Om utmätning av bostadsrätt sedan nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten förverkats

    Stadsfogden Å. ALLENMARK har i SvJT 1959 s. 619 kritiserat ett par hovrättsdomar angående utmätning av bostadsrätt. I förhoppning om att den intresserade skall erinra sig A:s referat av rättsfallen och aktuell lagtext, vill jag med hänvisning härtill anmäla en från A. avvikande mening. Genmälet har dröjt i avvaktan på ett avgörande i HD.
    Jag vill då först slå fast att problemet gäller vad en utmätning av en bostadsrätt skall omfatta, sedan denna rätt — i varje fall för den aktuelle bostadsrättshavaren — blivit mer eller mindre inskränkt. I båda rättsfallen bestod inskränkningen däri att nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten var förverkad. A. menade att bostadsrätten efter verkställd utmätning skulle försäljas å exekutiv auktion och det utan inskränkningar och har utförligt motiverat detta. Från de berörda föreningarnas sida, vilka biträddes av mig, hävdades att försäljning skulle ske med samma inskränkning i förfoganderätten som gällt för gamle bostadsrättshavaren — utmätningsgäldenären.
    Lagtexten ger ringa vägledning och detsamma kan sägas om motiv och kommentarer. Inte heller de refererade rättsfallen ger tillfredsställande svar. Så mycket är dock klart att en förenings väsentliga korrektiv mot tredskande bostadsrättshavare är förverkande av nyttjanderätten enligt 47 § lagen om bostadsrättsföreningar (BrFL) och i sista hand försäljning å offentlig auktion enligt 53 §. Med stöd av detta lagrum kan föreningen få sitt mellanhavande med bostadsrättshavaren reglerat.
    Hur ter sig situationen vid försumlighet från bostadsrättshavarens sida, exempelvis vid underlåten betalning av årsavgiften? Föreningens tålamod är förbrukat och uppsägning sker med åberopande av förverkandegrund. Låt oss utgå ifrån att uppsägningen är befogad och att bostadsrätten utgör bostadsrättshavarens sista och enda utmätningsbara tillgång. Med hänsyn till bostadsrättskontrollagen ligger det i bostadsrättshavarens intresse att framprovocera bostadsrättens försäljning å exekutiv auktion, där prisstopp ej gäller. Låt oss emellertid koppla bort detta irrationella (!) moment, vilket enligt mitt förmenande aktualiserat de båda rättsfallen och låt oss bedöma problemet, som om samma pris gällde vid allt slags försäljning. Det låge då närmast till hands för bostadsrättshavaren att sälja bostadsrätten underhand och i anslutning därtill göra upp sitt mellanhavande med föreningen. Bostadsrättshavaren skulle därvid tillgodogöra sig bostadsrättens »bruttovärde» med avdrag för sin skuld till föreningen. Det torde vara ostridigt att varken frivillig försäljning eller försäljning å offentlig auktion enligt 53 § BrFL kan äga rum utan att föreningen får sin fordran täckt framför övriga fordringsägare.
    Bostadsrättshavaren förlitar sig emellertid på att den av A. hävdade

 

uppfattningen är riktig. Han sitter kvar i lägenheten och låter föreningen inleda en tidsödande och kostsam rättegång med åtföljande vräkningsdom. Så sent som möjligt framprovoceras en exekutiv försäljning, där bostadsrättshavaren eller hans (honom närstående) fordringsägare tror sig kunna tillgodogöra sig hela »bruttovärdet» av bostadsrätten. Föreningen förmodas stå där med en tämligen värdelös oprioriterad fordran, vilken nu omfattar förutom ytterligare förfallna avgifter jämväl rättegångskostnader.
    Skulle en exekutiv försäljning få denna till skillnad från försäljning å offentlig auktion menliga påföljd för föreningen, vore det hög tid att revidera lagstiftningen på förevarande område. Jag vill här anmärka att Allenmark och jag torde vara ense om att den exekutiva försäljningen icke kan förhindras. Meningarna bryter sig ifråga om vad som skall säljas å den exekutiva auktionen eller den rätt, vilken förvärvas av köparen å den exekutiva auktionen.
    Den 6 maj 1961 meddelade HD sitt beslut. I målet hade bostadsrätten tagits i mät år 1957 för oguldna skatter m. m. Innan exekutiv försäljning av den i mät tagna bostadsrätten begärts, förklarades nyttjanderätten till lägenheten förverkad genom laga kraftägande dom. Efter försäljning av bostadsrätten exekutivt yrkade bostadsrättsföreningen hos överexekutor i första hand återgång av auktionen och i andra hand att auktionen ej skulle avse bostadsrätten utan »endast bostadsrättshavarens rätt till eventuellt överskott vid försäljning av bostadsrätten på sätt 53 § andra stycket lagen om bostadsrättsföreningar anvisar». Överexekutor lämnade föreningens klagan utan bifall, vilket också fastställdes av hovrätten. HD förklarade i sitt beslut: »Enär det exekutiva förfarandet beträffande bostadsrätten icke inverkar på föreningens rätt jämlikt 53 § lagen om bostadsrättsföreningar att sälja samma bostadsrätt å offentlig auktion och att av vad som inflyter genom en sådan försäljning uppbära så mycket som erfordras till täckande av föreningens fordran hos den gamle bostadsrättshavaren, samt förfarandet ej heller i övrigt såvitt visats, angår någon föreningens rätt, finner Kungl. Maj :t att föreningen icke är behörig föra talan i målet.»
    HD har sålunda på ett otvetydigt sätt givit uttryck åt den meningen att en bostadsrättsförening är bibehållen vid sin rätt att gentemot en förvärvare av bostadsrätt å exekutiv auktion göra gällande bl. a. sin rätt att sälja bostadsrätten å offentlig auktion och av vad som därvid inflyter täcka sin fordran å den gamle bostadsrättshavaren.
    Den intresserade hänvisas i övrigt till HESSLERS uppsats i ämnet i Rättsvetenskapliga studier ägnade minnet av Phillips Hult s. 202 ff.¹

 

Adolf Hamilton

 

¹ Jfr ovan s. 712.