Om utmätning av bostadsrätt sedan nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten förverkats
Stadsfogden Å. ALLENMARK har i SvJT 1959 s. 619 kritiserat ett par hovrättsdomar angående utmätning av bostadsrätt. I förhoppning om att den intresserade skall erinra sig A:s referat av rättsfallen och aktuell lagtext, vill jag med hänvisning härtill anmäla en från A. avvikande mening. Genmälet har dröjt i avvaktan på ett avgörande i HD.
Jag vill då först slå fast att problemet gäller vad en utmätning av en bostadsrätt skall omfatta, sedan denna rätt — i varje fall för den aktuelle bostadsrättshavaren — blivit mer eller mindre inskränkt. I båda rättsfallen bestod inskränkningen däri att nyttjanderätten till den med bostadsrätten avsedda lägenheten var förverkad. A. menade att bostadsrätten efter verkställd utmätning skulle försäljas å exekutiv auktion och det utan inskränkningar och har utförligt motiverat detta. Från de berörda föreningarnas sida, vilka biträddes av mig, hävdades att försäljning skulle ske med samma inskränkning i förfoganderätten som gällt för gamle bostadsrättshavaren — utmätningsgäldenären.
Lagtexten ger ringa vägledning och detsamma kan sägas om motiv och kommentarer. Inte heller de refererade rättsfallen ger tillfredsställande svar. Så mycket är dock klart att en förenings väsentliga korrektiv mot tredskande bostadsrättshavare är förverkande av nyttjanderätten enligt 47 § lagen om bostadsrättsföreningar (BrFL) och i sista hand försäljning å offentlig auktion enligt 53 §. Med stöd av detta lagrum kan föreningen få sitt mellanhavande med bostadsrättshavaren reglerat.
Hur ter sig situationen vid försumlighet från bostadsrättshavarens sida, exempelvis vid underlåten betalning av årsavgiften? Föreningens tålamod är förbrukat och uppsägning sker med åberopande av förverkandegrund. Låt oss utgå ifrån att uppsägningen är befogad och att bostadsrätten utgör bostadsrättshavarens sista och enda utmätningsbara tillgång. Med hänsyn till bostadsrättskontrollagen ligger det i bostadsrättshavarens intresse att framprovocera bostadsrättens försäljning å exekutiv auktion, där prisstopp ej gäller. Låt oss emellertid koppla bort detta irrationella (!) moment, vilket enligt mitt förmenande aktualiserat de båda rättsfallen och låt oss bedöma problemet, som om samma pris gällde vid allt slags försäljning. Det låge då närmast till hands för bostadsrättshavaren att sälja bostadsrätten underhand och i anslutning därtill göra upp sitt mellanhavande med föreningen. Bostadsrättshavaren skulle därvid tillgodogöra sig bostadsrättens »bruttovärde» med avdrag för sin skuld till föreningen. Det torde vara ostridigt att varken frivillig försäljning eller försäljning å offentlig auktion enligt 53 § BrFL kan äga rum utan att föreningen får sin fordran täckt framför övriga fordringsägare.
Bostadsrättshavaren förlitar sig emellertid på att den av A. hävdade