OM AVSÖNDRINGARS ANSVARIGHET FÖR STAMFASTIGHETENS INTECKNINGAR FÖRE OCH EFTER 1875

 

AV DOCENTEN PER-EDWIN WALLÉN

 

Ifråga om avsöndringars ansvarighet för i stamfastigheten beviljade inteckningar rådde före det kända prejudikatet NJA 1933 s. 651 i stort sett enighet om att en avsöndring svarade för sådana inteckningar, som beviljats i stamfastigheten innan lagfart för avsöndringen sökts. Regeln ansågs dock gälla endast under förutsättning, att inteckningshavaren var i god tro. Med andra ord: en inteckning, beviljad i en viss fastighet, ansågs bli gällande även i en eventuell avsöndring från denna fastighet, under förutsättning, att lagfart inte sökts för avsöndringen och att inteckningshavaren var i god tro (från kravet på god tro bortses i det följande). Regelns praktiska motivering var den, att då avsöndringar tillkommo genom enskild rättshandling och följaktligen ej kommo till rättens kännedom, förrän lagfart söktes, kunde en inteckningshavare inte före detta datum av rättens handlingar inhämta, att ett område avsöndrats från en viss fastighet.
    Genom det nämnda prejudikatet NJA 1933 s. 651 skapades en annan regel i fråga om avstyckningars ansvarighet. Därvid uppstod oklarhet om, hur man i fortsättningen skulle förfara i fråga om avsöndringar.¹ Detta problem lämnas i fortsättningen åt sidan. Vad här skall undersökas är, hur långt tillbaka i tiden man kan föra den ovan angivna regeln och i vad mån man kan fastställa, vad som dessförinnan gällt. Det torde av den följande undersökningen framgå, att denna regel vunnit stadga först vid 1800-talets slut. I varje fall före 1875 har i fråga om avsöndringars inteckningsansvar gällt andra regler. Då det fortfarande torde finnas åtskilliga inteckningar från denna tid, bör en undersökning av dessa äldre regler vara av praktisk betydelse.
    Den angivna regeln synes inte kunna föras särskilt långt tillbaka i den inteckningsrättsliga litteraturen. Varken HOLM² eller NORDLING³ har berört regeln eller över huvud varit inne på problemet. Ej heller Lagberedningen går i sitt förslag till jordabalk, del II, in på problemet, men det framskymtar dock, att man anser den ovan angivna regeln gälla.⁴ LAMM diskuterar i sina föreläsningar över inteckningsförordningen frågan om avsöndringars ansvarighet för i stamfastigheten beviljade inteckningar och återger ovannämnda regel.⁵ Efter Lamm har

¹ Se härom K. OLIVECRONA, Inteckningsförordningen, 5:te uppl. (1959), s. 44 f. med där anförd litteratur, särskilt SvJT 1934, s. 56 ff. o. 87 f.

² G. B. A. HOLM, Lagfarts- och inteckningslagarne jemte dithörande författningar med förklaringar utgifna. Andra tillökade uppl. (1885).

³ E. V. NORDLING, Lagfarts- och inteckningslagarne. Andra omarb. uppl. (1888).

⁴ Lagberedningens förslag till jordabalk, II (1908), s. 378 f.

⁵ K. LAMM, Inteckning för fordran i fast egendom (1918), s. 101.

regeln, vanligen utan närmare diskussion, upprepats i litteraturen.⁶ En sammanfattning av diskussionen ger OLIVECRONA i femte upplagan av »Inteckningsförordningen» (1959).⁷ Undersöker man denna litteratur, finner man, att det ständigt är samma rättsfall, som anföras som grund för regelns existens, nämligen de redan av Lamm åberopade NJA 1893 s. 332 och 1901 s. 49.⁸

Rättspraxis efter 1875⁹
    Av de nämnda fallen innehåller 1901 års fall en klar tillämpning av den ovan angivna regeln, låt vara att fallet inte gäller penninginteckning utan servitutsinteckning.¹⁰

    P, ägare till 1/2 mtl Lundby Brämaregården (ej Brännaregården, som referatet i NJA uppger), sålde till H en från nämnda fastighet avsöndrad lägenhet. Köpekontraktet innehöll servitutsbestämmelser, som inskränkte säljarens rätt att söka bygga på stamfastighetens mark. H, som fått lagfart på sin lägenhet, sökte och erhöll den 28 okt. 1895 inteckning i 1/2 mtl Lundby Brämaregården »med undantag af derifrån gjorda afsöndringar» för nyssnämnda servitut. H sålde sedermera lägenheten till O.
    P avsöndrade och sålde vidare genom köpeavhandlingar av den 31 aug. och den 3 sept. 1895 ännu en lägenhet. Köparna, C och L, erhöllo lagfart den 26 nov. 1895.
    C och L bebyggde sin tomt i strid med det ovannämnda servitutet. O yrkade i stämning, att de skulle förpliktas bortföra den byggnad de uppfört i strid med servitutsavtalet. O menade, att servitutsinteckningen gällde i C:s och L:s lägenhet, eftersom dessa sökt lagfart på denna först efter det servitutsinteckningen blivit beviljad. C och L menade, att servitutsinteckningen ej kunde besvära deras lägenhet, eftersom denna avsöndrats, innan inteckningen beviljades. HR yttrade i sitt utslag bl. a., att då »sagda inteckning vid det förhållande, att densamma sökts förr än lagfart å Carlssons och Lindbergs fång, enligt § 56 i nämnda K. F. häftade vid Carlssons och Lindbergs tomt», så ålades C och L att bortföra byggnaden.
    Målet gick vidare till HovR. Denna fann, att inteckningen meddelats i stamfastigheten »med undantag af derifrån gjorda afsöndringar». Då C:s och L:s tomt, när inteckningen fastställdes, redan blivit avsöndrad, kunde den inte besväras av ifrågavarande inteckning. Följaktligen upphävdes HR:s utslag.
    En reservant i HovR ansåg, att HR med det i inteckningsbeslutet gjorda undantaget ej kunde ha avsett C:s och L:s lägenhet. Reservanten ville därför på de i HR:s utslag anförda skälen fastställa detta.
    O förde målet vidare till HD. NRev hemställde, att KM måtte fastställa HR:s utslag. HD biföll enhälligt NRev:s hemställan.

    Det nu refererade målet är, såvitt jag kunnat finna, det första NJA-fall, i vilket frågan om en avsöndrings ansvarighet för i stamfastigheten beviljade inteckningar direkt ställts på sin spets. Det är fullkomligt klart, att HR och HD tillämpat principen, att i stamfastigheten be-

⁶ Fastighetsregisterkommissionens meddelanden, XXVI (1930), s. 28 ff, särskilt s. 36 ff; SvJT 1932, s. 72 o. 263 ff; Föreningen mellan ombudsmännen hos Sveriges landshypoteksföreningar. Förhandlingar 1934, s. 826 ff; K. RODHE, Om fastighetsindelningen och dess betydelse (1941), s. 160 ff; Ö. UNDÉN, Svensk sakrätt. II. Fast egendom 2, 3:dje uppl. (1958), s. 310 f; Lagberedningens förslag till jordabalk, II (1960), s. 548.

⁷ OLIVECRONA, a. a. s. 42 ff.

⁸ Stundom talas i litteraturen bara om »några äldre prejudikat». Att man därvid åsyftar de nämnda rättsfallen framgår av H. A. SJÖGREN i SvJT 1932, s. 264.

⁹ Förf. har haft förmånen att få diskutera de nedan behandlade rättsfallen med prof. Karl Olivecrona, Lund. 

¹⁰ Revisionsakter 1901. Febr., vol. II, nr 35.

viljade inteckningar bli gällande även i en avsöndring, så länge lagfart inte sökts på avsöndringen. HovR:s dom innehåller heller intet, som strider mot denna princip. Anledningen till HovR:s från de övriga instanserna avvikande dom är ju, att den tolkar inteckningsbeslutet så, att i detta gjorts uttryckligt undantag för C:s och L:s lägenhet.
    Emellertid har rättsfallet ansetts ge uttryck åt en längre gående princip än den ovan angivna. År 1908, då WESTRING tillträdde som redaktör för Sveriges Rikes lag, infördes i lageditionen under IF § 14:»Inteckning i hemman omfattar jämväl lägenhet, som förut frånsålts, men ej lagfarits. H 1893: 332; och detta äfven om inteckningen beviljats i hemmanet 'med undantag af afsöndring' (här kurs.). H 1901:49.»¹¹ Denna sammanfattning av fallet ligger nära tillhands på grund av fallets rubrik i NJA men är felaktig. Fallet visar inte, att en inteckning, meddelad i stamfastigheten med undantag för en viss avsöndring, trots det uttryckliga undantaget blir gällande även i avsöndringen. För att klargöra detta måste avgöras, vilka avsöndringar som åsyftas i inteckningsbeslut. Detta lyder:

    »Det antecknades, dels att C. R. Prytz den 18 juli 1892 erhållit lagfart å ett halft mantal Lundby Brämaregården med undantag af afsöndring, dels ock att Anton Holmberg den 9 maj 1894 erhållit lagfart å . . . jord, afsöndrad från berörda hemmansdel och å karta betecknad med Litt P IV.
    På grund häraf meddelades inteckning i ett halft mantal frälse Lundby Brämaregården i Lundby socken med undantag af derifrån gjorda afsöndringar. . .»¹²

    De avsöndringar, som åsyftas i det gjorda undantaget måste vara de båda i inteckningsbeslutet nämnda avsöndringarna, alltså dels den avsöndring, som fanns, då P köpte stamhemmanet, dels den av H förvärvade. Referatet i NJA innehåller ett allvarligt fel, då dels i rubriken, dels på ett ställe i själva referatet inteckningsbeslutet anges vara meddelat »med undantag af afsöndring» i stället för »afsöndringar».¹³ En-

¹¹ Det sagda gäller den på P. A. Norstedt & Söners förlag utkommande lagutgåvan. I UPPSTRÖMS lageditioner, varav den sista utkom 1910, upptogs 1901 års fall aldrig. Ang. de olika lageditionerna se B[ENGT] L[ASSENS] intressanta efterskrift till »Några allmänna regler där en domare skall sig alldeles efter rätta», utgivna . . . med en efterskrift (1960).

¹² Inskränkningen »med undantag af derifrån gjorda afsöndringar» i inteckningsbeslutet har tillagts av HR. P:s inteckningsmedgivande i köpekontraktet är uttryckt så, att »till säkerhet för i detta kontrakt tillförsäkrade servitutsrättigheter må kontrahenterna var å sin sida erhålla inteckning». HR har vid meddelandet av inteckningen först konstaterat, att P har lagfart på Lundby Brämaregården »med undantag af afsöndring». Alltså måste undantag härför göras i inteckningsbeslutet. Emellertid existerar ytterligare en avsöndring, nämligen den av H förvärvade. HR gör i inteckningsbeslutet undantag även för denna, synbarligen för att förhindra, att servitutsinteckningen blir gällande även i den härskande fastigheten, och på så sätt uppstår pluralisen »afsöndringar». Men hade HR verkligen behövt göra uttryckligt undantag för H:s avsöndring? Denna var ju lagfaren och kunde därigenom inte bli belastad av i stamfastigheten sedermera meddelade inteckningar.

¹³ Av intresse är, att samma fel återfinnes i den PM, som är bilagd revisionsakten. Dock är i denna PM, som är skriven med bläck, pluralisändelsen »-ar» tillfogad med blyerts. Referatet i NJA synes vara i huvudsak skrivet på grundval av sagda PM, varför det är rimligt att anta, att felet därifrån kommit in i NJA. Härav måste då följa, att blyertsrättelsen gjorts först efter det referatet skrivits. Tilläggas bör, att i NRev:s betänkande står korrekt »avsöndringar». (Fastighetens namn, som är felaktigt återgivet både i PM och NJA, är efter radering rättat i betänkandet.)

dast HovR har yttrat sig om hur inteckningsbeslutet skall tolkas. HovR har — synbarligen på grund av en strikt formell tolkning av beslutet— funnit, att det gjorda undantaget omfattar även C:s och L:s lägenhet, eftersom denna redan var avsöndrad, då inteckningen meddelades. Reservanten i HovR har däremot funnit, att det klart framgår av inteckningsbeslutet, att endast de två tidigare avsöndringarna åsyftas i undantaget.
    HR och HD ha ej lämnat någon tolkning av undantagsbestämmelsen. Anledningen kan knappast vara annan än den, att de ansett inteckningsbeslutet klart angiva, vilka avsöndringar, som äro undantagna, varför C:s och L:s lägenhet följaktligen inte varit undantagen. Inteckningen har blivit gällande i C:s och L:s avsöndring, därför att lagfart ej sökts på denna, då inteckningen beviljades, och därför att undantag för avsöndringen ej heller gjorts i inteckningsbeslutet. Hade HR och HD menat, att det i inteckningsbeslutet gjorda undantaget avsett C:s och L:s avsöndring men att trots detta inteckningen skulle gälla i avsöndringen, hade detta rimligtvis direkt uttalats i domen. Det är alltså tydligt, att rättsfallet inte ger uttryck åt den i lagboken formulerade regeln, att en inteckning i stamfastigheten blir gällande i en icke lagfaren avsöndring, även om uttryckligt undantag gjorts i inteckningsbeslutet för avsöndringen.
    Rättsfallet ger intryck av att den tillämpade regeln rörande avsöndringens ansvar för i stamfastigheten beviljade inteckninagr varit ostridig. Den av C och L framförda invändningen, att servitutsinteckningen inte gällde i deras lägenhet, emedan denna avsöndrats, innan inteckningen beviljats, lämnades helt åt sidan.
    Rättsfallet NJA 1893 s. 332 är i NJA:s register upptaget under rubriken »Köp af fast egendom».¹⁴ Under rubriken »Inteckning» finns inte ens en hänvisning till fallet. Omständigheterna voro följande.

    Su sålde genom köpebrev av den 11 juni 1880 till Z AB en från hemmanet 15/128 mtl nr 10 Boden för evärdlig tid avsöndrad lägenhet. Under hösten 1885 överläts lägenheten av bolaget till Sa genom påteckning på köpebrevet. Såväl bolaget som Sa sökte lagfart på lägenheten den 8 dec. 1885. Ansökningarna förklarades vilande. Ett av Su utfärdat skuldebrev intecknades den 6 dec. 1884 i Su tillhöriga »15/128 mtl n:r 10 Boden».
    Sedermera försattes Su i konkurs. Offentlig auktion å »konkursmassans hemmansdel n:r 10 15/128 mtl i Bodens kyrkoby» utlystes. Vid auktionen företedde Sa köpebrev på den avsöndrade lägenheten. Närvarande inteckningshavare yrkade emellertid, att intet avseende skulle fästas vid detta köp bl. a.med hänsyn till att det inte var lagfaret. Hemmanet utbjöds »med den rätt, upplästa handlingar utvisade» och försåldes till N. Köpeskillingen täckte endast en del av den år 1884 beviljade inteckningen.
    N, som inköpt stamhemmanet och som innehade den förut nämnda inteckningen, yrkade i stämning mot Sa att av honom i hans egenskap av ägare till lägenheten utfå den del av inteckningsbeloppet, som inte kunnat fås ur stamhemmanet. HR fann det vara ostridigt, »att lagfart å lägenheten icke sökts före meddelandet af inteckningen». Då »den tidigare skedda öfverlåtelsen af lägenheten icke kunde fritaga densamma från ansvar för den i stamhemmanet intecknade gälden», förpliktade HR därför Sa att gälda den del av inteckningen, som ej blivit täckt vid stamhemmanets försäljning. Detta utslag vann laga kraft.
    Sa instämde därefter bolaget och yrkade ersättning för vad han enligt nyssnämnda dom fått betala. Denna förlust hade Sa vållats genom att bo-

¹⁴ Revisionsakter 1893. Juli, vol. IV, nr 233.

laget inte i tid sökt lagfart på avsöndringen. Sa hade köpt lägenheten under förutsättning, att lägenheten ur inteckningssynpunkt befann sig i samma skick, som då bolaget köpte den (inteckningen hade ju beviljats efter det bolaget köpt lägenheten av Su men innan den sålts till Sa).
    Bolaget invände bl. a., att inteckningen aldrig varit gällande i avsöndringen, eftersom denna avsöndrats, innan inteckningen beviljades, och att följaktligen HR:s dom var olaglig, varför Sa bort överklaga den.
    RR yttrade i sitt utslag om inteckningsproblemet, att handlingarna utvisade, att lägenheten varit besvärad av den i stamfastigheten beviljade inteckningen. Vad gällde Sa:s yrkande fann RR, att Sa vid köpet inte förbundit sig att tåla ifrågavarande inteckning, varför bolaget dömdes ersättningsskyldigt.
    Bolaget sökte ändring. HovR fann, att Sa inte förmått mot bolagets bestridande visa, att bolaget iklätt sig ansvar för att lägenheten ej skulle vara besvärad av andra inteckningar än dem, som förefunnos, då bolaget köpte lägenheten. HovR ogillade därför, med ändring av RR:s utslag, Sa:s talan. En reservant — Marks von Würtemberg — fann, att bolaget iklätt sig det nyssnämnda ansvaret. Med hänsyn härtill och då det var utrett, att lägenheten besvärats av den i stamfastigheten beviljade inteckningen samt att Sa på grund av lagakraftvunnen dom fått betala en del av inteckningen, ville reservanten fastställa RR:s domslut.
    Sa sökte ändring. NRev:s majoritet hemställde, att KM ej måtte finna skäl att göra ändring i HovR:s dom. Dess betänkande är daterat den 10 maj. Emellertid finnes i akten ett tidigare förslag till betänkande, daterat den 3 maj. Detta tidigare betänkande är av stort intresse, då det innehåller en motivering för NRev:s ställningstagande, något som saknas i betänkandet av den 10 maj. I denna motivering sägs, att då det är utrett, att Su, sedan han genom köpebrev den 11 juni 1880 försålt den sökanden numera tillhöriga lägenheten, utfärdat ett skuldebrev med rätt till inteckning i »sitt i Bodens byegande skattehemman no 10, 15/128 mantal» och att HR den 6 dec. 1884 meddelat inteckning i »Sundbaum tillhöriga 15/128 mantal no 10 Boden»,
    »ty och som vid sådant förhållande berörda inteckning icke torde hafva besvärat omförmälta, Sundbaum vid inteckningens meddelande ej längre tillhöriga lägenhet, och laglig grund följaktligen lärer saknas för sökandens i saken förda talan», så hemställer NRev, att KM måtte fastställa det slut,vartill HovR kommit. Även om denna motivering saknas i det slutliga betänkandet, är den dock av intresse som belysande för vilken uppfattning NRev:s majoritet hyst i inteckningsfrågan.
    En RevSekr — Westring — var skiljaktig. Westring ville fastställa det slut, som RR kommit till. Om inteckningsproblemet yttrade han i sin motivering: »Emedan vid det förhållande, att lagfart å ifrågakomna, från 15/128 mtl n:r 10 Boden afsöndrade lägenhet icke var sökt, då inteckning till säkerhet för de i skuldebrefvet d. 16 juni 1884 förskrifna 1,500 kr. med ränta d. 6 dec. s. å. meddelades i sagda hemman utan något undantag, denna inteckning lärer belastat jämväl den afsöndrade lägenheten . . .»
    HD:s majoritet gillade den av Westring yttrade meningen. En minoritet på tre JR förenade sig om ett yttrande av innebörd, att då Sa varit berättigad att erhålla lägenheten fri från inteckningen, men Sa enligt domstols lagakraftvunna beslut måst infria en del av inteckningen, prövade JR:n lagligt att fastställa det slut RR kommit till.

    Som framgår, är i målet frågan om avsöndringens ansvar för den i stamfastigheten beviljade inteckningen redan avgjord genom en lagakraftvunnen underrättsdom. Vad målet rör sig om är frågan, huruvida avsöndringens ägare, som nödgats infria en del av inteckningen, är berättigad till ersättning härför av sin säljare. Oaktat målet alltså inte direkt rör frågan om inteckningsansvaret, uttala sig RR och HD i domskälen i denna fråga. Då RR säger, att »enligt hvad handlingarna i saken utvisade», avsöndringen varit besvärad av inteckningen, är det något oklart, vilka handlingar RR åsyftar. Eventuellt vill RR endast ha sagt, att det föreligger en lagakraftvunnen dom i denna fråga.

    HovR:ns majoritet har ingen anledning att gå in på inteckningsfrågan, eftersom den anser Sa skyldig att tåla inteckningen. Marks von Würtemberg däremot åberopar, att det är utrett, »att vid tiden för lägenhetens öfverlåtande å Sandström densamma jämte stamhemmanet besvärats af en inteckning, som d. 6 dec. 1884 och således efter omförmälta af handlings [köpehandlingen] tillkomst beviljats . . .». Detta tyder på att reservanten varit av den uppfattningen, att inteckningen enligt gällande regler om avsöndringars inteckningsansvar kommit att besvära avsöndringen.

    Det är tydligt, att NRev i sitt förslag till betänkande av den 3 maj menat, att eftersom inteckningen beviljats efter det avsöndringen sålts, så har den inte kommit att besvära avsöndringen. Reservanten Westring ger däremot, och med honom HD:s majoritet, ett klart uttryck för regeln, att en avsöndring kommer att besväras av sådana inteckningar, som beviljats i stamfastigheten, innan lagfart sökts på avsöndringen. Det kan förefalla egendomligt, att Westring och HD:s majoritet finner det nödvändigt att ge uttryck åt denna regel i domskälen. Det kunde ju tyckas vara tillräckligt att (som minoriteten) åberopa att i målet förelåg en lagakraftvunnen dom, som avgjorde saken. Anledningen till att de inte nöjt sig med att framhålla domen kan ha varit, att de inte ansett den kunna åberopas mot tredje man.
    HD:s minoritet åberopar enbart den lagakraftvunna domen. Det sannolika är väl, att minoriteten, som ju kommer till samma slut som majoriteten, ogillar dennas motivering i inteckningsfrågan. Följaktligen torde minoriteten mena, att inteckningen inte bort bli gällande i avsöndringen, men att frågan i detta fall vore avgjord genom att en lagakraftvunnen dom förelåg.
    I den inteckningsrättsliga litteraturen är det alltid de båda ovan behandlade rättsfallen, som åberopas. Av lika stort intresse som de båda behandlade fallen är emellertid NJA 1891 s. 348.¹⁵ Då fallet i NJA har rubriken »Tvist om rättighet att för en i hemman intecknad skuldsedel uttaga betalning jämväl ur en från hemmanet afsöndrad lägenhet», kan det synas egendomligt, att det aldrig diskuterats i litteraturen i samband med frågan om avsöndringars inteckningsansvar. Omständigheterna i fallet voro följande.

    V AB innehade ett skuldebrev, intecknat den 31 dec. 1874 i hemmanet nr 2 om 8 seland i Fanbyn. I stämning mot E yrkade bolaget, att E såsom ägare till en från hemmanet avsöndrad lägenhet, som lagfarits först 1885, måtte förklaras skyldig att deltaga i betalningen av nyssnämnda inteckning.
    Skuldebrevet hade utfärdats av Å, som då ägde hemmanet och den 30 dec. 1874 erhållit fasta på detsamma. Å hade den 5 okt. 1878 sålt en gårdstomt under hemmanet till J, som erhållit lagfart därå den 9 sept. 1879. J sålde i sin tur tomten till W, som sedermera sålde tomten till E. Inför HR företedde E ett fastebrev, utfärdat den 30 dec. 1874 för A och gällande en från 8 seland nr 2 Fanbyn för alltid avsöndrad torplägenhet. A hade den 29 jan. 1873 köpt lägenheten av F. E påstod, att ifrågavarande lägenhet var just den, som han ägde. A hade nämligen den 22 sept. 1874 sålt lägenheten till Å, som aldrig brytt sig om att lagfara fånget, antagligen emedan han ägde själva hemmanet och därför ansåg lagfart på lägenheten överflödig. Enligt vad ovan sagts skulle de båda fångeskedjorna se ut som följer:

¹⁵ Revisionsakter 1891. Sept., vol. I, nr 239.

Fasta för Å 30/12 1874 Såld till J 5/10 1878 Lagfart 9/9 1879 Såld till W Lagfart 1879 Såld till E Lagfart 18858 seland nr 2 Fanbyn gårdstomt a a a aÄges 1873 av F Fastebrev 1867 Såld till A 29/1 1873. Fasta 30/12 1874 Såld till Å 22/9 1874. Ej lagfartFör alltid avsöndrad torplägenhet b b bAvsöndrad från 8 seland nr 2 Fanbyn

 

    E:s påstående går ut på att lägenheten a är identisk med eller i varje fall utgör en del av lägenheten b. Med hänvisning till att uppbud beviljats på lägenheten långt tidigare än inteckningen beviljats och att lägenheten varit såsom självständig uppförd i jordeboken, bestred E käromålet. Bolaget bestred identiteten mellan lägenheterna a och b.
    HR fann, att identitet mellan lägenheterna a och b ej styrkts och att inteckningen följaktligen var gällande i E:s lägenhet. Lägenheten skulle således deltaga i gäldandet av det intecknade beloppet.
    E sökte ändring och hävdade, att lägenheten b omfattat lägenheten a på så sätt, att a:s område var något minskat i förhållande till b:s. Han företedde i denna fråga nytt bevismaterial. HovR fann bevisat, att a utgjorde en del av b på vilken lägenhet F erhållit fasta 1867. Att Å, då inteckningen beviljades i stamhemmanet, även var ägare till a, föranledde inte, att inteckningen blev gällande också i a. Två reservanter ville fastställa HR:s utslag.
    Bolaget fullföljde målet under bestridande av att lägenheten a var identisk med b eller utgjorde del därav. NRev hemställde, att KM måtte fastställa HovR:s dom. HD:s majoritet biföll hemställan. JR Glimstedt ville fastställa HR:s i saken meddelade beslut. JR Westman fann med hänsyn till att J i lagfartsärendet åberopat sig på Å:s fastebrev på hemmanet och till att det inte styrkts, att a utgjorde en del av b, att inteckningen måste besvära a. Han ville därför fastställa HR:s i saken meddelade beslut.

    Ehuru principen för avsöndringars inteckningsansvar inte diskuteras i målet, är det ofrånkomligt, att såväl parterna som domstolarna utgå från regeln, att en avsöndring, sedan lagfart sökts (för tiden före 1875 torde detta motsvaras av att uppbud beviljats), ej besväras av därefter i stamfastigheten beviljade inteckningar. Det kan naturligtvis diskuteras, om man kan tolka HD-domen motsättningsvis så, att hade a inte utgjort en del av b och följaktligen inte varit lagfaren före den tidpunkt, då inteckningen beviljades, skulle inteckningen varit gällande i a. I varje fall måste HR och de båda dissidenterna i HD ha resonerat så. Ehuru i målet frågan om identiteten mellan a och b domine-

rar, så är det likväl egendomligt, att 1891 års fall aldrig — med ett undantag¹⁶ — åberopas i den inteckningsrättsliga litteraturen.

Praxis före 1875
    Före nu gällande IF av år 1875 gällde 1818 års IF. Lika litet som 1875 års IF innehöll denna någon reglering av frågan om avsöndringars ansvar för i stamfastigheten beviljade inteckningar. Den samtida litteraturen ger ej heller någon vägledning. Det torde dock vara möjligt att ur § 12 i sagda förordning utläsa, hur man vid tiden för förordningens tillkomst sett på problemet. Paragrafen lyder i här relevanta delar: »Ej heller må Intekning bewiljas i annan Egendom, än den, Gäldenären weterligen genom laga fång förwärfwat, och deraf han ägare är, då Intekning sökes: är Egendomen kommen i hans hand, genom fång, som lagfaras bör; warde ej Intekning faststäld, förr än uppbud skett.»
    Paragrafens inskärpande av att inteckning endast kan beviljas i den egendom, som gäldenären äger, då inteckning sökes, korresponderar med JB 10: 1, som stadgar förbud mot att förpanta annan mans jord. Hur strängt man iakttagit den genom de båda paragraferna uttryckta regeln framgår av ett fall, refererat och diskuterat i Schmidts Juridiskt Arkif 4 (1833—34), s. 103 ff.

    I detta fall hade en person försålt en fastighet. Efter försäljningen utfärdade han en förbindelse med inteckningsmedgivande i den försålda fastigheten. Inteckningen blev av rätten fastställd. Sedermera sökte köparen uppbud (vilket skedde inom den i IF § 13 stadgade tiden, varom mera nedan). I rättegång mellan köpare och inteckningshavare fastställde RR och HovR — målet gick ej vidare —, att inteckningen enligt IF § 12 ej bortmeddelas, då säljaren, när inteckningen söktes, ej var ägare till fastigheten. Följaktligen förklarades inteckningen ogiltig.

    De båda nämnda lagrummen måste, tolkade efter orden, ha haft till resultat, att en avsöndring aldrig besvärades av sådana inteckningar, som efter avsöndringens tillkomst beviljats i stamfastigheten. Inteckning fick ju ej beviljas i annan egendom än den gäldenären var ägare till, då inteckningen söktes. Eftersom en avsöndring uppkommer därigenom, att ägaren till en fastighet därifrån till annan person avskiljer och upplåter ett område (här åsyftas endast avsöndringar på evärdlig tid), borde en inteckning för stamfastighetsägarens gäld aldrig kunna bli gällande i avsöndringen, då denna ju regelmässigt hade annan ägare än stamfastigheten. Häremot kan dock invändas, att 1818 års IF i § 13 tillägger, att den, »som egendom förwärfwat genom fång, derå lagfart ske bör», under vissa omständigheter utsätter sig för att förre ägarens borgenärer kan erhålla inteckning i hans egendom. Så kan nämligen ske, om den nye ägaren inte inom viss tid söker uppbud på förvärvet. Denna bestämmelse kunde synas medföra, att ägaren till en avsöndring ej vore skyddad mot förra ägarens borgenärer, förrän han sökt upp-

¹⁶ RODHE har medtagit fallet i en längre rättsfallsuppräkning i a. a. s. 160, not 1. SKARINS edition av Sveriges Rikes lag upptogs fallet (under IF § 14) för första gången 1893, dock i den intetsägande formen »Jfr K. M:ts Dom d. 8 sept. 1891, H. 348». Sedan 1954 står dock (i anslutning till H. 1893:332): »Jfr ang.lägenhet, som lagfarits, 1891:348». I UPPSTRÖMS lagedition är fallet ej upptaget. — I PM i revisionsakten till 1893 års fall nämnes 1891 års fall inte.

bud på avsöndringen. Det är emellertid föga sannolikt, att bestämmelserna i § 13, som för övrigt övertagits från en KF av år 1800 om lagfart och börd av jord, skulle varit avsedda att tillämpas på avsöndringar. Detta framgår redan därav, att 1734 års lag i JB 4:9 stadgade ett absolut förbud mot avsöndringar. Detta förbud uppmjukades visserligen i enskiftesförfattningarna av 1803, 1804, 1807 och 1812 beträffande enskiftade hemman i de delar av landet, som sagda författningar avsågo, men generellt tillåtna — intill en viss gräns — blevo avsöndringar först 1827.¹⁷
    Mot den här framlagda tolkningen av §§ 12 och 13 i 1818 års IF skulle ytterligare en invändning kunna göras. En avsöndrings tillkomst påverkade inte stamfastighetens kamerala beteckning. Denna förblev densamma. En avsöndrings existens kunde, så länge den inte lagfarits, vanligen inte utläsas av rättens handlingar. Praktiska skäl kunde då synas ha lett till att, som nu är fallet, den kamerala beteckningen ansågs omfatta stamfastigheten jämte eventuella avsöndringar, så länge dessa inte voro lagfarna. Enligt RODHE skulle man också ha dragit denna konsekvens,¹⁸ så att man i praxis låtit beteckningen på en jordeboksenhet eller del därav omfatta även avsöndringar, som ej lagfarits. CERVIN har emellertid i en undersökning av tvesaluproblemet visat,¹⁹ att detta inte gäller i fråga om sådana avsöndringar, som tillkommit före ikraftträdandet av KF 19/5 1845, om vilken mera nedan. I fråga om dessa avsöndringar har den kamerala beteckningen, då den använts i en köpeavhandling, ej ansetts omfatta före köpeavhandlingen tillkommen avsöndring, även om denna ej varit lagfaren. Konsekvensen härav blir, att man ej kunde ur de handlingar, som funnos tillgängliga hos rätten, utläsa, vad ett hemman egentligen omfattade. Att man inte ryggat tillbaka inför det faktum, att rättens protokoll stundom måste bli otillförlitliga, framgår även av det ovan refererade fallet ur Schmidts Juridiskt Arkif 4, s. 103. I detta fall rättade man sig ju efter vem som faktiskt var ägare till den fastighet, vari inteckning söktes, utan att bekymra sig om att rättens protokoll utvisade en annan ägare.
    Den här företrädda uppfattningen, att åtminstone före den ovannämnda förordningen av 1845 en avsöndring i och med sin tillkomst undgick att besväras av sedermera i stamfastigheten beviljade inteckningar bestyrkes ytterligare av rättsfallet Schmidts Juridiskt Arkif 22 (1849), s. 95. I fallet, som hittills ej behandlats i litteraturen, voro omständigheterna följande.²⁰

    C, sedermera hans konkursmassa, yrkade i stämning mot sysslomännen i S:s konkursbo, att den av den ene av sysslomännen förrättade auktionen på S:s egendom 1/2 mtl Opparyd Kjettlagården måtte ogillas och ny auktion utlysas. C innehade nämligen en i nämnda fastighet den 28 april 1841 beviljad inteckning. Som skäl för sin talan anförde C bl. a., »att hemmanet avyttrats utan att den dertill hörande, jemväl intecknade, tullqvarn och torpet Orraslätt medföljt». Enligt C:s mening hade nämligen hemmanets ägare, efter det inteckningen beviljats, bortsålt en mjölkvarn och på längre tid bortförpantat ett torp. Sitt påstående sökte C styrka genom vittnesbevisning, medan motparten framförde ett vittne, som uppgav, att kvarnen över-

¹⁷ Se härom RODHE a. a. s. 255 ff.

¹⁸ RODHE a. a. s. 160.

¹⁹ U. CERVIN, Om tvesala av fast egendom (i manuskript).

²⁰ Revisionsakter 1849, nr 230.

låtits på vittnet genom kontrakt av den 1 maj 1840, intaget i rättens protokoll den 10 nov. 1840. HR fann på denna punkt, »enär ostridigt är, att berörde lägenheter icke tillhöra konkursmassan, frågan om deras afyttrande till intekningsegares förnöjande vara utan inflytande på nu omtvistade försäljningen af massans fastighet». Kärandens påstående blev därför i denna del, såsom obefogat, ogillat. HR:s utslag fastställdes av LagmansR och dennas dom av HovR.
    En av sysslomännen i C:s konkursbo fullföljde konkursmassans talan iHD.²¹ NRev yttrade helt kort, att eftersom sökanden inte anfört något, som kunde medföra ogillande av auktionen, så hemställdes, att domstolarnas beslut måtte fastställas. JR Hoffstedt yttrade med instämmande av tre andra JR, att »enär Sökanden icke sökt, än mindre förmått styrka, att vid försäljningen af ifrågavarande hemman derifrån blifvit, såsom under köpet ej inbegripne, undantagne någon lägenhet eller förmån, som till hemmanet hört den tid, då inteckning för Kronofogden Cronas fordran d. 28 Apr. 1841 uti hemmanet meddelades, samt . . .», så prövade han rättvist gilla HovR:s dom. Denna mening biträddes av JR Stråhle.
    JR Schmidt biträdde med annan motivering det slut, till vilket JR Hoffstedt kommit. I motiveringen säges om eventuella avsöndringars inteckningsansvar intet utöver vad som kan utläsas av uttalandet, att sökanden »i öfrigt icke styrkt någon omständighet, som kan föranleda ogillande af klandrade auktionsförrättningen».
    JR Engelhart slutligen prövade lagligt att återförvisa saken till HR under motivering, att ett i målet hört vittne intygat och svarandena ej heller emotsagt, att S före den klandrade auktionsförrättningen från hemmanet Opparyd Kjettlagården avsöndrat och upplåtit en torplägenhet, som icke dragits in i auktionen. Underrättelse saknades om villkoren för upplåtelsen liksom därom, huruvida upplåtelsen skett före eller efter det C erhållit inteckning i hemmanet. Således kunde ej avgöras, om genom auktionsförrättningen konkursmassans rätt blivit förnärmad, varför HR skulle ge parterna tillfälle att utreda förhållandet och därefter med målet ånyo lagligen förfara.

    I detta rättsfall ställdes frågan om avsöndringars inteckningsansvar aldrig på sin spets, eftersom det aldrig blev tillförlitligt styrkt, när de påstådda avsöndringarna tillkommit. HR åberopar, att den kvarn och det torp, som enligt käranden skulle belastas av hans inteckning, ostridigt ej tillhört konkursmassan. Som följd därav är »frågan om deras afyttrande till intekningsegares förnöjande . . . utan inflytande på nu omtvistade försäljningen af massans fastighet». Tydligtvis tar HR inte ställning till frågan, om inteckningen eventuellt gällt i avsöndringarna, utan nöjer sig med att uttala, att den saken inte har något med den klandrade försäljningen av konkursmassans fastighet att göra. Då såväl LagmansR som HovR fastställde HR:s dom, ha även dessa instanser avstått från att uttala sig i inteckningsfrågan.
    Först i HD framgår det mer eller mindre klart, hur man sett på frågan om avsöndringars inteckningsansvar.
    JR Hoffstedt finner det ej bevisat, att till fastigheten vid den tid, då C erhöll sin inteckning, hört någon lägenhet, som sedan undantagits vid försäljningen av stamfastigheten. Härav synes e contrario följa att om någon lägenhet bevisligen hört till stamfastigheten, då inteckningen beviljades, och om denna lägenhet bevisligen ej gått med i försäljningen av stamhemmanet, så hade enligt Hoffstedts mening frågan om

²¹ Ett vackert prov på tidens stilkonst i rättegångsärenden ger motparternas contradeduktion i HD: »Att, Sysslomannen i f. d. Kronofogden C. G. Cronas Konkurs Kyrkowärden A. Medin ställt det af hans hufvudman instämda målet . . .under Eders Maj :ts Nådiga ompröfning, stämplar den obetänksamma halsstarrighet, som Crona, under dess skiftesrika lefnad, ådagalagdt . . .»

auktionens laglighet kommit i ett annat läge. Härav följer vidare, att en avsöndring, som inte »till hemmanet hört den tid, då inteckning för Kronofogden Cronas fordran — — — uti hemmanet meddelades», ej påverkat frågan om auktionens laglighet. Hoffstedts mening låter sig inte med visshet fastställas, men det är i varje fall möjligt, att han menat, att en avsöndring, som frånsålts, innan inteckningen beviljades, ej besvärades av den i stamfastigheten sedermera beviljade inteckningen, och att följaktligen auktionen i så fall ej kunde klandras.
    Klarare är JR Engelhart. Han ville ju återförvisa målet för att få utrett, om upplåtelsen av en påstådd avsöndring skett före eller efter det C erhållit inteckning. Det är tydligt, att enligt Engelharts uppfattning det är tidpunkten för upplåtelsen, som är avgörande för inteckningsansvaret. Det är att märka, att den torplägenhet, som Engelhart talar om, angetts vara en avsöndring på viss tid (förpantning enligt C:s terminologi). Redan vid avsöndringar på viss tid, vid vilka en definitiv avsöndring från stamfastigheten inte ägde rum, synes alltså enligt Engelharts mening dagen för upplåtelsen vara av betydelse för avsöndringens inteckningsansvar. Som ovan framgått, kan även Hoffstedt ha ansett dagen för en avsöndrings upplåtelse vara det relevanta datum i fråga om avsöndringens inteckningsansvar. Skillnaden mellan Hoffstedt och Engelhart skulle i så fall vara den, att Hoffstedt vill låta oklarheten i fråga om tidpunkten för avsöndringarnas tillkomst drabba käranden, medan Engelhart vill ha förhållandet utrett.²²
    Genom den ovan nämnda KF 19/5 1845 fick lagfarten ökad betydelse såväl i fråga om tvesala som i fråga om inteckningar. I § 3 stadgades,att den, som förvärvat fast egendom, ej var skyddad mot inteckningsansökningar från förre ägarens borgenärer, förrän han sökt lagfart. Det kunde synas rimligt, att nämnda regel samt lagfartens ökade betydelse vid tvesala nu fick till effekt, att det var dagen för lagfartsansökan, som blev relevant, då det gällde avsöndringars ansvar för inteckningar i stamfastigheten. Den samtida litteraturen berör inte frågan. Praxis är också föga vägledande. Endast ett publicerat HD-fall existerar, nämligen Naumann 1868 s. 635. Till detta fall hänvisas i det ovan behandlade NJA 1893 s. 332 såväl i rubriken som i den revisionsakten bilagda PM. Fallet synes visa, att lagfarten fortfarande inte spelat någon roll i fråga om avsöndringars inteckningsansvar. Omständigheterna voro i 1868 års fall följande.²³

²² Ett dubiöst uttalande av Svea HovR om avsöndringars inteckningsansvar förekommer i ett mål, refererat i Schmidts Juridiskt Arkif 22, s. 54. Målet gällde frågan, huruvida ett kvarnställe varit inbegripet i köpet av en egendom, som på exekutiv auktion inropats av två inteckningshavare. HovR yttrade i sin dom bl. a.: ». . . samt icke visadt vore, att qvarnstället före d. 22 Mars 1842, då nämnde hemman på offentlig auktion till Käranderne försåldes, blifvit af hemmanet afsöndradt, vid hvilket förhållande den i hemmanet beviljade inteckning, på grund hvaraf försäljningen skedde, måste anses hafva omfattat jemväl det omtvistade qvarnstället...» Motsättningsvis följer, att en avsöndring skulle bli fri från inteckningar — även sådana, som beviljats i stamhemmanet före avsöndringens försäljning — genom själva avsöndrandet. Detta kan knappast ha varit HovR:s mening. Troligen har HovR velat säga, att utmätningen av stamfastigheten och därmed också försäljningen omfattat även kvarnstället, eftersom inteckningen gällt i detta.

²³ Revisionsakter 1868. Mars, vol. III, nr 143.

    F, ägare till 1 mtl frälse nr 2 Ösby, sålde enligt kontrakt av den 9 april 1857 till L avsöndrade lägenheten Lejden. F sålde vidare den 11 nov. 1857 till T bl. a. hemmanet nr 2 Ösby med undantag för avsöndrade lägenheten Lejden. T erhöll uppbud på detta köp den 2 febr. 1858. Samma dag ingav F till HR bl. a. ett skuldebrev å 5 000 rdr med ränta (återstående köpeskilling på Ösby nr 2) utfärdat av T till F »eller ordres» och försett med medgivande av T för innehavaren att söka inteckning i »fasta egendomen Ösby No 2». I skuldebrevet nämndes ingenting om den avsöndrade lägenheten. HR konstaterade, att T erhållit första uppbud »å den pantförskrifna fastigheten» och fastställde inteckningen i T:s »egande Ett mtl frälse Ösby No 2». F överlät sedermera denna inteckning till annan person.
    I enlighet med ett åtagande gentemot L ansökte F sedermera hos KB om fastställande av avgäld från avsöndringen. KB resolverade den 8 juli 1859, att eftersom lägenheten utgjorde mer än 1/10 av hemmanets areal och den föreslagna avgälden var för låg, kunde avseende »för det dåvarande» inte fästas vid ansökningen.
    Den 9 juni 1860 togs 1 mtl frälse nr 2 Ösby, inbegripet den särskild ägare tillhöriga lägenheten Lejden, i mät för intecknad gäld. F protesterade mot att lägenheten Lejden skulle försäljas »enär inteckningarne oriktigt omfattade äfven Lejden». Intet avseende fästes emellertid vid protesten, och den utmätta lägenheten försåldes jämte stamhemmanet på exekutiv auktion.
    L:s sterbhusdelägare yrkade i stämning (med instämmande av E som köptlägenheten av L) mot F, att F måtte förpliktas att återbetala köpeskillingsbeloppet för lägenheten. F hade nämligen vållat, att L gått förlustig den lägenhet han köpt av F därigenom, att lägenheten Lejden ej undantagits i de av T till F utfärdade reverserna och som följd därav blivit utmätt och exekutivt försåld.
    F bestred käromålet. Han hade gjort tillräckligt för att skydda lägenhetens ägare genom att i köpebrevet till T undantaga Lejden. F hade inte haft någon skyldighet att närmare undersöka inteckningarna.
    HR förpliktade F att återbära köpeskillingen för lägenheten. I domskälen yttrade HR i fråga om lägenhetens inteckningsansvar, att »då Ösby å exsekutiv auktion försålts, Lejden, hvilken ej blifvit från hemmanet lagligen afsöndrad och förty ansetts såsom gemensamt med hemmanet intecknad, i samma köp ingått...».
    F vädjade till HovR, som upphävde HR:s dom under motivering, att F ej varit vållande till den L:s sterbhusdelägare tillskyndade förlusten.
    F:s vederparter sökte ändring. NRev hemställde, att Kungl. Maj:t måtte pröva rättvist att fastställa HovR:s dom. HD:s majoritet biföll betänkandet. JR Berg och Bolin ville fastställa HR:s domslut under motivering, att F satt skuldebrevet i omlopp »utan att dervid göra något förbehåll till Löflingsbefriande från den genom inteckningen på hans lägenhet hvilande ansvarighet».

    Som framgår, är den omstridda frågan i målet, huruvida F är skadeståndsskyldig i förhållande till lägenhetens köpare. Skadan har inträffat, emedan en inteckning, som beviljats i 1 mtl frälse nr 2 Ösby utan undantag för lägenheten, blivit gällande även i denna. Det skulle kunna tänkas, att HR begått ett fel vid inteckningens beviljande, men det är ostridigt, att genom HR:s lagakraftvunna inteckningsbeslut inteckningen blivit gällande även i den avsöndrade lägenheten. Frågan är nu, om det av fallet går att utläsa, varför man ansett den frånsålda lägenheten ansvarig för inteckningen.
    Endast HR uttalar sig härom. Anledningen är enligt HR, att lägenheten ej blivit lagligen avsöndrad. Frågan blir då, vad därmed avses. Det kan knappast råda något tvivel om att HR därmed menar, att lägenheten ej blivit fastställd av KB. Avsöndringar skulle vid denna tid enligt KF 19/12 1827 fastställas av KB, som hade dels att fastställa en avgäld från avsöndringen, dels att kontrollera, att avsöndringen inte

till arealen utgjorde mer än 1/10 av stamfastigheten. Det synes rimligt att av HR:s uttalande e contrario dra den slutsatsen, att om lägenheten varit lagligen avsöndrad, d. v. s. lagligen fastställd av KB, så skulle inteckningen inte blivit gällande i avsöndringen. Enligt detta resonemang skulle det således enligt HR:s uppfattning vara dagen för KB:s fastställelse av en avsöndring som utgjorde den tidpunkt, från vilken i stamfastigheten sedermera beviljade inteckningar inte blevo gällande även i avsöndringen.
    Att det är dagen för fastställelsen, inte, som i fallen efter 1875, dagen för lagfartsansökan, som är av betydelse, bestyrkes av en närmare analys av fallet. Situationen, då inteckningen söktes, var ju följande. T hade fått första uppbud på 1 mtl frälse Ösby nr 2 med undantag av avsöndrade lägenheten Lejden och betraktades därefter som lagfaren ägare till hemmanet. F var fortfarande lagfaren ägare till återstodenav hemmanet, d. v. s. lägenheten Lejden. Då inteckningen söktes och beviljades, var således stamhemmanet lagfaret för T och återstoden —Lejden — för F. Lägenheten hade således de facto egen lagfart, och den, som hade lagfart, var till yttermera visso annan än stamfastighetens ägare. Lägenhetens existens kunde utläsas ur lagfartsprotokollet. Inte i någon instans har ens antytts, att detta skulle kunna få till följd, att lägenheten ej skulle besväras av den i stamfastigheten beviljade inteckningen. Det förefaller således tydligt, att det inte är lagfarten, som vid denna tid ansetts göra en avsöndring till en i den meningen självständig fastighet, att den därigenom upphörde att belastas av sedermera i stamfastigheten beviljade inteckningar.
    Man kan naturligtvis ställa frågan, om HR:s inteckningsbeslut varit riktigt. F hade i HR hävdat, att HR:s inteckningsbeslut stred mot § 12 i då gällande IF. Onekligen var T inte ägare till den avsöndring som blev intecknad jämte stamfastigheten. Anledningen till att domstolarna inte taga upp frågan om inteckningsbeslutets laglighet torde helt enkelt vara den, att det vunnit laga kraft.

 

Sammanfattning
    Flera olika principer ha tydligtvis tillämpats i fråga om avsöndringars ansvar för i stamfastigheten beviljade inteckningar under den tidrymd, som omfattas av 1818 och 1875 års inteckningsförordningar. En framställning av utvecklingen blir med nödvändighet fragmentarisk, då materialet, som ovan framgått, är sparsamt. Frågan, när en avsöndring skall ur inteckningssynpunkt betraktas som en självständig fastighet, så att i stamfastigheten därefter beviljade inteckningar ej häfta vid avsöndringen, kompliceras därav, att det vid tillkomsten av en avsöndring finnes tre tidpunkter, till vilka det kan te sig naturligt att anknyta. Den första är tidpunkten för avsöndringens tillblivelse. En avsöndring tillkom ju på så sätt, att ett område, ursprungligen genom helt privata åtgärder, avskildes från en fastighet och uppläts, varför dagen för tillblivelsen blev lika med dagen för upplåtelsen. En annan åtgärd av betydelse i samband med avsöndringar var, att en avsöndring kunde fastställas av KB. Slutligen kunde en avsöndring lagfaras. Den tredje tidpunkten av intresse är således dagen för lagfartsansökan.

 

    När det gäller frågan om en avsöndrings ansvarighet för inteckningar i stamfastigheten synes man i HD i 1849 års fall ha anknutit till dagen för upplåtelsen, d. v. s. dagen för avsöndringens tillblivelse. Detta överensstämmer med det betraktelsesätt, som kan utläsas av 1818 års IF § 12. Samma uppfattning kommer till uttryck ännu hos NRev:s majoritet i 1893 års fall. I 1868 års fall möter i HR:s domsmotiveringen annan princip: frågan om inteckningsansvaret görs beroende av tidpunkten för avsöndringens fastställande. Anledningen till att en nyprincip här framträder låter sig knappast konstateras. Troligtvis har spelat in, att KB:s fastställelse fått ökad betydelse och alltmer kommit att te sig som det centrala momentet vid tillkomsten av en avsöndring.²⁴ Slutligen möter i 1891, 1893 och 1901 års fall en anknytning till den tredje tänkbara tidpunkten, nämligen dagen för lagfartsansökan. Principen att alla i stamfastigheten beviljade inteckningar bli gällande även i avsöndringen, så länge lagfart inte sökts på denna, härskar sedan mer eller mindre obestridd till 1930-talets början.
    När ifrågavarande regel uppkommit, är tämligen oklart. Att den har samband med tillkomsten av lagfarts- och inteckningsförordningarna 1875 är högst sannolikt. I 1891 års fall har regelns giltighet tydligen på intet vis ifrågasatts. Emellertid kom sagda regel av skäl, som ovan framgått, i detta fall i skymundan. Då HD i 1893 års fall ånyo fick att göra med principen, verkar det, som om HD ansåg sig ta ställning till den för första gången. I den revisionsakten bilagda PM hänvisas till 5 fall men inte till 1891 års. Frågan om avsöndringars inteckningsansvar är dock ingen huvudfråga i målet. I själva verket är ju den saken avgjord genom en lagakraftvunnen underrättsdom. Frågan kommer därför endast att beröras i domskälen. I NRev och HD har rått oenighet om, huruvida det är dagen för lagfartsansökan, som skall avgöra, om en i stamfastigheten beviljad inteckning gäller även i en avsöndring. Å andra sidan måste en sådan uppfattning ha existerat någon tid; det framgår av den nyssnämnda underrättsdomen liksom av 1891 års fall. Först i 1901 års fall ställs frågan om avsöndringars inteckningsansvar på sin spets. Avgörandet följer den princip, som kan utläsas ur HD-majoritetens motivering i 1893 års fall.
    Fram till 1933 har doktrinen ständigt åberopat sig på 1893 och 1901 års fall. Av dessa är naturligtvis 1893 års fall inte så mycket att bygga på. Dels berörs ju frågan om avsöndringars inteckningsansvar endast i domskälen, dels rådde varken i NRev eller HD enighet om, vilken princip som skulle tillämpas. Först 1901 kan man tala om ett entydigt prejudikat.
    Det har hävdats,²⁵ att 1893 och 1901 års prejudikat tillkommit under åberopande av IF § 14. Detta är en sanning med modifikationer. I 1893 års fall åberopas inte något lagrum ur IF och i 1901 års fall IF § 56. IF § 14 stadgar ju, att så länge ny ägare till en fastighet inte sökt lagfart på fånget, kan inteckning beviljas i fastigheten på grund av inteckningsmedgivande av förre ägaren (givetvis under förutsättningatt han har lagfart), och § 56 ger för servitutsinteckningars del samma regel. Den reella anledningen till att domstolarna ansett en avsöndring

²⁴ Se RODHE, a. a. s. 255 ff.

²⁵ H. A. SJÖGREN i SvJT 1932, s. 264.

böra svara för sådana inteckningar, som meddelats i stamfastigheten innan lagfart på avsöndringen sökts, har säkerligen varit den ovan anförda, nämligen att en avsöndrings existens ej kan utläsas ur fastighetsböckerna, förrän lagfart sökts på den. Denna ur praktisk synpunkt välmotiverade regel ha domstolarna sedan sökt härleda ur IF § 14. Emellertid är denna paragraf, som redan fastighetsregisterkommissionens ordförande H. A. SJÖGREN framhävt,²⁶ inte skriven med tanke på att lösa frågan om avsöndringars inteckningsansvar. Att det förhåller sig så bestyrkes också av det faktum, att de äldre kommentatorerna av 1875 års IF, Holm och Nordling, i sina utläggningar av § 14 inte med ett ord berört frågan om avsöndringars inteckningsansvar. Det är f. ö. rätt sannolikt, att både Holm och Nordling stått på den äldre ståndpunkten, att lagfarten inte hade någon betydelse för frågan om en avsöndrings inteckningsansvar. Slutligen måste också med H. A. Sjögren understrykas, att IF § 14 kan anses tillämplig i de nyssnämnda rättsfallen endast under förutsättning, att man presumerar, att ett inteckningsmedgivande av stamfastighetens ägare omfattar även från fastigheten frånsålda avsöndringar, på vilka ej sökts lagfart. Mot en dylik presumtion måste dock invändas, att den i flertalet fall står i strid med vad stamfastighetens ägare åsyftat.

²⁶ SvJT 1932, s. 264. Jfr vad ovan sagts s. 634 f. om § 13 i 1818 års IF.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

    41—623004. Svensk Juristtidning 1962