Den nya ensittarlagen. Den 18 juni 1925 (S. F. nr 334) har utfärdats en ny lagom rätt i vissa fall för nyttjanderättshavare att inlösa under nyttjanderätt upplåtet område (s. k. ensittarlag). Till grund för denna lag ligger ett av jordkommissionen under år 1921 avgivet förslag, vilket överarbetats inom justitiedepartementet. Den nya lagen innebär i flera avseenden ändring av förut gällande bestämmelser i ämnet. En redogörelse för de viktigaste bestämmelserna i den nya lagen torde möjligen vara av intresse för Svensk Juristtidnings läsare.
    En av de utan tvivel viktigaste nyheterna i den nya lagen är, att lösningsrätt till under nyttjanderätt upplåtet område föreligger redan under löpande kontraktstid. Nyttjanderättshavaren behöver sålunda icke såsom förut gällde avvakta kontraktstidens slut för att göra sittlösningsanspråk gällande. Härigenom beredes möjlighet att lösa för dem, som fått sina lägenheter åt sig upplåtna på livstid och vilka förut icke ägde lösningsrätt.
    Enligt äldre lag kunde endast del av fastighet lösas. Numera får även kameralt självständig fastighet, exempelvis ett frånstyckat område, en jordavsöndring eller en självständig utjord, lösas. En viss garanti för att lösningsrätten icke kommer att avse fastigheter av större omfattning har man ansett sig vinna därigenom att från äldre lag bibehållits villkoret, att minst en fjärdedel av det värde, fastigheten med därå befintliga byggnader äger, skall belöpa på nyttjanderättshavarens byggnader.
    Från lagens tillämplighet undantogs enligt förut gällande bestämmelser bland annat mark i stad eller annat samhälle, för vilket skall föras fastighetsregister enligt de för stad meddelade föreskrifter. En utvidgning av tillämplighetsområdet har nu skett så till vida att lösningsrätt får äga rum jämväl till mark i stad eller stadsliknande samhälle, vilken ligger utanför det stadsplanelagda området. Mark, som ingår i fastställd stadsplan, får således alltjämt icke lösas enligt ensittarlagen. Emellertid har denna utvidgning av lagens tillämplighetsområde icke ansetts böra ske utan att samtidigt stadens eller samhällets intresse att ordna för framtida bebyggande eller andra sina behov bleve betryggat. Det har därför stadgats, att lagen ej skall äga tillämpning å mark, som äges av staden eller samhället självt. Liksom förut är kronojord undantagen från lösningsrätt. Område, som tillhör fideikommiss eller stiftelse, får lösas enligt den nya lagen likaväl som enligt förut gällande bestämmelser.
    Beträffande ecklesiastik jord gäller liksom förut, att lösningsrätt föreligger i den mån jorden icke är att anse såsom kronan tillhörig. Emellertid torde största delen av den ecklesiastika jorden vara av krono-

 

natur, vadan lagens tillämplighet å sådan jord torde vara mycket begränsad. Förslag, avseende att bereda lägenhetsinnehavare å ecklesiastik jord, vilka därå äga egna boningshus, vidgad möjlighet till friköpning, torde dock vara att vänta, då riksdagen år 1925 anhållit om skyndsam utredning i ämnet.
    För att lösningsrätt skall föreligga, förutsättes enligt den nya lagenförst och främst, att nyttjanderättshavaren är ägare till ett å marken uppfört boningshus. I nyttjanderättsavtal stadgas stundom, att vid nyttjanderättstidens utgång nyttjanderättshavaren tillhöriga byggnader skola mot eller utan ersättning tillfalla jordägaren. Ett dylikt avtal utgjorde enligt äldre lag hinder för nyttjanderättshavaren att lösa marken. Detta är numera icke förhållandet. Nyttjanderättshavaren är emellertid i det fall att byggnaderna enligt avtalet skulle tillfalla jordägaren utan lösen eller mot lösen, som understiger byggnadernas fulla värde, skyldig att utgiva — förutom lösen för marken — skälig gottgörelse till jordägaren för avståendet av den förmån, som enligt avtalet sålunda tillkommer jordägaren.

    För att lösningsrätt skall föreligga får boningshuset ej vara huru obetydligt som helst. Det skall för det första lämna nöjaktig bostad åt nyttjanderättshavaren och hans familj. Boningshuset skall vidare, såsom förut nämnts, jämte andra å marken uppförda nyttjanderättshavaren tillhöriga byggnader motsvara minst en fjärdedel av värdet av marken jämte därå befintliga, jordägaren och nyttjanderättshavaren tillhöriga byggnader. Den nya lagen överensstämmer härutinnan med vad förut gällde. Det torde däremot icke inverka på frågan om lösningsrätt, att nyttjanderättshavaren icke själv bor på platsen (jmfr N. J. A. 1924: 446). En nyhet i lagen är, att vid värdejämförelsen icke får tagas hänsyn till markförbättringar, som nyttjanderättshavaren eller föregående nyttjanderättshavare, vars rätt övergått å den nuvarande, verkställt utöver vad honom ålegat enligt avtal vid upplåtelsen eller uppenbarligen varit förutsatt.
    För att lösningsrätt skall föreligga fordras vidare, att boningshus, som lämnade nöjaktig bostad för brukaren och hans familj, fanns uppfört å marken den 1 januari 1919 och tillhörde dåvarande nyttjanderättshavaren. Emellertid fordras icke, att just det boningshus, som finnes vid lösningstillfället, skall hava. varit uppfört redan den 1 januari 1919. Sålunda föreligger lösningsrätt även, därest det boningshus, som fanns å marken vid nämnda tidpunkt, därefter blivit nedrivet och ersatt med ett nytt. Ej heller är lösningsrätten beroende av att den nyttjanderättshavare, som påkallar inlösen, redan den 1 januari 1919 var ägare till boningshuset. För att lösningsrätt skall föreligga erfordras endast, att boningshuset då tillhörde den person — annan än jordägaren — vilken nyttjade området.
    Marken får lösas såväl då den innehaves på grund av ett bevisligt nyttjanderättsavtal (på livstid eller för viss tid eller för obestämd tid) som då någon, utan att avtal om nyttjanderätt visas föreligga, faktiskt innehar den mark. varå boningshuset är beläget. Nyttjanderätten eller markinnehavet skall emellertid, såsom hittills gällt, avse antingen jor-

 

dens brukande eller dess nyttjande för bostadsändamål. Om någon alltså innehar ett markområde för annat ändamål, t. ex. såsom upplagsplats, har han ej rätt att lösa området. Är marken upplåten för nyttjanderättshavarens livstid, föreligger omedelbart lösningsrätt, för såvitt förutsättningarna därför eljest äro för handen. Huru lång tid livstidsstädjan varat, är utan betydelse för lagens tillämplighet. Vid andra upplåtelser av nyttjanderätt fordras däremot, att marken, då ansökan göres om rätt att få lösa, mer än tio år i följd innehafts av annan än ägaren, eller ock att den tid, marken då innehafts av annan än ägaren, tillsammans med den tid, som återstår enligt gällande avtal om nyttjanderätt till marken, uppgår till mer än tio år. Kan avtal om nyttjanderätt till marken icke visas, måste marken, då ansökningen göres, hava under mer än tio år i följd innehafts av annan än ägaren.Det erfordras icke, att samme brukare under hela denna tid innehaft marken. Villkoret är fyllt, för så vitt jordägaren icke därunder själv vid något tillfälle innehaft densamma. Emellertid gäller ej denna regel obetingat. Har nämligen i det fall att avtal om nyttjanderätt till marken icke visas föreligga, jordägaren, innan marken under mer än tio år i följd varit ur hans besittning, vidtagit åtgärd för att få innehavaren skild från besittningen av marken, äger innehavaren ej göra gällande någon lösningsrätt, även om åtgärden först sedan de tio åren förflutit leder till innehavarens avhysning från marken.
    Lösningsrätt äger icke rum, därest nyttjanderätten, då ansökan om utövande av lösningsrätt göres, är förverkad. Att märka är emellertid, att jordägaren icke när som helst under förrättningen kan framställa invändning om att nyttjanderätten förverkats och att nyttjanderätts havaren därför icke har rätt att lösa marken. Vill jordägaren göra sådan invändning, skall han vid första sammanträdet antingen visa lagakraftägande utslag, att nyttjanderätten är förverkad, eller ock styrka, att rättegång pågår angående nyttjanderättens förverkande. Är det sistnämnda förhållandet, skall förrättningen vila intill dess rättegången är slutligen avgjord. Invänder jordägaren vid första sammanträdet, att han ej hunnit till detta sammanträde anskaffa bevis att talan är anhängig, eller påstår han, att stämning, som uttagits, ännu ej hunnit delgivas, skola förrättningsmännen förelägga honom viss skälig tid att fullgöra detta; och skall förrättningen vila i avbidan därå.
    Lösning får icke mot jordägarens bestridande äga rum, om den skulle medföra avsevärd olägenhet för huvudfastigheten eller därmed sambrukad, jordägaren tillhörig fastighet. Enligt 3 § av 1920 års ensittarlag skulle såsom sådan olägenhet anses, att jordägaren å sin fastighet ägde boningshus, tomtplats eller trädgård, som tillkommit före 1919, inom 200 meter från det till inlösen ifrågasatta området. Denna bestämmelse har icke bibehållits i den nya lagen. Detta innebär dock ej, att dylikt förhållande icke under några omständigheter kan åberopas såsom hinder för lösningsrätt. I motiven framhålles nämligen såsom givet, att områdets närbelägenhet till jordägarens boningshus, tomtplats eller trädgård bland andra utgör en omständighet, till vilken hänsyn bör tagas vid bedömande av huruvida inlösningen kan medföra avse-

 

värd olägenhet. Såsom exempel på sådan olägenhet anföres vidare i andra lagutskottets utlåtande, att områdets inlösen medför en sådan söndersplittring av huvudfastighetens ägor, att jordbrukets skötsel därigenom i mera avsevärd mån försvåras, samt att huvudfastigheten genom lägenhetens inlösning berövas dagsverken eller andra prestationer, som äro av avsevärd betydelse för huvudfastighetens brukande. Kan olägenheten i fråga undvikas genom att från lösningen undantages någon del av marken (annan del än just den, varå nyttjanderättshavarens boningshus är beläget), får sådant undantag göras och marken i övrigt lösas. Skulle jordägaren själv hava vidtagit någon anordning i syfte att hindra lösningen, får vid prövningen av lösningsanspråket ej hänsyn tagas till densamma. Invändning om att lösning skulle medföra avsevärd olägenhet skall av jordägaren göras vid själva lantmäteriförrättningen. Har jordägaren försummat det, äger han ej i samband med klagan över förrättningen åberopa sådant förhållande.
    Ogillas lösningsanspråket på grund av att inlösningen skulle medföra avsevärd olägenhet för huvudfastigheten eller därmed sambrukad jordägaren tillhörig fastighet, är jordägaren skyldig att vid nyttjanderättens upphörande övertaga nyttjanderättshavarens byggnader och för dem, därest annat ej framgår av nyttjanderättsavtalet, utgiva full lösen. Är exempelvis i avtalet stadgat, att byggnaderna skola övergå till jordägaren utan ersättning, behöver jordägaren sålunda icke utgiva någon lösen. Vidare är jordägaren pliktig att till nyttjanderättshavaren utgiva ersättning för förbättring, som marken vunnit genom arbete eller kostnad, som nyttjanderättshavaren eller föregående nyttjanderättshavare, vars rätt övergått å honom, nedlagt å marken utöver vad som ålegat honom enligt vad vid upplåtelsen avtalats eller uppenbarligen varit förutsatt. Är denna markförbättring emellertid uppenbarligen främmande för det med nyttjanderättsupplåtelsen avsedda ändamålet, behöver jordägaren ej utgiva någon ersättning. Vill nyttjanderättshavaren, att jordägaren skall lösa nyttjanderättshavarens byggnader och utgiva ersättning för jordförbättring, har han att bevisligen underrätta jordägaren härom inom 30 dagar från den dag, då han är skyldig att avträda marken. Kan han sedermera icke träffa överenskommelse med jordägaren om vad denne skall betala i lösen eller ersättning, skall frågan därom avgöras av skiljemän.
    Beträffande själva lösningsförfarandet är först och främst att märka, att bestämmelsen i 1920 års lag om skyldighet för nyttjanderättshavaren att inom viss tid och på visst sätt giva jordägaren lösningsanspråket till känna icke har bibehållits. Jordägarens befogade anspråk att inom ej allt för kort tid före nyttjanderättstidens slut få kännedom om, huruvida nyttjanderättshavaren kommer att begagna sig av lösningsrätten, har tillgodosetts genom den bestämmelsen, att därest nyttjanderättshavaren under de sista 180 dagarna före nyttjanderättstidens slut tillspörjes av jordägaren om han vill lösa, nyttjanderättshavaren är skyldig att inom 90 dagar därefter söka lantmäteriförrättning vid äventyr att han eljest går förlustig sin lösningsrätt.

 

    Ansökan om lantmäteriförrättning skall göras senast den dag, då nyttjanderättshavaren är skyldig att avträda lägenheten. Såsom redan nämnts, behöver han emellertid icke vänta till nyttjanderättstidens utgång. Upphör nyttjanderätten med nyttjanderättshavarens död, äger efterlevande make, bröstarvinge eller adoptivbarn rätt att lösa. I sistnämnda fall får ansökan om förrättning göras inom 90 dagar från dödsfallet, ändå att lägenheten enligt avtalet skolat avträdas tidigare.
    Gör nyttjanderättshavaren ansökan om lantmäteriförrättning, äger han, även om nyttjanderättstiden utgår, kvarsitta å lägenheten i avvaktan på att lösningsanspråket blir prövat men är skyldig att till jordägaren utgiva ersättning för den tid han kvarsitter utöver kontraktstiden. Tvist om denna ersättning skall avgöras vid förrättningen eller, därest detta icke är möjligt, av särskilda skiljemän.
    Länsstyrelsen äger enligt den nya lagen avslå begäran om lantmäteriförrättning, för så vitt det är uppenbart, att lösningsrätt icke kan äga rum. Det har nämligen icke ansetts lämpligt, att en förrättning ovillkorligt skall komma till stånd i anledning av varje ansökning, även den mest obefogade. Om t. ex. ansökningen avser kronan tillhörig mark eller mark, som ingår i stadsplan, bör länsstyrelsen vägra att förordna förrättningsman; likaså om det av annat skäl är uppenbart, att lösningsrätt ej kan äga rum, såsom då det av själva ansökningen framgår eller länsstyrelsen eljest har säker vetskap om, att marken är obebyggd, eller att annan än sökanden är innehavare av marken eller ägare av de därå befintliga byggnaderna. Länsstyrelsen får emellertid icke vägra att förordna förrättningsman, därför att det t. ex. kan ifrågasättas, att nyttjanderättshavaren har äganderätt till byggnaderna. Sådant spörsmål skall avgöras vid lantmäteriförrättningen.
    Jämväl i fråga om lantmäteriförrättningen innebär den nya lagen en del avvikelser från 1920 års lag. Förrättningsmännen hava sålunda icke blott att avgöra huruvida de allmänna förutsättningarna för lösningsrätt föreligga utan även att pröva av jordägaren gjord invändning, att lösningen skulle medföra avsevärd olägenhet för huvudfastigheten eller därmed sambrukad fastighet. Sistnämnda fråga kunde enligt äldre lag icke avgöras vid förrättningen utan skulle hänskjutas till skiljemän, vilket i praktiken lett till mindre tillfredsställande resultat. Bestrider jordägaren lösningsrätt på grund av att nyttjanderätten är förverkad, åligger det honom, såsom redan är nämnt, att styrka detta genom lagakraftägande utslag av domstol eller överexekutor. Förrättningsmännen äro sålunda icke själva behöriga avgöra, huruvida förverkande av nyttjanderätten föreligger. Vid förrättningen kunna jordägaren och nyttjanderättshavaren komma överens om jämkning av gränserna för det område, som skall lösas. Förrättningsmännen hava skyldighet tillse, att området till sina gränser bestämmes så, att fastställelse av länsstyrelsen kan meddelas å området såsom jordavsöndring; och äga förrättningsmännen förordna om sådan jämkning av gränserna, som kan föranledas härav.
    Förklaras nyttjanderättshavaren berättigad till inlösen, åligger det honom liksom enligt 1920 års lag att inom 90 dagar efter det beslutet

 

om inlösen vunnit laga kraft nedsätta löseskillingen hos länsstyrelsen vid äventyr att han eljest går förlustig sin lösningsrätt. Enligt den nya lagen äger länsstyrelsen, om skäl föreligger därtill, medgiva anstånd med nedsättningen under högst 90 dagar.

Seve Ekberg.