Beräkning av tomträttsavgälder

 

I en artikel i SvJT 1975 s. 656 ff har professor Carsten Welinder redovisat sin syn på beräkningen av avgäldsräntan vid tomträtt samt det beräkningssätt, som legat till grund för tre tomträttsdomar av Högsta Domstolen i mars 1975 (DT 22—24). Här nedan kommer — närmast som en jämförelse med Welinders och HD:s räknesätt — att redovisas den uppfattning, som Sveriges Villaägareförbund (SVF) har i dessa frågor. Villaägareförbundet är riksorganisationen för småhus- och fritidshusägare, och många av förbundets medlemmar disponerar sina fastigheter med tomträtt. En något fylligare beskrivning av SVF:s beräkningssätt har varit införd i Svenska Dagbladet den 24 oktober 1975.
    De båda beräkningssätten uppvisar likheter men också vissa olikheter. Gemensamt för HD:s och SVF:s räknesätt är att man utgår från en primär kalkylränta. Av HD anges i DT 22 som grund den effektiva räntan på statsobligationer med femton års löptid, vilken under tredje kvartalet 1968 var något över 6 %. Denna procentsats höjdes dock av HD med hänsyn till att "det får antagas att en fastighetsägare räknat med en ej oväsentligt högre förräntning på det i fastigheten nedlagda kapitalet", varför en räntesats av 7 à 8 (7,5) % framstod som realistisk. — Det kan noteras, att de tre HD-målen avsåg tomträtt för kommersiella ändamål, varför de ej torde vara prejudicerande för småhus.
    Som uttryck för den primära kalkylräntan använder SVF kommunens räntekostnad, beräknad som kommunlåneräntan. För att utjämna de enskilda årens avvikelser beräknas ett genomsnitt för den senaste tioårsperioden. Detta medeltal utgjorde för perioden 1965—74 7,2 %.
    Från den så beräknade primära kalkylräntan gör både HD och SVF korrektioner. HD korrigerar för den förmodade markvärdestegringen, som sätts till 5 % per år. Anledning till sådan korrektion anses dock föreligga endast för den närmaste 30-årsperioden. Avkastningen antas utfalla årsvis i förskott. Den på detta sätt korrigerade kalkylräntan, "den procentuella tomträntan", blir 3,47 % (rätteligen 3,53 % enligt Welinders artikel).
    SVF korrigerar på motsvarande sätt den primära kalkylräntan (7,2 %), men inte med hänsyn till den uppskattade årliga markvärdestegringen under 30 år utan med den faktiska genomsnittliga penningvärde försämringen under den period, som kalkylräntan beräknats för. Enligt konsumentprisindex var inflationen under denna period (1965—74) i genomsnitt 5,8 %. Som resultat erhålles en realränta av 1,4 %, avrundat 1,5 %.
    Motivet för denna korrektion är, att kommunen kommer i åtnjutande av markvärdestegringen genom den höjning av markvärdet, som görs vid omräkningen av avgälden vid varje avgäldsperiods början. Markvärdestegringen kan vara större än, lika med eller mindre än penningvärdeförsämringen. Kalkylräntan innefattar emellertid en ersättning för penningvärdeförsämringen. För att inte denna ersättning skall utgå dubbelt krävs att kalkylräntan reduceras med inflationsprocenten.
    HD gör vidare en ytterligare korrektion för att avgälden bestäms med utgångspunkt från markvärdet vid varje avgäldsperiods början och inte från det något högre medelmarkvärdet under perioden. I HD-målen DT 22—23 blir vid 5 % markvärdestegring den så förhöjda avgäldsräntan 4,25 %.
    Också SVF räknar med en höjning av motsvarande anledning, men anger att den bör ske med försiktighet. Vid antagande av 2 %, 4 %, 6 % och

 

8 % årlig markvärdestegring blir resultatet en slutlig avgäldsränta av resp. 1,7 %, 1,8 %, 2,0 % och 2,2 %.
    Avslutningsvis görs här några kommentarer till de två beräkningssätten.
    Beräkningarna skiljer sig något åt dels i principiella avseenden, dels från mera praktiska synpunkter.
    Vad först gäller den förhöjning av den primära kalkylräntan med ca 1,5 %, som görs av HD, kan noteras, att HD-målen gällde tomträtt för kommersiella ändamål. Vid småhus finns inte motsvarande motiv för förhöjning, eftersom syftet med att inneha tomträttsmark inte är kapitalplacering.
    För att ge erforderlig stadga åt ränteberäkningarna är det lämpligt att anknyta till det statistiska räntegenomsnittet under en på förhand bestämd tidsperiod, som inte bör vara för kort.
    Det kan vidare i princip ifrågasättas om det, på det sätt HD gör, är riktigt att korrigera för den förväntade markvärdestegringen. En sådan metod leder till den svårförståeliga konsekvensen, att avgäldsräntan blir lägre för ett område med hög förväntad markvärdestegring än vid låg markvärdestegring. Härigenom "korrigeras bort" den eventuella realvärdestegring, som kommunen kan göra anspråk på. Markvärdet (marknadsvärdet) får i stället uppfattas som den vid varje tidpunkt bästa tillgängliga bedömningen både av fastighetens framtida omedelbara avkastning och av dess värdeutveckling. I stället bör korrektionen avse penningvärdeförsämringen. Det föreligger vidare en klar samvariation mellan marknadsräntan och penningvärdeförsämringen. Denna bör därför bestämmas statistiskt för samma basperiod som den primära kalkylräntan, inte uppskattas för framtiden. Härigenom uppnås också en större säkerhet vid räntebestämningen.
    Bestämningen av avgälden blir avgörande endast för den närmaste avgäldsperioden. De efterföljande periodernas avgälder blir bestämda med utgångspunkt från de faktiska markvärden och räntesatser, som då föreligger. Att söka beakta vad som kan inträffa efter den närmaste perioden är därför onödigt och kan leda till direkta felaktigheter.

Ingvar Fridell