Utredning om konsumentskydd vid förvärv av småhus
Regeringen har den 6 mars 1975 beslutat tillsätta en utredning med uppdrag att föreslå åtgärder till förbättrat konsumentskydd vid förvärv av småhus m. m.
    I utredningsdirektiven framhåller statsrådet Lidbom att det under senare år har förekommit ett omfattande lagstiftningsarbete på det konsumentpolitiska området. Reformerna har framför allt gällt varu- och tjänsteområdena, medan fastighetsmarknaden inte har varit föremål för samma uppmärksamhet. Det har emellertid nu bedömts som angeläget att sätta i gång en utredning för att åstadkomma ett förbättrat konsumentskydd även på fastighetsområdet.
    Utredningens uppdrag gäller i första hand de problem som uppstår vid köp av småhus och vid förvärv av tomtmark som är avsedd för småhusbebyggelse. Utredningen skall vidare ta upp vissa frågor om uppförande av småhus. I viss omfattning skall utredningsuppdraget också omfatta problem som rör större fastigheter. Sålunda skall utredningen vid sina överväganden beträffande fastighetsmäklarnas verksamhet behandla även förmedlingen av andra fastigheter än småhus.
    I direktiven påpekas att det vid förvärv av småhus kan förekomma standardavtal som ensidigt tillgodoser säljarens intressen och som på grund därav kan vara oskäliga mot förvärvaren. För att få till stånd en effektiv sanering av avtalsvillkoren anser statsrådet Lidbom att tillämpningsområdet för avtalsvillkorslagen bör utvidgas till att omfatta också villkor som används vid försäljning av småhusfastigheter eller tomtmark som är avsedd för småhusbebyggelse. Man bör därvid inte stanna vid fall då säljaren är näringsidkare, utan utredningen bör utgå från att avtalsvillkorslagen skall utvidgas till att omfatta även villkor som används av annan än näringsidkare vid erbjudande av småhus eller tomtmark, om erbjudandet förmedlas av näringsidkare. Det framhålls att eventuella förbud enligt avtalsvillkorslagen i sådana fall bör riktas mot den näringsidkare som har förmedlat erbjudandet och inte mot den enskilde säljaren. Genom en sådan utvidgning av lagens tillämpningsområde inbegriper man således de fall då försäljningen kommer till stånd genom förmedling av en fastighetsmäklare.
    När det sedan gäller de rent civilrättsliga reglerna påpekas i direktiven att bestämmelserna i 4 kap. jordabalken, som reglerar säljarens och köparens rättigheter och förpliktelser mot varandra, utformats med utgångspunkt i att säljaren och köparen är jämbördiga parter. När så inte är fallet, kan emellertid dessa regler vara mindre lämpliga. Nackdelen är framför allt att bestämmelserna är dispositiva och att de således kan sättas ur spel genom avtalsklausuler som ensidigt tillgodoser den ena partens intressen. Enligt direktiven bör därför vissa tvingande regler införas om förvärv av småhus och tomtmark som är avsedd för småhusbebyggelse. Liksom konsumentköplagens bestämmelser bör

 

dessa regler gälla endast när förvärvaren är konsument och fastigheten huvudsakligen är avsedd för enskilt bruk.
    Särskilt viktigt anges vara att för förvärv av nya hus införa regler för det fall att fastigheten är behäftad med fel. Det uttalas härvid att ett minimum bör vara att säljaren resp. entreprenören inte skall kunna friskriva sig från ansvar för fel som hänför sig till egenskap som kan anses utfäst. Utredningen skall emellertid överväga om man inte bör gå längre och införa ett ansvar som gäller oberoende av eventuell garantiutfästelse och oavsett om säljaren resp. entreprenören har känt till eller bort känna till felet. Om ett så långtgående ansvar införs, bör det dock enligt direktiven lämpligen begränsas till att gälla viss tid efter tillträdesdagen. Vidare kan det finnas anledning att ställa upp vissa begränsningar med hänsyn till felets beskaffenhet.
    När det gäller påföljder vid fel sägs att utredningen bör kunna hämta ledning i konsumentköplagens och jordabalkens bestämmelser. Om felet inte är av ringa betydelse, skall sålunda köparen i princip ha rätt att häva köpet. Han skall också ha rätt att söka framtvinga en riktig prestation, om felet är sådant att detta låter sig göra. Som andra påföljder nämns rätt till avdrag på köpeskillingen och skadestånd.
    I fråga om förvärv av äldre småhusbebyggelse måste man enligt direktiven beakta att säljaren ofta är en privatperson och att parterna i så fall är mera jämställda. I dessa fall utgör jordabalkens regler en rimligare avvägning av parternas intressen. Emellertid framhålls att det även i dessa fall förekommer en rikhaltig flora av friskrivningsklausuler som syftar till att sätta jordabalkens regler ur spel. Utredningen skall därför även överväga om rättsläget när det gäller förvärv av äldre småhus är tillfredsställande.
    En viktig del av utredningens uppdrag består i att framlägga förslag om vilka regler som skall gälla för fastighetsmäklares verksamhet. I direktiven anges att man som ett minimum måste kräva av en fastighetsmäklare att han inte är olämplig för verksamheten på grund av sina personliga förhållanden. Utredningen skall därutöver överväga vilka krav på kunskaper och erfarenheter som bör uppställas för fastighetsmäklare, varvid utgångspunkten skall vara att dessa krav inte får ställas så högt att de utesluter i och för sig lämpliga personer från denna yrkesverksamhet.
    I utredningsuppdraget ingår också att föreslå regler rörande fastighetsmäklarnas ansvar. I detta hänseende skall övervägas om inte mäklaren skall ha ett särskilt ansvar gentemot köparen vid förmedling av småhus. Utredningen skall också pröva i vad mån mäklaren bör ansvara solidariskt med säljaren eller ha ett subsidiärt ansvar i förhållande till denne.
    För att göra fastighetsmäklares, säljares och entreprenörs ansvar mera effektivt kan det enligt direktiven finnas skäl att införa någon form av garantisystem genom att t. ex. ställa upp regler om skyldighet för säljare som är näringsidkare samt för entreprenör och mäklare att teckna ansvarsförsäkring. Det ingår i utredningens uppdrag att pröva även denna fråga samt att överväga hur ett eventuellt garantisystem bör vara utformat.
    Utredningen skall vidare överväga om det behövs särskilda regler för att förhindra oskälig arvodesdebitering från fastighetsmäklares sida. En annan fråga som faller inom utredningsuppdraget gäller formerna för samhällets kontroll av fastighetsmäklarnas verksamhet. Det anges på denna punkt att en möjlighet är att bygga på det auktorisationssystem som f. n. handhas av handelskamrarna. En annan möjlighet anges vara att införa krav på tillstånd för

 

att driva mäklarverksamhet. Som ett komplement till ett sådant tillståndssystem kunde man överväga att utforma vissa allmänna regler för hur mäklarverksamhet skall bedrivas.
H. D-s