Fastighetsmäklarens rätt till ersättning — en replik
Claude Zacharias har i Svensk Juristtidning 2000 s. 402 avlossat en rejäl salva mot Fastighetsmäklarnämnden. I den kritik han riktat mot ett av nämndens beslut finns en del synpunkter av intresse, som det kan finnas anledning att bemöta. Vad Zacharias i övrigt anfört om nämnden är av den art att det inte förtjänar att kommenteras. Den fråga som var föremål för bedömning i det aktuella beslutet var om en fastighetsmäklare träffat ett uppdragsavtal med ett innehåll som inte kunde anses förenligt med god fastighetsmäklarsed. Zacharias hävdar dels att nämndens bedömning av skäligheten är felaktig i sak dels att det saknas stöd i lag för nämnden att vid sin tillsyn av fastighetsmäklare göra bedömningar av om ett avtal som en mäklare tillämpar är skäligt eller ej. Zacharias avslutar sin artikel med att upplysa om att beslutet har överklagats. Vid tidpunkten för publiceringen av artikeln hade dock nämndens beslut redan prövats av såväl länsrätten (dom den 31 maj 1999) som kammarrätten (dom den 22 februari 2000). Kammarrättens dom har vunnit laga kraft. Bägge instanserna har i enhälliga domar kommit till samma slut som nämnden.
    Först frågan om det finns lagstöd för att vid bedömningen av om en mäklare agerat i strid med god fastighetsmäklarsed granska och ta ställning till innehållet i de uppdragsavtal han använder sig av. Enligt 12 § fastighetsmäklarlagen skall mäklaren utföra sitt uppdrag omsorgsfullt och i allt iaktta god fastighetsmäklarsed. Zacharias hävdar att bestämmelsen tar sikte på mäklarens sätt att utföra och genomföra sitt mäklaruppdrag och endast om kritik därvidlag kan riktas mot mäklaren blir 12 § tillämplig. Jag får därför hänvisa till specialmoti-

veringen i propositionen där det sägs att den valda formuleringen är avsedd att framhålla mäklarens skyldighet att iaktta god fastighetsmäklarsed inte bara vid fullgörandet av de enskilda förmedlingsuppdragen utan även i andra sammanhang där mäklaren uppträder i sin yrkesroll. Det exempel som nämns är mäklarens marknadsföring av sina egna tjänster. Begreppet god fastighetsmäklarsed har alltså en vidare innebörd än vad Zacharias synes hävda. Den goda seden gäller således inte enbart för själva utförandet av uppdraget. Den gäller även för mäklarens agerande i övrigt. Det får inte vara otillbörligt och i det innefattas naturligtvis att inte tillämpa oskäliga villkor för själva uppdraget. Så till frågan om bedömningen av själva avtalet. Uppdragsavtalet gällde enligt sin lydelse i tre månader och tillförsäkrade mäklaren rätt till ersättning med 25 000 kr, oavsett om något överlåtelseavtal beträffande lägenheten träffades eller inte. Avtalet innehöll en text som bl.a. angav att lägenheten skulle komma att annonseras maximalt sex gånger. Några fler uppgifter om uppdragets utförande fanns inte angivna i texten. I avtalet uppställdes inte några som helst krav på motprestationer från mäklarens sida. Zacharias ställer frågan om den avtalsfrihet som råder beträffande mäklarens ersättning innebär att det är möjligt att avtala om ett fast arvode oavsett om någon försäljning kommer till stånd eller ej. Zacharias besvarar frågan jakande. Mot detta finns inget att invända. Även om en försäljning inte kommer till stånd kan mäklaren ha haft både kostnader och lagt ner arbete för att få till stånd en försäljning. Såväl Fastighetsmäklarnämnden som kammarrätten har

också klart deklarerat att avtalsfrihet råder. Det nämnden och överinstanserna har reagerat mot är inte att mäklaren betingat sig rätt till ett fast arvode för uppdraget utan det faktum att lydelsen av avtalet ger mäklaren rätt till denna ersättning utan att det i avtalet uppställts någon utfästelse eller något krav på motprestation från mäklarens sida.
    Vid sin bedömning av skäligheten i avtalet har Zacharias utgått från vad en mäklare normalt utför inom ramen för ett förmedlingsuppdrag. Han har därvid helt bortsett från att avtalet inte innehåller några som helst utfästelser från mäklaren att överhuvudtaget göra något. Som hans argumentering får förstås menar Zacharias att Fastighetsmäklarnämnden inte kan bedöma ett avtals skälighet utan det är något som endast kan göras i en civilrättslig process vid dom-

stol först när det finns möjlighet att beakta om det arbete som mäklaren utfört står i rimlig proportion till den betingade ersättningen. Jag vill därför erinra om lagen om avtalsvillkor i konsumentförhållanden. Dess hela konstruktion förutsätter att en bedömning görs av avtalsvillkoren i sig utan någon värdering i efterhand av det faktiska utfallet av villkoren. I lagens förarbeten har för övrigt framhållits den skyldighet Finansinspektionen har som tillsynsmyndighet att ingripa om de avtalsvillkor som ti lämpas av tillsynsobjekten är utformade på ett sätt som inte stämmer överens med bl.a. avtalsvillkorslagen. Det finns ingen anledning att anlägga något annat synsätt vad gäller den tillsyn Fastighetsmäklarnämnden har att utöva beträffande sina tillsynsobjekt. Maria Renmyr