå. Eljest kan hyran komma under bedömande endast om hyresvärden önskar höja den i samband med övergång till ny avtalsperiod.
För lokalernas del föreslås indirekt besittningsskydd av ersättningsnatur. I jämförelse med 1961 års förslag, vilket också innehöll indirekt skydd, utbyggs hyresgästens ersättningsrätt avsevärt i syfte att fylla en såväl preventiv som reparativ funktion. I fråga om värderingen av hyresgästens skada till följd av obefogad förlängningsvägran har analogier dragits från expropriationslagstiftningen. Även för lokalernas del föreslås vissa undantag från tillämplighetsområdet. Det indirekta skyddet är konstruerat så, att det skall stå hyresvärden fritt att kräva högre hyra, men om han ej får ut vad han begärt av ny hyresgäst sedan den hittillsvarande hyresgästen nödgats flytta, blir han ersättningsskyldig mot denne.
Rätten att överlåta hyresrätten föreslås förstärkt i fråga om make i samband med bodelning, varvid de hyresrättsliga reglerna anknyts till de äktenskapsrättsliga, och utvidgad i andra fall. Således utformas nya substitutionsrätter i avseende å bostad, som skall kunna utan hyresvärdens samtycke men efter särskild prövning (medling, skiljedom eller domstol) överlåtas å samboende, och beträffande lokal, vilken utan värdens samtycke men efter motsvarande prövning förutsätts kunna överlåtas i samband med där bedriven rörelse. Däremot inskränks något dödsboets hittillsvarande överlåtelserätt, som anses ha missbrukats i skydd av hyresregleringen. Rätt att utan värdens samtycke överlåta hyresrätten i och för lägenhetsbyte föreslås icke; de sakkunniga förlitar sig t. v. på en aktiviserad frivilliglinje men har i beredskapen paragraf med motiv om tvångsbytesrätt att användas om frivilliglinjen ej förslår.
Beträffande förfarandet i hyrestvister föreslås statlig obligatorisk medling med stark organisation och stora distrikt, skyldighet att framlägga medlingsbud och skyldighet att svara på detta vid äventyr att passivitet leder till förlikning. Medlingsnämnden, vars ordförande skall vara domare och som skall ha en intresserepresentant från vardera sidan, skall kunna konstituera sig som skiljenämnd, om parterna är ense om att påkalla skiljedom. Med hänsyn till det sagda anses endast ett begränsat antal hyrestvister komma att gå domstolsvägen, vilken av rättssäkerhetsskäl föreslås i besittningsskyddsmål ersätta hyresnämnder och hyresråd. Som domstol i första instans föreslås en inom underrättsorganisationen inrättad hyresdomstol bestående av den ordinarie underrättsdomaren och en intresserepresentant från vardera sidan. Rättegången avses bli densamma som i vanliga tvistemål; dock skall i besittningsskyddstvist rörande bostad parterna liksom nu i hyresregleringsprocessen själva vidkännas sina kostnader i underrätten. Förbud att överklaga hovrättens dom i besittningsskyddstvist föreslås med mycket få undantag; härutinnan är förslaget ett inom den svenska processrätten ovanligt försök att åstadkomma ett absolut tvåinstanssystem.
De sakkunniga har vidare gjort en översyn av allmänna hyreslagens regelsystem. Särskilt kan nämnas uppsägning, förverkande och otillbörlig tillämpning av hyresvillkor. I huvudsak kvarstår den hittills varande systematiken.
De nya reglerna har utformats som ändring av 3 kap. nyttjanderättslagen men förutsätts komma att ingå såsom 12 kap. i den nya jordabalken med de ändringar som därav kan föranledas.
Den nya lagstiftningen föreslås träda i kraft d. 1 nov. 1967 utom beträffande bostäder i Stockholms-, Göteborgs- och Malmöregionerna, där de nya reglerna för besittningsskydd och hyressättning föreslås ej få verkan före d. 1 jan. 1970. Avsevärd fördröjning i övergången till ny lag sker dock genom att denna i princip ej blir gällande på gamla avtal förrän viss uppsägningstidpunkt passerats.
Betänkandet är enhälligt så när som på att en ledamot önskar omedelbart genomförande av rätt för hyresgästen att byta lägenhet utan hyresvärdens samtycke. M. v. K.