Option till fast egendom
Avtal om överlåtelse av fast egendom träffas som bekant genom att säljaren och köparen undertecknar en handling, vars innehåll uppfyller kraven i 4 kap. 1 § första stycket jordabalken. Till skillnad från de flesta andra typer av avtal blir parterna samtidigt bundna eller, annorlunda uttryckt, ingen av dem kan ensidigt vara bunden genom utfästelse att sälja respektive köpa. Optionsavtal rörande onerösa överlåtelser av fast egendom är inte bindande.
    Frågan i vilken utsträckning förbehåll om förköpsrätt till fast egendom i samband med benefika överlåtelser är giltiga har belysts i NJA 1981 s. 897 och 1984 s. 673, men förbigås här.
    Av större intresse är frågan om säkerhetsöverlåtelse av fast egendom, eftersom det benefika momentet i överlåtelsen saknas i ett sådant fall.
    Såsom bl. a. Knut Rohde framhållit förefaller rättspraxis före införandet av nya jordabalken ha tenderat mot att ge säkerhetsöverlåtelse av fast egendom sakrättslig verkan, i varje fall under vissa omständigheter. Efter tillkomsten av jordabalken uppkom problemet om en säkerhetsöverlåtelse av fast egendom går att förena med de tillåtna villkoren under tvåårsfristen i 4 kap. 4 § första stycket jordabalken.
    Rohde anser i sin Handbok i sakrätt (1985) att klarhet saknas på denna punkt och att därför säkerhetsöverlåtelse av fast egendom inte är en praktiskt användbar säkerhetsform.
    Mot bakgrund av de tankar rörande gränsdragningen mellan onerösa och benefika överlåtelser som redovisas i Högsta domstolens domskäl i NJA 1984 s. 673 torde än större anledning finnas för den praktiskt verksamme juristen att avråda sina uppdragsgivare från onerösa säkerhetsöverlåtelser.
    Skälen för att den svenska rättsordningen inte godtar optionsavtal rörande köp av fast egendom har sannolikt sina rättshistoriska rötter i den germanska tanken att mark var det förnämsta egendomsslaget, som på olika sätt borde skyddas från lättsinniga överlåtelser och om möjligt bevaras från släktled till släktled. Denna tanke har lett till att jordabalken uppställt strikta formkrav vid överlåtelse av fast egendom.
    Lagstiftaren har också för svenska förhållanden varit iögonenfallande obenägen att ändra formkraven. I över 200 år gällde 1 kap. 2 § första stycket jordabalken i 1734 års lag i sin ursprungliga lydelse.
    Förarbetena till nya jordabalken anger argument för och emot rätten till option till fast egendom. Liksom i praxis efter balkens ikraftträdande anges bl. a. de förhållanden tala mot dylika avtal att de skulle skapa osäkerhet i äganderätten och begränsa ägarens handlingsfrihet. Den bakomliggande tanken torde vara den att sådana avtal verkar hämmande på den allmänna omsättningen av fast egendom.
    I det praktiska rättslivet får man snarare det intrycket att den för samhället nyttiga omsättningen av fast egendom försvåras av förhållandet att svensk rätt inte medger giltiga optionsavtal. För att så skulle vara fallet talar också

 

att marknadens intressenter — och, kan man antaga, dessas ekonomiska eller juridiska rådgivare — på många olika sätt söker tillskapa "option" till fast egendom med kringgående av jordabalkens regler.
    Sätten att söka skapa "option" till fast egendom är flera. Några exempel är följande.

 

1. De stora institutionella placerarna förvärvar i stor omfattning s. k. kommersiella fastigheter med återköpsgarantier, vilka i stort sett inte är något annat än optioner lämnade till säljarna av ifrågavarande fastigheter. Optionerna saknar vitesbestämmelser. Ärendena handläggs av enskilda tjänstemän, även om underskrift sker av behöriga firmatecknare. Endast institutionens goda namn samt förhållandet att man sedan länge erbjudit denna möjlighet och hittills infriat sina utfästelser är optantens garanti.

 

2. Även försäkringsföretag eller dessa företags fastighetsförvaltande bolaga nvänder en liknande metod. Om man lämnar optionsavtalets ordningsföreskrifter rörande påkallande av optionen etc åt sidan, kan som exempel enoptions centrala bestämmelser ha följande lydelser.

 

"Säljaren äger option och således rätt men inte skyldighet återköpa fastigheten till en här fastställd köpeskilling av TOLVMILJONER (12.000.000:-) KRONOR.

 

Parterna är medvetna om att avtalet i denna del strider mot jordabalkens bestämmelsermen förklarar köparen sig moraliskt förpliktigad i enlighet med optionen.

 

Optionen skall godkännas av köparens styrelse genom påtecknande av detta avtal."

 

Det är således även här fråga om ett återköpsavtal. Även i dessa fall är vitesbestämmelser ovanliga.

 

3. På marknaden uppträder sedan några år även andra företag, vilka i sin affärsrörelse satt i system att kringgå jordabalkens förbud mot option till fast egendom, på det sätt som jag summariskt redogjort för ovan i pktna 1 och 2. Företeelsen har blivit så vanlig att den allmänt kallas "fastighetsrenting" eller "fastighetsleasing". Jag citerar rubrikerna i en reklamfolder rörande denna företeelse.

 

"Fastighetsrenting — ett nytt sätt att frigöra kapital.

 

Vi köper Er fastighet.

 

Ni hyr den av oss.

 

Hyran fastställs i förväg och baseras på den korta räntan.

 

Ni frigör kapital och får fastigheten finansierad till 100 procent.

 

Ni disponerar fastigheten som om Ni ägde den.

 

Ni far bättre finansiella nyckeltal.

 

Ni köper tillbaka fastigheten.

 

Ni behåller hela värdestegringen själv."

 

I foldern framhålls också: "Ni har option på Er fastighet och köper tillbaka den till ett i förväg fastställt pris om Ni vill. När Ni vill." Vid telefonkontakt med företrädare för ifrågavarande bolag framhölls bl. a. följande från

 

bolagets sida: I det avtalspaket som upprättas finns bl. a. ett optionsavtal, som dels ger säljaren rätt att varje år påkalla återköp av fastigheten till en i förväg bestämd köpeskilling, dels en s. k. optionsbekräftelse, som innehåller ett utdrag ur konsortialavtalet mellan ifrågavarande köparbolags ägare, huvudsakligen finansbolag. I utdraget betonas, att ägarna skall verka för att köparbolaget infriar sina åtaganden enligt optionsavtalet. Jag har inte varit i tillfälle att granska denna handling, men utdraget ur konsortialavtalet förefaller att vara något slags Letter of Comfort. På direkt fråga förklarade nämligen företrädare för köparbolaget att optionsbekräftelsen inte var utformad som ett borgensåtagande från aktieägarnas sida.

 

4. Marknadens mindre aktörer, från fastighetsbolag av skilda slag till enstaka fastighetsägare, prövar olika mer eller mindre banade stigar för att nå sittmål: "Option" till fast egendom.
Det kan vara frågan om att i optionsavtalet stipulera ett högt vite för det fall optarien vägrar att sälja enligt sitt åtagande och inte lagligen kan tvingas. Det kan också vara tal om en borgen tecknad till säkerhet för motsvarande scenario. I andra fall tas vid fastighetsförsäljning till sin ordalydelse enligt 4 kap. 4 § jordabalken lagliga hävningsförbehåll in i kontraktet till säkerhet för en sidolöpare, som inte är annat än en återköpsoption. Fall kan också nämnas, då t. ex. extrema nyttjanderättsavtal skrivs in till säkerhet för optionen eller då i och för sig lagfartbara fångeshandlingar deponeras hos annan än parterna med särskild överenskommelse under vilka premisser köparen respektive säljaren äger utfå handlingarna.
I sammanhanget bör också nämnas de fastigheter, vilka är den enda tillgången av betydelse i ett aktiebolag eller ett handelsbolag. Här kan naturligtvis optionsavtal träffas för aktierna respektive andelarna.

 

    Dessa exempel är, som nämnts, valda för att belysa den omfattande flora av försök att skapa "option" till fast egendom, som förekommer på marknaden. Juridiskt tekniskt (och då inte minst frågan om konstruktionernas giltighet), skatterättsligt samt givetvis etiskt kan mycken kritik riktas mot dessa konstruktioner. En särskild fråga är också hur transaktionerna redovisas (eller borde redovisas) i berörda företag. En analys av förekommande metoder är emellertid inte föremålet för denna artikel. Mitt syfte är att visa på ett föreliggande och sannolikt ökande fenomen i rättssamfärdseln, som i sin tur är ett tydligt tecken på ett angeläget behov: Den lagreglerade möjligheten av option till fast egendom.
    Följande modell kan de lege ferenda föras fram till diskussion med reservation för att modellen givetvis är ofullständig.
    Institutet option till fast egendom införs i svensk rätt. Härigenom öppnas möjlighet till såväl köp- som säljoptioner. Även möjligheten till säkerhetsöverlåtelse av fast egendom uppstår.
    Det är min uppfattning att ett sådant institut skulle verka främjande för den allmänna omsättningen av fast egendom, vilket redan i sig är positivt. Ett mera konkret och i mitt tycke mycket tungt vägande skäl är att företag, sedan möjligheten till option införts, genom försäljning av egen fast egendom jämte ett avtal om återköpsoption kan frigöra betydande kapital i företaget. Detta kapital kan bidraga till expansion av företagets rörelse och företagets investeringar kan ske till lägre kapitalkostnader jämfört med belåning av fastigheter.

 

    Det är möjligt att skäl kan resas mot optionsrätt till villor och fritidshus. Reformen skulle därför till sitt objekt kunna begränsas till vad som brukar kallas kommersiella fastigheter, t. ex. industrifastigheter eller fastigheter med enbart lokalhyresgäster. För att uppnå en lämplig begränsning kunde rättigheten knytas till fastigheter under vissa taxeringskoder, eller avgränsas på annat sätt.
    För att uppnå sakrättslig effekt bör optionsavtalet kunna skrivas in. Härigenom skapas också en tillfredsställande klarhet vad gäller förhållandena i fastigheten och flera av skälen mot option faller.
    Eftersom ett avtal om option till fast egendom sannolikt skulle kunna innehålla villkor, som det var av affärsmässigt intresse för parterna att hålla hemliga utan att villkoren i och för sig vore av intresse för möjligheten att inskriva optionsrätten, kan man tänka sig att inskrivningen grundas på ett optionsbrev. Denna handling skulle då innehålla enbart uppgift om fastigheten ifråga, vem som äger påkalla optionen och inom vilken tid påkallandet skall ske.
    Genom pågående datorisering hos inskrivningsmyndigheterna öppnas möjlighet att lätt kontrollera huruvida viss fastighet belastas av ett optionsavtal eller ej.
    Det har som nämnts varit min avsikt att peka på behovet av en rättsligtreglerad och inskrivningsbar rätt till option till fast egendom. Den ovan framförda skissen av ett sådant institut är det givetvis inte möjligt att ge klara konturer åt i ett sammanhang som detta.
    Kan frågan vara värd en förnyad utredning — under moderna premisser?
Lars Melin