Engelsk hyreslagstiftning1
Inledning
Liksom andra viktiga rättsområden grundas den engelska hyresrätten i hög grad på sedvänja och domstolspraxis. Avtalsfriheten är stor, och kontrakten är ofta mycket utförliga. Hyrestiderna är ofta längre än hos oss; tre år är vanligt, och även sju år ser man ej sällan. Domstolarna ger sig betydande frihet i kontraktstolkningen, ofta i liberal riktning till skydd för hyresgästen. Förverkandesituationer bedöms sålunda mindre strikt än enligt svensk rätt. Substitutions- och sublokationsrätten synes ofta vara vidsträckt. Allmänna regler om rättigheter och skyldigheter förefaller att tillämpas från praktiska och informella utgångspunkter. T. o. m. legala frister kanibland förlängas diskretionärt utan stöd i lag.
Liksom i andra länder har avtalsfriheten genombrutits av lagstiftning, som ursprungligen föranletts av krismässiga svårigheter inom samhällsekonomien och bostadsförsörjningen men som undan för undan kommit att betraktas som alltmer nödvändig även under normala förhållanden för att åstadkomma social och ekonomisk balans mellan hyresvärd och hyresgäst. Hyreskontroll och besittningsskydd har förekommit i olika former sedan första världskriget. Diskussionen har stått livlig kring frågor som är välkända även i svensk debatt, exempelvis besittningsskyddets styrka och omfattning contra utbudet på bostäder, hyreskontrollens inverkan på bostädernas skick och övergången från hårdare kontroll till mildare.
Den engelska lagstiftningen i bostads- och hyresfrågor är ganska svåröverskådlig, om man håller sig till själva lagarna (acts). Lagstiftningsverksamheten har varit synnerligen livlig, och lagarna går ofta helt eller delvis in i och om varandra på ett sätt som det behövs ingående lagstiftningsteknisk färdighet att följa. Den mera obevandrades mödor underlättas dock i höggrad av officiella småböcker ("booklets") eller broschyrer ("leaflets") som utges i nära anslutning till lagreformerna. Den stora allmänheten vägledsav en rikhaltig offentlig information med praktisk inriktning och utmärkt layout. Stora belopp spenderas på informationen. Hyresmyndigheterna ägnar också mycken tid åt att informera allmänheten.
Till synpunkterna på lagstiftningen kan fogas att det "white paper", varmed en större lagreform första gången presenteras parlamentet och som utgör den principiella och politiska motiveringen för förslaget, ofta är utformat i en rättfram, enkel och i bästa mening journalistisk stil. Något senare kommer det egentliga lagförslaget, "bill", med sin omfattande och av traditionell juristengelska präglade lagtext. Specialmotivering i svensk mening saknas. I gengäld är lagtexten mycket logiskt uppbyggd, ytterst detaljerad samt kommenterande och förklarande. Tekniken påminner ibland något om anvisningarna till den svenska kommunalskattelagen, dock utan deras långa stycken och meningar.
Hyreskontroll för privatägda, omöblerade lägenheter
Det finns ca 17 milj. bostäder i England. Drygt hälften bebos av ägaren. Av de ca 8 milj. uthyrda bostäderna ligger ca 3 1/2 milj. i privatägda hus, vilkas andel i produktion och bestånd stadigt sjunker, och ca 4 1/2 milj. i hus förvaltade av "Local Authorities" (närmast motsvarande våra allmännyttiga bostadsföretags hus). 6 1/2 milj. bostäder har byggts efter 1945, och 11/2 milj. har moderniserats. Det finns dock fortfarande omkring 2 milj. slumbostäder och ytterligare omkring 2 milj. bostäder som behöver moderniseras. Problemen är oerhörda. Liksom i Sverige har det varit svårt att med gott resultat samordna bostadspolitik ("housing") och hyreslagstiftning ("rents").
Som förut sagts började hyreskontrollen med första världskriget, och den försvann aldrig helt under mellankrigstiden, trots kraftigt bostadsbyggande på 30-talet. Kontrollen blev under andra världskriget total och mycket hård ("frozen rents") och förblev sådan långt efter krigets slut. Hyreskontrollen var förenad med besittningsskydd ("security of tenure"). Genom Rent Actav 1957 genomförde den dåvarande konservativa regeringen en omfattande avveckling ("de-control"), som skulle förverkligas huvudsakligen på två sätt. Dels skulle kontrollen slopas i olika etapper för lägenheter över de lägsta värdena.2 Dels skulle kontrollen för en viss lägenhet automatiskt försvinna sedan hyresförhållandet upphört ("creeping de-control"). Avvecklingstanken kunde i och för sig motiveras med att man, statistiskt sett, hade kommit ganska nära balans mellan utbud och efterfrågan. Avsikten var att låta marknadsmekanismerna verka, att öka utbudet och att främja modernisering och reparationer. Ganska snart visade sig dock reformen ha blivit enbesvikelse. De uppställda målen nåddes inte; tvärtom förändrades situationen genom en kraftig minskning av tillgången på privatägda hyreslägenheter, delvis beroende på ett samtidigt genomfört omfattande saneringsprogram. Den effekt av reformen som bestod i att besittningsskyddet försvannför många lägenheter hade olyckliga konsekvenser. (Om besittningsskyddetse vidare nedan.)
Den Labour-regering som tillträdde 1962 genomförde 1965 en ny Rent Act med följande huvuddrag. De lägenheter som varit föremål för de-control fördes åter in i ett kontrollsystem med besittningsskydd. Man återvände dock inte till det gamla systemet ("control", "frozen rents") utan valde ett mera nyanserat ("regulation"). Det innebar i princip att de genom 1957 års Rent Act avvecklade lägenheterna — under en viss, ganska hög värdenivå — skulle åsättas "a fair rent" under beaktande av alla omständigheter, såsom ålder, typiska egenskaper, geografiskt läge och reparationsstandard. Genom en specialregel skulle efterfrågan i bristort ("scarcity factor") förhindras att påverka the fair rent. De lägenheter som fortfarande stod under "control" efter genomförandet av 1957 års Rent Act skulle alltjämt vara det, men om hyresförhållandet upphörde beträffande en dylik lägenhet skulle den föras över till "fair rent"-systemet. Även nybyggda lägenheter och första gången uthyrda lägenheter omfattades av "fair rent".
1965 års system utvecklades sedan genom kompletterande lagstiftning, Rent Act 1968 och Housing Act 1969.
Regeringen Heath, som kom till makten 1970, har genomfört en ny reform, Housing Finance Act 1972, vilken kan karakteriseras som ett stortbostadspolitiskt paket med hyresrättsliga inslag, "Fair Deal for Housing". I den allmänna motiveringen konstateras att bostadsbristen är borta i de flesta orter men att de statliga åtgärderna hittills försummat att hålla bostadsbeståndet i gott skick och konserverat orättvisor.3 Åtgärderna innebär ett stort steg mot friare men ingalunda okontrollerade hyror. I fråga om de privatägda hyreslägenheterna bygger man vidare på den föregående regeringens reformer, särskilt Rent Acts 1965 och 1968. Fair rent-systemet, som undersökts av en kommitté4 och befunnits fungera väl, utvidgas och förbättras.
Enligt de nya bestämmelserna skall huvudparten av de lägenheter som fortfarande är under "control" överföras till "regulation" (fair rent-systemet). Det sker dels genom att lägenheter som fyller vissa bostadspolitiskt preciserade standard- och reparationskrav kan föras över efter särskild prövning (jfr det svenska systemet med undantagande från hyresreglering av ett ombyggt hus), dels genom att övriga lägenheter efter ansökan åsätts fair rent i grupper med början med de lägenheter som har högst rateable value. Övergången skall ha avslutats 1975. Inom varje grupp sprids hyreshöjningarna ut över en övergångsperiod, så att full fair rent vanligen inträder efter tre år. Hyreshöjningar kompenseras delvis med bostadsbidrag ("rent allowance"). I paketet ingår även utbyggnad av tidigare system med stödåtgärder ("grants") för bostädernas förbättring.
Efter 1 juli 1975 skall de gamla formerna för hyreskontroll gälla endast för påtagligt olämpliga ("unfit") bostäder, som avses skola saneras bort.5 De bristfälliga bostäderna omfattas av olika saneringsprogram, ibland med expropriationsinslag.
Utanför varje form av hyreskontroll står lägenheter med högt rateable value, och de har inte heller besittningsskydd. Det diskuteras om man skall höja värdegränsen; å andra sidan sägs den redan vara så hög att utanför står endast hyresgäster som inte behöver hyreslagstiftningens ekonomiska och sociala skydd för sitt boende.
Normerna vid bestämmande av fair rent
Fair rent-systemet är alltså ett slags bruksvärdesystem, men eftersom hyran är rörlig oberoende av kontraktstider påminner systemet även om den svenska hyresregleringen. Bland de omständigheter som skall beaktas märks särskilt lägenhetens ålder, karaktär, läge och reparationsstandard. Den senare är av särskilt intresse, eftersom man förefaller att ha lyckats beakta reparationsskicket bättre i England än i Sverige. I England förekommer det ofta — och omfattas av avtalsfriheten — att hyresgästen skall svara för
reparationerna (vilket i så fall inverkar på hyrans storlek enligt fair rentsystemet). I konsekvens härmed skall man, om hyresgästen har reparationsskyldigheten, vid hyrans bestämmande bortse från dennes underlåtenhet härutinnan. Omvänt skall man, om reparationsskyldigheten åvilar hyresvärden, bortse från reparationer som utförts av hyresgästen eller dennes företrädare. Genom en detaljerad prövning av hyresmyndigheten söker man upprätthålla dessa regler.
Som också nämnts här ovan har man en regel om beaktande av "knapphetsfaktorn". Hyrans skälighet skall i princip bestämmas från förutsättningen att efterfrågan inte är väsentligt större än utbudet av liknande lägenheter i orten. Anser hyresmyndigheten att ett sådant jämviktsläge inte råder skall hyran reduceras med viss procent, som uppskattas motsvara bristen i jämvikten.
Vid hyrans bestämmande får myndigheten dra slutsatser av egen kunskap och erfarenhet även om den strider mot av part förebragt utredning. Uppgifter om jämförbara lägenheter och deras hyror inhämtas ex officio och underställs parterna som får yttra sig däröver. En hel del av normerna har etablerats och vidareutvecklats genom rättsfall, varvid frågan, såsom avseende lagtolkning ("point of law"), prövats av vanlig domstol (se nedan).
Den registrerade hyran är en maximihyra, och vad som uttagits därutöver är hyresvärden skyldig återbetala. Det överskjutande kan dragas av vid senare hyresbetalning. Preskriptionstiden är två år.
Om hyresvärden tillhandahåller "services" (värme, varmvatten, elström, trappstädning etc.) kan till hyran läggas självkostnadema; alltför hög debitering för services kan även reduceras. Motsvarande gäller om möbler tillhandahålles (vilket kan ske utan att därmed lägenheten anses uthyrd i möblerat skick).6 Den på lägenheten belöpande fastighetsskatten ("rates") får läggas ovanpå hyran, om skatten åvilar hyresvärden (den kan också åvila hyresgästen). Debiteringen för services, möbler eller rates skall redovisas för sig och är rörlig, så att hyresvärden kan kompensera sig för kostnadsstegringar. Om avtalet, vilket är tillåtet, innehåller rätt för hyresvärden att ta ut tillägg för reparationer, kan tillägg härför avtalas men kan underkastas myndigheternas prövning.7
Förfarandet vid bestämmande av "fair rent"
Rättsligt sett fastställes fair rent genom registrering. Ansökan kan göras av endera parten eller av parterna gemensamt. Hyresvärden kan också begära förhandsbesked ("certificate of fair rent") om han avser att bygga ett hus, bygga om en lägenhet eller hyra ut en outhyrd lägenhet. Om han fått ett certificate för ny- eller ombyggnad, har han att anmäla att arbetena blivit klara, varvid det kontrolleras att förutsättningarna för the certificate uppfyllts, innan fair rent registreras. Ganska stränga krav uppställs både på ansökningens form (det finns en rik flora av obligatoriska blanketter) och på dess innehåll. En fair rent kan ändras om förhållandena ändrats, t. ex.genom reparationer eller ändrade avtalsvillkor, men eljest kan ändring intesökas förrän tidigast tre år efter närmast föregående "registration" (jfr vad
som sagts om vissa rörliga tillägg till hyran, varigenom hyresvärden kan möta kostnadsstegring utan att själva hyran höjs).
Ansökan om registrering sker hos en Rent Officer. Denne utnämns av den lokala myndigheten (County Council och motsvarande i London) men kan entledigas endast av vederbörande minister eller med dennes samtycke. Det finns omkring 350 Rent Officers i England och Wales. Om kraven på en Rent Officer sägs i ett betänkande bl. a.:
"A Rent Officer needs to combine a practical and common sense approach to his work with the ability to get parties to discuss their differences."
Dessa ord uttrycker något ytterst väsentligt i det engelska hyressättningssystemet, nämligen det praktiska handlaget och ambitionen att få folk att diskutera sig fram till en lösning. Rent Officers rekryteras från olika yrken utan krav på formell meritering. I de större distrikten finns en "Senior Rent Officer", som är administrativ chef för ett flertal Rent Officers och övervakar praxisbildningen. I de stora distrikten finns underordnade tjänstemän, "Referencers", som utför besiktning m. m. I vissa landsortsdistrikt finns lokalkontor som förestås av en särskild Rent Officer med huvudsaklig verksamhet i en del av distriktet.
När the Rent Officer fått in en ansökan, ombesörjer han skriftväxling, eventuellt efter ett föreläggande att komplettera ansökningen. Under förberedelsen sker även en ytterst noggrann besiktning med uppmätning och insamling av alla väsentliga fakta, och undersökning görs av det jämförliga hyresläget. Om invändning ej görs eller om ansökningen är gemensam, kan den begärda hyran registreras, såvida den befinnes skälig. Men i annat fall utsätts ärendet till "consultation" inför the Rent Officer. Ordet "consultation" vill ange att det är fråga om en informell överläggning, inte en rättslig förhandling. The Rent Officer hör vad parterna har att säga och diskuterar utredningen med dem samt registrerar en ny fair rent eller antecknaratt den gamla skall stå fast, om den är skälig. Beslutet skall motiveras.
För överprövning av en Rent Officers beslut om registrering av en fairrent finns en hyresnämndsorganisation, Rent Assessment Panel (17 distrikt,varav ett för Stor-London). Medlemmar i denna Panel utses av lordkanslern och vederbörande minister. Bland dem som utses av lordkanslern utnämner ministern presidenten och vice presidenten i the Panel. De behöver inte vara jurister men är det nästan alltid.8 Inom the Panel organiseras själva hyresnämnden, Rent Assessment Committee, med ordförande (som skall vara en av de utav lordkanslern utsedda medlemmarna i the Panel, vanligtvis en jurist) och två ledamöter. I enstaka fall kan ordföranden sitta ensam. Presidenten i the Panel är administrativ chef och är själv ordförande vid en del sessioner. Vice presidenten har full ordförandetjänstgöring. Ledamöterna utgörs i allmänhet av en "valuer" — expert på fastighetsvärdering, en i England högt utvecklad bransch — och en lekman.9
Då besvär anförts över en Rent Officers registrering, bereds motparten tillfälle att yttra sig skriftligen eller att begära muntlig förhandling. Part kan åläggas att komplettera utredningen, och underlåtenhet härutinnan är en "offence" som kan medföra böter. Den muntliga förhandlingen är enk-
lare och mindre formell än vid domstol. Fasta procedurregler har tidigare saknats, men numera föreligger vissa enkla anvisningar från den centrala övervakande myndigheten. Proceduren erinrar mycket om en svensk hyresnämnd, med påtaglig materiell processledning, praktisk hantering av utredningen etc. Vittnen får höras men inte under ed. Besiktning förekommer ofta. Part får ha ombud — alla slag förekommer, från Queen's Counsel till "kloka gubbar".9 Varje part står sin kostnad. Sedan the Rent Assessment Committee meddelat sitt beslut har the Rent Officer att registrera den hyra beslutet innehåller.
Rent Assessment Committees lyder under Tribunals and Inquiries Act (1971, flera föregångare). Denna akt, ett slags specialprocesslag, handlar om tillsättning, tillsyn och procedur m. m. hos de många för England typiska "tribunals", "boards", "committees", "arbitrators", o. s. v. som har undersökande eller beslutande uppgifter på skilda områden. Enligt Tribunals and Inquiries Act kan den som är missnöjd med ett beslut av Rent Assessment Committee "in point of law" klaga i High Court, som kan ändra beslutet, återförvisa eller ge anvisningar åt the Committee. Efter prövningstillstånd kan fullföljd ske till Court of Appeal.
Förfarandet vid hyrans bestämmande undersöktes noggrant av the Francis Committee och befanns fungera väl. Att regeringen Heath ansåg sig kunna överta så mycket av regeringen Wilsons idéer och vidareutveckla dessa berodde i hög grad på att man litade på Rent Officers och Rent Assessment Panels och Committees. Dessa myndigheter synes ha en praktisk "approach" med stort inslag av medling (mitigation); dock klagar man i London på att arbetsbördan och hyresmarknadens hårdhet ger för litet utrymme åt medling (vi känner igen det i hyresnämnden i Stockholm). Det är anmärkningsvärt att sammansättningen av Rent Assessment Committees inte nämnvärt kritiserats; den domineras klart av sådana som ytligt sett skulle kunna tänkas se företrädesvis fastighetsekonomiskt på en hyresfråga.10 Kritiken mot nämndernas avgöranden synes ha kommit nästan helt från fastighetsägarhåll. Det torde till stor del bero på att Rent Assessment Committees gått bestämt fram mot vissa för svenska förhållanden mycket hårdhänta hyresvärdar utan större omsorg om sina hyresgäster. Under 1969 och 1970 handlade Rent Officers omkring 55 000 ärenden om året, därav i Stor London omkring 15 000. Antalet är stigande beroende på lagstiftningsreformer och information. Klagomålen till Rent Assessment Committees har stadigt minskat och förekom 1970 i endast 8 % av fallen, en förklaring till att nämndorganisationen kan hållas i förvånansvärt begränsad storlek.
En mycket omfattande, delvis ytterst detaljerad hyresprövning har således kunnat handhas av en överraskande liten personkrets, främst tack vare enmanssystemet hos Rent Officers och tilltron till detta. Hur organisationen skall fungera vid de närmaste årens omfattande överföring från control till regulation och med andra nya uppgifter återstår att se. Förmodligen måste den byggas ut. Vissa Rent Officers är oroliga för att deras stora ortskännedom kan försvagas.
Besittningsskydd m. m. i omöblerad bostad
De hyresförhållanden som är underkastade något av de båda kontrollsystemen (control eller regulation) kallas "protected tenancies" och har besittningsskydd (security of tenure). Systemet innebär i huvudsak följande.
Ett hyresförhållande kan upphöra genom vissa åtgärder på hyresgästens sida, t. ex. om lägenheten överges (dock ej om make bor kvar och betalar hyran) eller om lägenheten inte längre används som huvudsaklig bostad ("residence").
Proceduren då hyresvärden vill upplösa hyresförhållandet är densamma om hyrestiden går till ända eller om hyresvärden anser att hyresrätten har förverkats. I båda fallen måste hyresvärden hos domstol skaffa sig en "order of possession". Hyresgästen behöver alltså inte själv agera.
Grunderna för besittningsskyddets brytande är dels diskretionära, dels absoluta. De diskretionära grunderna innebär att domstolen alltid måste anse det "reasonable" att meddela en order of possession. Bland dessa grunder märks bristande hyresbetalning eller annat kontraktsbrott, störande uppträdande, "immoral" eller "illegal" användning av lägenheten, överlåtelse eller total sublokation utan värdens medgivande samt misskötsel eller bristande vårdnad som skadar lägenheten; i sistnämnda fall måste, om den skyldige är en underhyresgäst eller en inhyst person, domstolen dessutom vara övertygad om att huvudhyresgästen inte vidtagit tillräckliga åtgärderför att avlägsna den skyldige. En annan besittningsbrytande grund är att hyresgästen av en andrahandshyresgäst tagit ut mer än den legala hyran. En ytterligare grund är att hyresgästen anvisas annan lämplig bostad. Hyresvärden kan styrka sin talan genom intyg av den lokala bostadsmyndigheten att denna tillhandahåller bostad av viss beskaffenhet vid viss tidpunkt. Hyresvärden kan också omedelbart visa att han ställer viss bestämd bostad till förfogande. I det senare fallet fordras dock dels att den erbjudna bostaden har samma besittningsskydd som den förra, dels att den är lämplig för hyresgästen och hans familj i avseende å närbelägenheten till arbetsplatsen, dels antingen att den erbjudna bostaden i fråga om hyra, storlek och standard är likvärdig med sådan bostad som tillhandahålles av den lokala bostadsmyndigheten för hushåll med samma behov som hyresgästens eller också att bostaden eljest bedömes som skäligen godtagbar. Slutligen kan hyresavtalet upplösas i vissa fall av tjänstebostadsförhållanden eller om hyresvärden skäligen behöver bostaden för sitt eget eller vissa familjemedlemmars behov; i det senare fallet kan dock ej order of possession ges om hyresvärden köpt huset efter 1965 och icke heller om domstolen anser det vara till allvarligare men att ge en order än att vägra den (alltså en skärpning av kravet på att en order of possession skall vara "reasonable").
De fåtaliga absoluta grunderna för besittningsskyddets brytande är av annan typ än de diskretionära. Hyresvärden kan t. ex. åberopa att han, om han tidigare bott i lägenheten, åter behöver den för sig själv eller förfamiljemedlem som bodde med honom när han senast bodde i lägenheten. Men i detta fall fordras att hyresvärden före hyresförhållandets början skriftligen underrättat hyresgästen om att han kan komma att återkräva lägenheten.11 Det finns också absoluta upphörandegrunder som sammanhänger med den bostadssociala reformverksamheten eller med sanerings-
verksamheten; betryggande garantier finns i så fall för att hyresgästen med det allmännas bistånd får en annan bostad.
Med besittningsskyddet sammanhänger viss på lag grundad rätt att överlåta hyresrätten. Sålunda kan domstol i skilsmässomål överföra hyresrätten från ena maken till den andra. När hyresgästen avlider kan hyresrätten i allmänhet (reglerna växlar något beroende på tidpunkten för hyresförhållandets uppkomst) överlåtas två gånger inom en begränsad personkrets av "närstående".12
Mål om order of possession upptas av County Court och döms av ensam domare. Proceduren är alltid muntlig; motsvarighet till vår exekutionsprocess saknas, men tredskodom kan meddelas.
Möblerade lägenheter
Det system av hyreskontroll och besittningsskydd som beskrivits här ovan gäller omöblerade lägenheter. För möblerade lägenheter gäller särskilda regler om hyreskontroll och besittningsskydd. De möblerade lägenheterna förekommer i betydande utsträckning i England, särskilt i storstäderna, där de under bristperioderna varit en viktig ehuru ofta otillfredsställande bostadsreserv. De sociala problemen, bl. a. beträffande de färgade immigranterna, framträder ofta i samband med uthyrning av möblerade bostäder.
Huruvida en lägenhet tillhandahålles möblerad bedöms efter omfattningen av de tillhandahållna möblerna. Även för möblerade lägenheter finns en övre gräns för skyddet, beroende på the rateable value. Reglerna för möblerad lägenhet tillämpas även på omöblerad lägenhet, för vilken hyran inkluderar "services" (jämför omöblerade lägenheter där avgifter för"services" bestäms för sig) eller där någon viktig del, t. ex. köket, delas med hyresvärden. Fritidsbostäder är undantagna.
Fastställelse av hyra kan begäras av endera parten eller av the local authority. Skäligheten bedöms fritt efter omständigheterna och, så vitt jag kan förstå, tämligen snävt. Omprövning kan ske vid nya omständigheter. Den fastställda hyran är en maximihyra som gäller även om det blir en ny hyresgäst. Det föreligger återbetalningsskyldighet i fråga om för mycket erlagd hyra, och begäran om och mottagande av för hög hyra är straffbelagda. Hyresgäst som erbjuder för hög hyra gör sig skyldig till anstiftan eller medhjälp.
Besittningsskyddet konstrueras som anstånd med verkställighet av uppsägning till avflyttning. Här är det hyresgästen som har att agera efter uppsägningen, som måste ske inom viss legalt bestämd tid. Anstånd kan ges högst sex månader men i gengäld kan anstånd i princip begäras hur många gånger som helst. Undantag gäller om hyresvärden tidigare bott i lägenheten och åter vill disponera den för egen bostad samt ytterligare vissa förutsättningar föreligger. Hyresvärden kan, sedan anstånd medgivits, begära att det förkortas. Om detta bifalles upphör hyresförhållandet vid anståndstidens slut. En förutsättning är dock att hyresgästen gjort sig skyldig till kontraktsbrott eller på annat närmare beskrivet sätt brustit i sina åligganden som hyresgäst.
Förfarandet när det gäller möblerade lägenheter försiggår inför en särskild hyresnämnd, Rent Tribunal, som handlägger både hyresfrågor och
frågor om besittningsskydd. Tribunalen är sammansatt ungefär som en Rent Assessment Committee, och ledamöterna är ibland desamma. Någon institution motsvarande Rent Officer finns inte. Ansökningsförfarandet är formbundet. Underlåtenhet att lämna begärda upplysningar är en "offence" och medför böter. Proceduren är i princip muntlig och påminner om proceduren vid Rent Assessment Committee. Besiktning sker regelmässigt då det är fråga om bestämmande av hyra. Besluten motiveras.
Den sista för mig tillgängliga årsstatistiken för Rent Tribunals är från 1968. Då gjordes i England och Wales mellan 15 000 och 16 000 ansökningar om fastställelse av hyror och drygt 8 000 ansökningar om besittningsskydd. En tredjedel av hyresfallen ledde till nedsättning. I hälften av besittningsskyddsfallen blev det anstånd. Avkortning av anstånd (i praktiken brytande av besittningsskyddet) söktes i 1 200 fall, och bifall gavs i en tredjedel av dessa fall.
Beslut i en Rent Tribunal kan överklagas i High Court "on a point of law".
Lägenheter tillhöriga "local authorities"
Hyresgäster hos local authorities har inte besittningsskydd. Det anses vara myndigheten-hyresvärdens skyldighet att svara för att deras hyresgäster har en bostad om de behöver en sådan. Hyressättningen har också varit fri.
Ett intressant inslag i 1972 års lagstiftning är regeringens försök att jämna ut hyresnivåerna genom att föra in dessa lägenheter under fair rent systemet. Hyran har nämligen i dessa hus ofta varit orimligt låg och fastighetsekonomien dålig, vilket med stigande kostnader och försämring av husen blivit en börda för det allmänna. Dessutom har hyressättningen olika hus emellan varit omotiverat ojämn. Genom successiv anpassning till fair rent, grundad på ett bruksvärdetänkande, avser man att råda bot på missförhållandena. De hyresgäster som får svårt att klara en högre hyra får bostadsbidrag. I stället för att understödja behövande bostadsföretag, som inte tillvaratar sin ekonomi, riktar man alltså understödet mot de enskilda hyresgäster som behöver det. Reformen har väckt lokal opposition och det har förekommit att Councils — med annan politisk majoritet än parlamentet — öppet förklarat att de ämnade trotsa lagstiftningen.13
"Long tenancies"
De långa hyresavtalen för bostäder — över 21 år — är något för England säreget och skall här bara nämnas i korthet. Hyran är i princip oförändrad under avtalstiden men kan ändras om hyresgästen med stöd av ett visst besittningsskydd får förlängning vid tidens utgång. Det blir då ett normalt hyresförhållande under regulation med fair rent enligt vad förut beskrivits. Besittningsskyddet kan brytas vid hyrestidens slut på vissa grunder och under tiden därefter på samma grunder som i ett vanligt hyresavtal.
Om ett long tenancy avser ett helt hus (fristående eller radhus) kan hyresgästen enligt ett ganska invecklat system under vissa förutsättningar
utnyttja två särskilda rättigheter vid hyrestidens utgång, nämligen utsträcka hyresavtalet (extend the lease) till 50 år eller lösa in huset av ägaren (buy the freehold). Hyresrättens natur närmar sig i detta system arrendet.
Affärslokaler och liknande
Reformverksamheten på hyresområdet har i stort sett ej berört affärslokaler och liknande ("business premises"; begreppet motsvarar ungefär det svenska "lokal"). Full avtalsfrihet råder. För business premises gäller emellertid enligt Landlord and Tenant Act 1954 ett besittningsskyddssystem med följande huvuddrag.
Om hyresvärden säger upp avtalet — vilket skall ske minst 6 månader före hyrestidens utgång, oavsett avtalets uppsägningsbestämmelser — har hyresgästen att inom 2 månader meddela hyresvärden att han önskar stanna kvar. Försummar han det, förlorar han hyresrätten. Om överenskommelse ej kan träffas, har hyresgästen att inom ytterligare 2 månader hänskjuta tvisten till domstol.
Hyresgästen kan också utan föregående uppsägning tidigast 12 månader och minst 6 månader före hyrestidens utgång begära förlängning. Om hyresvärden inte vill acceptera förlängning, har han att inom två månader efter hyresgästens begäran meddela honom detta tillika med grunderna för sin vägran. I annat fall kan han inte motsätta sig den ansökan hos domstol om förlängning som hyresgästen under alla förhållanden har att göra, om nytt avtal ej träffas. Domstolen kan på begäran höja hyran för tiden fram till dess tvisten avgjorts.
Vid domstolen prövas de grunder som hyresvärden åberopar för att bryta besittningsskyddet (grounds for possession). Kontraktsbrott eller annan missskötsel, erbjudande av godtagbar ersättningslokal samt rivning eller ombyggnad bryter besittningsskyddet. Vidare kan hyresförhållandet upphöra, om hyresvärden avser att själv utnyttja lokalen för rörelse eller bostad, men denna grund kan inte åberopas om hyresvärden köpt huset med sittande hyresgäst senare än 5 år före hyrestidens utgång. Kraftig bevisbörda läggs på hyresvärden i fråga om olika omständigheter.
Hyresvillkoren i det fortsatta hyresförhållandet bestäms, om parterna ej kommer överens, av domstolen enligt vissa normer. Hyran skall i principvara marknadsmässig och oberoende av den särskilda hyresgästens person, hans rörelses goodwill eller liknande.
Besittningsskyddet har också ett indirekt inslag. Om hyresvärden vägrar eller domstolen avslår ansökan om förlängning på vissa av de besittningsskyddsbrytande grunderna, t. ex. rivning, kan hyresgästen få ekonomisk gottgörelse, som står i viss relation till lokalens rateable value. Ersättning kan dessutom ges för hyresgästens eller tidigare hyresgästs förbättringsarbeten.
Prövningen av lokaltvister sker i County Court eller High Court, beroende på lokalens rateable value.
Domstolen kan också under vissa förutsättningar i samband med atthyresavtalet träffas godkänna att hyresgästen avstår ("contracts out") från sin förlängningsrätt eller sin rätt till ekonomisk gottgörelse (jfr avstående från besittningsskydd i svensk hyresrätt).
Michael von Koch