Nedsättning
Nedsättning kan ske enligt lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet när t. ex. gäldenär ej vet till vem han skall betala eller när borgenär vägrar ta emot betalning. 1 § lagen (1927:56) om nedsättning av pengar hos myndighet: "Vägrar borgenär att mottaga erbjuden betalning av förfallen gäld, som skall erläggas i penningar, eller är på grund av borgenärs bortovaro eller sjukdom eller någon annan av honom beroende omständighet gäldenären hindrad att verkställa betalning av sådan gäld, äge gäldenären fullgöra betalning genom att för borgenärens räkning nedsätta beloppet hos länsstyrelsen.
    Lag samma vare, där gäldenären ej vet eller bör veta vem som är borgenär, så ock där ovisshet råder om vem av två eller flera som är rätt borgenär samt gäldenären icke skäligen kan anses pliktig att på eget äventyr bedöma, till vilken av dem betalningen skall erläggas".
    Nedsättning kan även ske enligt 12 kap. 21 § jordabalken när hyresgäst anser att han har rätt till nedsättning av hyran. Hyresgästen har rätt att nedsätta enligt detta lagrum om han t. ex. har en motfordran mot hyresvärden. Hyresgästen behöver ej förlora hyresrätten om han nedsätter hyran eller

 

128 Anders Karlströmdel därav. 12 kap. 21 § 1 st. jordabalken: "Anser hyresgästen att han enligt 11-14, 16-18 eller 26 § har rätt till nedsättning av hyran eller till ersättning för skada eller för avhjälpande av brist eller att han har någon annan motfordran hos hyresvärden, och vill hyresgästen dra av motsvarande belopp på hyra som utgår i pengar, får han deponera beloppet hos länsstyrelsen. Vad som sagts nu gäller också när det råder tvist om storleken av hyran som skall utgå i pengar men som ej är till beloppet bestämd i avtalet".
    Hur skall en hyresgäst förfara som har möjlighet att nedsätta med stöd av bägge lagrummen? Kan han gardera sig mot att behöva betala två gånger samtidigt som han åberopar motfordran?
    Ett praktiskt exempel kan vara att hyresvärden tvistar med entreprenören om kostnaden för ombyggnad av fastigheten. Hyresvärden och hyresgästen har anlitat samma entreprenör för arbeten i fastigheten. I tvisten är fråga om entreprenadens pris och om fastighetsägaren eller hyresgästarna är rätt gäldenär. Fastighetsägaren har pantsatt hyreskontraktet till entreprenören som säkerhet för entreprenörens fordran. Såväl fastighetsägaren som entreprenören påstår sig ha rätt till hyran, fastighetsägaren enligt hyreskontrakt och entreprenören enligt pantsättning.
    Hyresgästen anser sig ha stora motfordringar på hyresvärden, enär lokalen ej var klar i tid och lokalen var för liten. Hyresvärden bestrider dessa krav.
    Hyresgästen kan inte betala hyran eftersom han inte vet till vem han skall betala. Betalar han till hyresvärden riskerar han att få betala en gång extra till entreprenören eller vice versa. Emellertid vill hyresgästen betala varken till hyresvärden eller till entreprenören då han anser sig ha en motfordran.
    Kan hyresgästen gardera sig genom att nedsätta pengar (hyran) enligt 1927 års lag? Om hyresgästen nedsätter enligt 1927 års lag kan hyresvärden och entreprenören enligt 6 § göra upp om vem av dem som skall få pengarna utbetalda till sig. Den utsedde "rättmätige" betalningsmottagaren kan omedelbart lyfta pengarna hos länsstyrelsen. Hyresgästen förlorar här sin möjlighet att åberopa motfordran. Svaret på den i detta styckes första mening ställda fråga är nej.
    Kan hyresgästen gardera sig genom att nedsätta hyran enligt 12 kap. 21 § jordabalken (motfordran)? Om hyresgästen nedsätter enligt sistnämnda lagrum och hyresgästen och hyresvärden kommer överens enligt 12 kap. 22 § andra stycket jordabalken, kan hyresvärden lyfta beloppet. Trots denna nedsättning kan entreprenören kräva betalning då kontraktet är pantsatt. Hyresgästen riskerar att få betala två gånger. Svaret på den i detta styckes första mening ställda fråga är nej.
    Kan hyresgästen kombinera 12 kap. 21 § jordabalken och 1927 års lag?
    Enligt länsstyrelsens i Stockholms län beslut 1982-02-25 i två mål kan 12 kap. 21 § jordabalken och 1927 års lag ej kombineras.1 Svea hovrätt fastställde länsstyrelsens beslut den 29 april 1982.2 I målen var fråga om hyresgäst kunde nedsätta enligt 12 kap. 21 § jordabalken (motfordran) och som hyresvärd ange: hyresvärd och entreprenör.
    I målet var även fråga om nedsättning kunde göras enligt 1927 års lag med yrkande att: "för den skull klarhet skulle vinnas i frågan om vem som är rätt borgenär, skall hyran i samma ögonblick anses nedsatt enligt 12 kap. 21 §

 

1 Dnr 32 G-38-82 och 32 H-102-82.

2 Mål U 494/82.

 

Nedsättning 129jordabalken". Hovrätten konstaterade i sitt beslut att båda ansökningarna avsåg nedsättning även i förhållande till entreprenören. Då entreprenören ej är hyresvärd kunde detta ej bifallas. Vid nedsättning enligt 1927 års lag kan förbehåll göras för rätt att återta beloppet. Detta förbehåll räcker inte för att gardera hyresgästen. Om det nedsatta beloppet återtas, anses att nedsättning icke ägt rum.
    Kan hyresgästen gardera sig? Svaret är nej!
    Nedsätter hyresgäst enligt 12 kap. 21 § jordabalken riskerar han att få betala till entreprenören också. Nedsätter hyresgästen enligt 1927 års lag förlorar han möjligheten att göra sin motfordran gällande. Lagstiftaren kanske borde ingripa.
 

Anders Karlström

 

9-36-162 Svensk Juristtidning