Räntan å pantbrev
Inteckningsreverserna löpa nästan alltid med ränta. Räntan skall antecknas i fastighetsboken och i gravationsbevis. Vid köpeskillingsfördelning efter exekutiv auktion får inteckningshavaren utdelning för ränta, som icke stått inne mer än högst två år före dagen för utmätning eller konkurs (»tvåårsräntan»); därtill kommer ränta från dagen för utmätning eller konkursbeslut fram till dagen för köpeskillingsfördelningen (»utmätningsräntan»). Är ingen ränta utfäst och intecknad, skall enligt 110 § UL nuvärdet av inteckningen beräknas efter en räntefot av 5 % om reversen icke är förfallen till betalning. Det är därför opraktiskt att använda inteckningar utan ränta. När någon enstaka gång en sådan förefinnes, beror väl detta i allmänhet på att räntan blivit bortglömd.
Vanligtvis belånas en inteckning i den formen att den lägges som säkerhet för en omslagsrevers. Räntan å den personliga fordringen kommer då att beräknas efter vad som bestämmes i denna revers. Trots detta har räntan å inteckningsreversen en betydelsefull funktion. Inteckningshavaren får nämligen utnyttja denna ränta för att så långt det behövs få täckning för sin fordran enligt omslagsreversen. I första rummet blir det räntefordran enligt omslagsreversen som säkras genom att ränta till motsvarande belopp beräknas å inteckningen. Emellertid kan inteckningshavaren enligt praxis utnyttja räntan å inteckningsreversen även för att täcka andra fordringar som han kan ha enligt omslagsreversen. Därest omslagsreversens innehåll gör det möjligt, kan han alltså på inteckningsreversens ränta ta ut både indrivningskostnader och kapitalfordran, som ej täckes av inteckningsreversens kapitalbelopp.1
I realiteten är det sålunda, när omslagsrevers finnes, icke fråga om någon ränta i egentlig mening å inteckningsreversen. Det verkliga läget är det, att inteckningshavaren har säkerhet i fastigheten för sin fordran enligt omslagsreversen till ett belopp som motsvarar inteckningsreversens kapitalbelopp jämte två gånger den i reversen utfästa årliga räntan plus ränta enligt samma räntefot å inteckningens kapitalbelopp från dagen för utmätning fram till dagen för köpeskillingsfördelningen. En inteckning om 10 000 kr. med 6 % ränta representerar alltså för innehavaren av en omslagsrevers till denna inteckning rätt till utdelning för 10 000 kr. plus 1 200 kr. plus utmätningsräntan. Inteckningen gäller m. a. o. i realiteten för 11 200 kr. jämte utmätningsränta. Men ägarhypotek räknas icke på de 1 200 kr. som ligga över 10 000 kr.
Från långivarnas synpunkt är tvåårsräntan av stor betydelse när det gäller att avgöra, hur länge man kan bevilja låntagaren anstånd med betalning av ränta å omslagsreversen. Anstånd kan tydligen maximalt
beviljas i bortåt två år, om inteckningen belånats till fulla kapitalbeloppet; man måste ha tillräcklig tid på sig att i fall av behov verkställa lagsökning och få fastigheten dömd i mät, innan någon ränta frusit inne. Skulle räntan enligt omslagsreversen t. ex. vara 7 % under det att inteckningsreversen har 5 % ränta, förkortas den möjliga tiden för anstånd. Å andra sidan blir den mer än två år, om räntan å omslagsreversen t. ex. är 4 % och räntan å inteckningsreversen 6 %. Den möjliga tiden för anstånd varierar alltså med den aktuella räntefotens höjd i förhållande till den ränta, som utfästs i inteckningsreversen. Gamla inteckningar med låg ränta äro tydligen ofördelaktiga vid nuvarande ränteläge.
I förslaget till jordabalk förutsättes det nuvarande systemet skola bibehållas.2 Dock fogas härtill en regel om möjlighet att höja räntan. Därest ränta ej är utfäst i pantbrev eller skall utgå enligt lägre räntefot än 6 %, må panträtten utsträckas att gälla ränta till högst 6 % (30:10). Samtycke av efterföljande rättsägare skall härvid icke vara erforderligt.
Såsom framhållits i en föregående artikel skulle det innebära en rationalisering att fixera räntan å alla pantbrev, t. ex. till 6 %.3 Detta förutsätter dock, synes det, att förslaget om att pantbreven skola utfärdas av inskrivningsdomaren blir accepterat. Under denna förutsättning skulle man emellertid kunna gå ytterligare ett steg.
Av det ovan anförda har framgått, att beteckningen »ränta» å det tillägg till kapitalbeloppet, som inteckningshavaren får tillgodogöra sig vid exekutiv auktion, icke är adekvat. Den verkliga räntan beräknas å omslagsreversen. Vid tvåårsräntan å inteckningen är det fråga om någonting annat. Det skulle, synes det mig, vara till fördel att uttrycka förhållandet fullt klart.
Man skulle då icke laborera med uttrycket »ränta» å pantbrevet. Det vore bättre att direkt stadga, att inteckningshavaren skall ha rätt till utdelning ur fastighetens realisationsbelopp dels å inteckningens kapitalbelopp för sin kapitalfordran enligt omslagsrevers, dels å ett överskjutande belopp för ränta å kapitalfordran enligt omslagsrevers ävensom indrivningskostnader.
I stället för tvåårsräntan skulle man alltså ha ett fixerat tillägg. Hur detta i så fall skall beräknas, måste naturligtvis bli föremål för särskilda överväganden. Med nuvarande höga ränteläge är måhända ett tillägg om 12 % för lågt. Helst borde tillägget bestämmas till 15 % för att bereda tillräckligt utrymme för anstånd åt fastighetsägarna i besvärliga tider, önskvärt är att tillägget bestämmes på sådant sätt att det oavsett ändringar i ränteläget alltid skall vara tillräckligt stort.
Särskilda beslut om höjning av räntan å äldre inteckningar behövde icke förekomma. I stället skulle inteckningsreverser kunna utbytas mot pantbrev med det föreslagna standardiserade innehållet. Sättes tillägget till 15 %, medför ett utbyte att högre liggande inteckningar få sin ställning något försämrad, därest räntan å den utbytta reversen ligger under 7,5 % Lagberedningen har redan accepterat en konsekvens av detta slag såtillvida som räntan skall kunna höjas till 6 %, om den tidigare varit lägre.
Utmätningsräntan måste naturligtvis alltid bibehållas för att icke borgenären skall bli tvungen att söka exekution i så god tid, att han säkrar möjligheten att inom tilläggsbeloppet ta ut även ränta för tiden efter utmätning.
Förslaget innebär närmast att det oriktiga uttrycket »ränta» för tilllägget till det intecknade kapitalbeloppet avskaffas och ersättes med ett adekvat uttryck. En viktig saklig förändring ligger i standardiseringen. Genom att alla anteckningar om »ränta» å pantbreven bli onödiga uppstår en viss arbetsbesparing, som icke är oväsentlig. För långivarna måste det vidare innebära en förenkling och leda till större överskådlighet om man vet, att tillägget är procentuellt detsamma å alla pantbrev. Sammanhanget med det aktuella ränteläget, som i många fall medfört att tillägget efter några år visat sig vara alltför lågt, försvinner.
En saklig förändring sker vidare på det sättet, att inteckningshavaren förlorar möjligheten att på inteckningens »ränta» ta ut en kapitalfordran. Denna möjlighet synes icke vara påkallad. Nuvarande regler ge inteckningshavaren tillfälle att inom vissa gränser bestämma, hur stort: ägarhypotek som skall uppstå, och i samband därmed skjuta sämre prioriterade inteckningshavare tillbaka. Antag att A för en fordran om 100 000 kr. innehar 10 st. inteckningar om 10 000 kr. med 6 % ränta och att hans utestående räntefordran utgör 7 200 kr., när fastigheten dömes i mät. Han kan då lägga sin bevakning på två olika sätt. Antingen kan han ta ut kapitalbeloppet på inteckningarnas kapitalbelopp och räntan på inteckningarnas ränta. Då uppstår intet ägarhypotek. Eller också kan han ta ut sin räntefordran om 7 200 kr. på räntan å de sex första inteckningarna och därefter använda tvåårsräntan å de tre följande inteckningarna till att ta ut 3 600 kr. av sin kapitalfordran. I detta senare fall uppstår ett ägarhypotek om 3 600 kr. å den sista inteckningen, och efterföljande inteckningshavare förlora motsvarande belopp. Detta synes vara irrationellt. Därför föreslås här, att inteckningshavaren endast skall få uttaga ränta samt indrivningskostnader å til ägget till pantbrevets nominella belopp.4
En följd av den föreslagna ordningen blir att innehavet av ett pantbrev (t. ex. på grund av gåva) icke i och för sig medför att innehavaren får ut någonting mer än pantbrevets kapitalbelopp vid realisation av fastigheten. För att han skall kunna få ut ränta och indrivningskostnader fordras alltid en särskild utfästelse härom, som givetvis måste vara skriftlig. Förslaget medför också, att vissa missbruk av möjligheten att ta ut ränta å en inteckningsrevers, som nu kunna förekomma, omöjliggöras eller åtminstone försvåras.
Karl Olivecrona