Godtrosskyddet vid obehörig pantsättning efter fastighetsöverlåtelse
Till skydd för fastighetsägaren har den nya jordabalken (JB) infört en helt ny panträttskonstruktion. Panträtten upplåtes genom att fastighetens ägare överlämnar pantbrevet som pant för fordringen (6 kap. 2 § JB)1. Endast den verklige ägaren är behörig att enligt lagen verkställa en giltig pantsättning. I omsättningens intresse har emellertid gjorts ett par viktiga undantag från denna huvudregel, varav det ena, som här närmare skall beröras, rör pantsättning som efter fastighetsöverlåtelse skett av fastighetens förre ägare2. Stadgandet som återfinnes i 6 kap. 7 § första st.
JB har följande lydelse: "Har fastighet överlåtits och har därefter förre ägaren upplåtit panträtt i fastigheten, gäller upplåtelsen, om borgenären vid upplåtelsen eller, när fordringen därefter överlåtits till annan, denne vid sitt förvärv varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen. Om fastigheten överlåtits även till annan, äger vad som sagts nu tillämpning i fråga om upplåtelse som den senare förvärvaren gjort."
Då det i lagtexten talas om att borgenären vid pantupplåtelsen varken ägde eller bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen så innebär detta dels att borgenären saknat insikt om de verkliga förhållandena vid pantsättningen, d. v. s. icke vetat om att förre ägaren gjort pantsättningen efter det att han redan överlåtit fastigheten, dels att omständigheterna vid tillfället varit sådana att borgenären icke haft anledning förmoda att fastigheten överlåtits före pantsättningen. Borgenären är i god tro — bona fide. Om däremot borgenären vetat om den obehöriga pantsättningen eller i varje fall bort veta om densamma är han i ond tro — mala fide.
Vad angår bestämmelsen i lagen att borgenären vid pantupplåtelsen "icke bort äga kännedom om äganderättsöverlåtelsen" så är detta ett uttryck som är omöjligt att närmare precisera. Det måste bli en tolkningsfråga från fall till fall. Om man antar att på en mindre ort, där praktiskt taget alla känner alla, överlåtelse sker av en större fastighet så torde en bank på orten få svårt att hävda att den inte borde ha ägt kännedom om överlåtelsen. Med hänsyn till omständigheterna borde banken haft vetskap om fastighetsöverlåtelsen och inte som kreditgivare kunna åberopa god tro om förre ägaren efter överlåtelsen gör en obehörig pantsättning. Däremot torde en kreditgivare med huvudkontor i Stockholm och med hela landet som verksamhetsområde och som varken har filial eller ombud på platsen med viss framgång kunna göra gällande att den varit i god tro rörande samma fastighetsöverlåtelse.
I det ursprungliga lagförslaget till ny jordabalk stadgades bl. a. att har fastighet överlåtits och har förre ägaren innan nye ägaren sökt lagfart upplåtit panträtt i fastigheten gäller upplåtelsen om borgenären vid upplåtelsen var i god tro. Bestämmelsen att den goda tron skulle upphöra att gälla i och med att förvärvaren sökt lagfart väckte stark opposition inom kreditväsendet. Man ansåg med rätta att ett dylikt stadgande skulle vara mycket svårt att tillämpa i praktiken. Efter överläggningar med representanter för kreditorganisationerna ändrades lagförslaget och borgenärens godtrosskydd utvidgades så att borgenärens möjlighet att göra godtrosförvärv icke utan vidare skars av i och med att nye ägaren sökte lagfart.
För att underlätta kreditgivarens ägarkontroll uttalades i motiven3 att kreditgivaren skulle vara skyddad i sin panträtt om han förlitade sig på uppgiften i ett gravationsbevis som var högst 6 månader gammalt även om lagfartsförhållandena skulle ha ändrats sedan beviset utfärdades. Om i ett dylikt "godtagbart" gravationsbevis4 pantsättaren framstod som rätt ägare till fastigheten skulle detta utgöra en presumtion för att han vid pantsättningen var behörig. Dock hade givetvis borgenären inte rätt att
förlita sig på gravationsbevisets innehåll om han på annat sätt fått eller borde ha fått vetskap om äganderättsöverlåtelsen. Borgenären var då i ond tro och pantsättningen ogiltig. Själva sexmånaderstiden räknas från pantupplåtelsen. I praktiken förekommer det icke så sällan att panthandlingarna inkommer på olika tidpunkter. Omslagsreversen med tillhörande pantförskrivning inkommer ofta först — efter flera månader kanske erhåller borgenären pantbrevet/en i sin besittning — eller omvänt. Först sedan samtliga panthandlingar kommit långivaren tillhanda börjar gravationsbevisets giltighetstid att löpa. Gravationsbevisets slutdag är dagen för bevisets utfärdande. Enligt motiven skulle det finnas möjlighet att utsträcka gravationsbevisets giltighetstid med hänsyn till särskilda omständigheter i det enskilda fallet. Vilka dylika särskilda omständigheter skulle vara utsäges inte. En försiktig långivare bör nog under inga omständigheter godta ett gravationsbevis som är äldre än 6 månader.
I detta sammanhang finns anledning att något närmare stanna vid ägarkontrollen vid överflyttning av ett lån från en kreditinrättning till en annan — i regel från en bank med kortfristig utlåning till ett kreditinstitut med bunden långtidsutlåning. Lagstiftaren menar5 att ny kontroll av att låntagaren alltjämt är ägare till fastigheten ter sig i sådant fall överflödig. Detta uttalande synes något tvivelaktigt. Vid överflyttning av ett lån från en kreditgivare till en annan tillgår det i regel på följande sätt. Den nye långivaren begär att gäldenären å långivarens egen blankett undertecknar en ny omslagsrevers med tillhörande pantförskrivning, vari finns angivet de lånevillkor som skall gälla för det överflyttade lånet. Efter emottagande av pantbrevet har en ny pantupplåtelse skett till den nye långivarens förmån. Att i ett dylikt vanligt förekommande fall den nye långivaren skulle underlåta att göra en egen ägarkontroll synes ur flera synpunkter uteslutet6. Den nye långivaren måste ju förvissa sig om att gäldenären vid pantupplåtelsen är behörig innehavare av panträtten. Vidare måste han genom införskaffande av ett färskt gravationsbevis eller äganderättsbevis göra klart för sig att inte panten förlorat i värde genom skedda avstyckningar eller att det inte skett sådana anteckningar i fastighetsboken som avses i 18 kap. 8 § JB. Någon gång förekommer det att förre långivaren å sin egen revers transporterar lånet till den nye långivaren. Man kanske i detta fall skulle vilja hävda att överlåtaren har åtminstone en moralisk skyldighet att tillse att gäldenären å den tidigare reversen alltjämt är behörig gäldenär och fastighetens rätte ägare. En försiktig långivare bör nog även i detta fall göra en egen lagfartskontroll och inte utan vidare förlita sig på den kontroll som överlåtaren har gjort en gång i tiden. Den nye kreditgivaren har ju i regel ingen som helst möjlighet att undersöka hur därvid har tillgått.
Vid konvertering7 av ett lån ligger saken en smula annorlunda till. Avser konverteringen ej annan ändring av lånevillkoren än som betingas av nya ränte- och amorteringsvillkor eller ändrad praxis i kreditgivningen och sker konverteringen med användande av en s. k. konverteringsför-
bindelse undertecknad av samme låntagare som tidigare då synes en ny ägarkontroll vara obehövlig8.
Om däremot förfarandet avser omläggning av lånet från kort- till långfristigt bör ny omslagsrevers alltid utfärdas och ny ägarkontroll i samband härmed ske. Detsamma är givetvis förhållandet om annan person än den tidigare låntagaren undertecknat de nya panthandlingarna9.
En av grundprinciperna i JB är att endast den verklige ägaren till en fastighet kan göra en lagligen giltig pantsättning. Om överlåtaren till en fastighet efter överlåtelsen obehörigen pantsätter ett pantbrev i samma fastighet och borgenären äger kännedom om äganderättsövergången eller i varje fall bort äga kännedom om överlåtelsen blir pantsättningen ogiltig10.
Men om borgenären vid pantupplåtelsen var i god tro rörande äganderättsöverlåtelsen kan borgenären erhålla ett skydd för sin panträtt efter det att han företagit föreskrivna kontrollåtgärder och överlåtaren vid dessa åtgärder framstår som rätt ägare till fastigheten. Förvärvaren får finna sig i att fastigheten belastas med ytterligare panträtt och detta trots att förvärvaren redan sökt lagfart å sitt fång11.
Borgenärens goda tro är förutsättningen för att en eljest olaglig pantsättning blir gällande. Bristen å pantupplåtelsen är ju att den företagits av en pantsättare som vid tiden för pantupplåtelsen icke var fastighetens verklige ägare. Rätte ägare är ju förvärvaren. Man brukar understundom säga att den goda tron "botar" brister12. I själva verket förändras ju inte genom borgenärens goda tro själva rättshandlingen som sådan — en obehörig pantsättare är och förblir obehörig — utan det är borgenären som genom en särskild undantagsbestämmelse i lagen tillförsäkras ett panträttsskydd som utan den goda tron skulle vara honom förmenat. Den goda tron förvandlar inte den olagliga pantsättningen som sådan — den förtar endast dess rättsverknignar. Nu kan det måhända synas oväsentligt hur man betraktar den goda trons inverkan på rättshandlingen. Huvudsaken är ju att borgenären genom den goda tron erhåller ett välbehövligt panträttsskydd. Någon gång kan det dock ha en viss reell innebörd, vilket betraktelsesätt man anlägger på den goda tron i förhållande till den obehöriga pantupplåtelsen.
Lagstiftaren har vid utformande av bestämmelserna i JB till synes utgått från den i och för sig naturliga förutsättningen, att gäldenären vid en engångsutbetalning inte frånhänder sig sina lånehandlingar — inklusive säkerheten — förrän han erhåller den mot lånet svarande lånevalutan ,m. a. o. att pantupplåtelsen i tiden sammanfaller med låneutbetalningen. Det skall ingalunda förnekas att inom bankväsendet det tillgår på så sätt
att lånet utbetalas "över disk" samtidigt som kunden presterar motsvarande panthandlingar. Men inom övriga kreditinstitutioner av typen Bofab, Spintab m. fl. är ett dylikt tillvägagångssätt snarare undantag än regel. Vid sådana kreditinstitut som i huvudsak sysslar med överflyttning från bankerna av obundna lån till bundna lån med lägre ränta tillgår det ofta på följande sätt. Efter meddelande om lånets beviljande översänder banken snart nog sina samtliga lånehandlingar — inklusive pantbreven — med begäran om lånets överflyttning. På grund av kreditrestriktioner eller andra bankpolitiska överväganden kan det emellertid förflyta lång tid — månader ja år — innan överflyttning av lånet kan äga rum och utbetalning ske. För att slippa att återsända lånehandlingarna för ett redan beviljat lån med ty åtföljande transportrisker plägar kreditinstituten mot kvitto låta lånehandlingarna — inklusive säkerheten — tills vidare kvarligga hos kreditinstitutet i avvaktan på den tidpunkt, då utbetalning kan ske. Att förvärvaren under tiden mellan pantupplåtelsen och utbetalningen styrker att han och icke pantsättaren vid pantupplåtelsen var den verklige ägaren till fastigheten är förvisso ingen vanlig företeelse men det är i varje fall teoretiskt tänkbart. Ju längre tid som förflyter mellan pantsättning och utbetalning — överflyttning — desto större utsikter ärdet givetvis för att en dylik incident inträffar.
Om man ställer det härovan relaterade händelseförloppet i relation till den obehöriga pantupplåtelsen kan man från varandra urskilja två olika betraktelsesätt. Å ena sidan kan man göra gällande att den goda tron gör den obehöriga pantsättningen giltig eller man kan å andra sidan säga att den obehöriga pantsättningen trots den goda tron är och förblir ogiltig. I det första fallet blir resultatet att ena stunden är rättshandlingen att anse som giltig — den goda tron "botar" brister — andra stunden är handlingen ogiltig — ond tro är för handen — allt beroende på borgenärens varierande insikt om förhållandena vid pantupplåtelsen. Vid en objektiv utvärdering av en och samma rättshandling synes en dylik ambivalens oförenlig med lagens andemening. Betraktar man återigen det andra fallet så undgår man dylika oformligheter. I och med att den goda tron försvinner så träder pantsättningens ogiltighet i öppen dag. Situationen blir densamma som om redan vid pantupplåtelsen borgenären haft kännedom om den olagliga pantsättningen. Så länge den goda tron består existerar panträttsskyddet men därefter är pantsättningen att betrakta som en nullitet. Någon utbetalning av lånet kan inte komma i fråga. Sker utbetalning trots ond tro hos borgenären får han stå för konsekvenserna. Han kan endast göra gällande ett obligationsrättsligt anspråk gentemot pantsättaren personligen men någon panträtt i fastigheten äger han inte.
Vad nu sagts om den goda trons inverkan på den obehöriga pantsättningen gäller lån mot engångsutbetalning. Men samma betraktelsesätt kan anläggas, då lånet avser successiva utbetalningar13, t. ex. då pantbrev lägges som säkerhet för kredit i löpande räkning — vid byggnadskreditiv eller checkräkningskredit. Så länge borgenärens goda tro består kan utbetalning ske med bevarad panträtt för borgenären — men om seder-
mera borgenärens goda tro av ena eller andra anledningen försvinner bör vidare utbetalning upphöra. Utbetalning därefter kommer att för borgenären innebära att han saknar panträttsskydd till denna del. Detsamma gäller även sådana fall som generell pantförskrivning eller panträtt som upplåtes till säkerhet för fullgörande av ett garantiåtagande, en vitesklausul eller framtida förpliktelse till skadestånd. I och med att långivarens goda tro försvinner bortfaller dennes skyldighet att fullfölja pantavtalet. Avtalet är ingånget under falska förutsättningar14 och den felande parten — gäldenären — kan inte rimligtvis påfordra avtalets fullgörande15.
Det härovan diskuterade problemet om den goda trons inverkan på giltigheten av en obehörigen gjord pantsättning har ju endast betydelse för det i praktiken säkerligen sällan förekommande fallet att det uppstår ett tidsintervall mellan själva pantupplåtelsen och utbetalningen av lånet och under mellantiden före utbetalningen borgenären erhållit kännedom om eller bort äga kännedom om äganderättsövergången. Då vid engångsutbetalningar pantsättning och utbetalning i tiden sammanfaller eller då eljest borgenärens goda tro består intill dess att pantavtalet är till alla delar fullgjort är det likgiltigt vilket betraktelsesätt man anlägger på den goda trons inverkan på den obehöriga pantsättningen. Panträttsavtalet är gällande och borgenären kommer i åtnjutande av ett sakrättsligt skydd för sin fordran.
I motsats till äldre lag (IF) har den s. k. nya panträttskonstruktionen i JB kommit att understundom medföra vissa inadvertenser mellan förhållandena vid inteckningens beviljande och pantupplåtelsen. Det kan uppstå s. k. diskrepans mellan panträtt och inteckningsgravation med ty åtföljande godtrosförvärv enligt 6 kap. 7 § första st. JB. Det skulle föra för långt att här närmare redogöra för de olika diskrepansfallen, och den intresserade hänvisas till tillgänglig litteratur i ämnet16.
Stadgandet i 6 kap. 7 § första st. JB är tillämpligt jämväl på s. k. andrahandsbelåning17. Om förre ägaren efter fastighetsöverlåtelse söker belåna ett överhypotek hos den som tidigare innehar pantbrevet/en och långivaren före utbetalningen erhållit underrättelse om ägarbyte så bör någon ny utbetalning ej äga rum. Vid överlåtelse av fastigheten räknas pantbreven följa med18 och överhypoteket tillkommer förvärvaren som ägarhypotek. Detsamma gäller om förre ägaren hos annan kreditgivare än den som innehar säkerheten söker nytt lån intill pantbrevets nominella belopp. Om vid denuntiationen pantinnehavaren upplyser om att han fått underrättelse om ägarbyte bör långivaren — ev. efter särskild
undersökning — vägra utbetalning. För att långivaren i detta fall skall anses vara i god tro räcker det inte med att han enbart förlitar sig på ett godtagbart gravationsbevis — han måste också fråga pantinnehavaren om denne erhållit underrättelse om ev. ägarbyte. Däremot bör andrahandspanthavaren som i god tro erhållit panträtt genom en generell pantförskrivning ej anses bli försatt i ond tro genom att en underrättelse om ett senare ägarbyte lämnats endast till förstahandspanthavaren19.
I det föregående har huvudsakligen talats om det panträttsskydd som tillkommer en godtroende långivare. Här skall nu till slut sägas några ord om de försiktighetsmått som förvärvaren har att iakttaga för att skydda sin äganderätt mot förre ägarens ensidiga, obehöriga fastighetsdispositioner. Man kan i huvudsak urskilja tre slags åtgärder som förvärvaren har att iakttaga:
Med tillhjälp av ett så färskt gravationsbevis som möjligt bör förvärvaren vid överlåtelsetillfället kontrollera att han i sin besittning erhåller samtliga de pantbrev som inte är belånade. För oredovisade pantbrev bör vid köp förvärvaren göra ett motsvarande avdrag å köpeskillingen20.
Förvärvaren bör snarast möjligt — helst å nästkommande inteckningsdag — söka lagfart å sitt fång. Härigenom förhindrar han på ett effektivt sätt att förre lagfarne ägaren obehörigen uttar nya inteckningar i fastigheten21.
Förvärvaren bör med det snaraste efter fastighetsöverlåtelsen underrätta ev. långivare att han numera är ny ägare till fastigheten. Därigenom förhindrar han förre ägaren att hos godtroende kreditgivare belåna ev. förekommande överhypotek. Underrättelsen förtar god tro inte blott hos den långivare som innehar panten — förstahandslånegivaren — utan jämväl som ovan sagts hos varje andrahandslånegivare som den obehörige pantsättaren kan tänkas anlita. I samband med underrättelsen bör förvärvaren lämpligen söka överta lånet/en med tillhörande säkerhet.
Det kan understundom vara svårt att ange när en borgenär erhållit en tillförlitlig upplysning angående ett ägarbyte22. Det gäller främst då borgenären är en juridisk person — en bank eller liknande23.
Om man antar att förvärvaren tillfälligtvis träffar en tjänsteman anställd på den bank, där lånet ligger — en tjänsteman som inte har med bankens låneärenden att skaffa — och förvärvaren i förbigående nämner att fastigheten numera tillhör honom så kan detta uttalande inte utgöra en sådan underrättelse som kan medföra att banken förlorar sin goda tro. Samma sak gäller om någon bankens tjänsteman "skvallervägen" får höra talas om ägarbyte. En sådan på hörsägen grundad förmodan att fastigheten bytt ägare är inte en sådan seriös underrättelse som kan medföra att bankens goda tro upphör. Det är förvärvaren eller ev.
överlåtaren — gäldenären — som bör bringa till bankens kännedom att en fastighetsöverlåtelse skett — inte en ovidkommande tredje man. Men om däremot förvärvaren i en till banken ställd rekommenderad skrivelse med mottagningsbevis underrättar banken om att han numera förvärvat fastigheten och till styrkande av sitt påstående bilägger vederbörliga förvärvshandlingar så har förvärvaren rimligen gjort vad på honom ankommer. Skulle genom bristfälliga rutiner vid bankens postöppning eller eljest underrättelsen inte komma till den persons kännedom, som handlägger dylika ärenden, så bör banken få stå för konsekvenserna. Banken kan därefter ej anses vara i god tro. Mellan dessa ytterligheter finns givetvis en mängd olika underrättelseformer, där det ibland kan vara ytterst svårt att bedöma om banken skall anses vara i god tro eller inte. Det blir en tolkningsfråga som det i sista hand ankommer på domstol eller skiljenämnd att avgöra.
Tore Nordling